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2022年10月31日更新

空き家のリノベーション費用の相場や補助金、空き家の活用方法を解説

ボロボロだった空き家もリノベーションをすれば新築のように見違えるほどきれいになります。空き家には耐震補強工事をすれば魅力的な物件がたくさんあり、自治体によっては補助金が出るところも。今回は気になる費用や自治体の補助金制度などをご紹介します。

空き家をリノベーションするメリットとデメリットは?

最近テレビやSNSでも話題が増えている空き家のリノベーションですが、メリットだけではなくデメリットも存在しています。

ここではメリット、デメリットをそれぞれご紹介します。

<メリット>

  • 新築に比べると費用が安い

空き家は家屋の資産価値が大幅に下がっている場合も多く、土地込みで安価に手に入るため、多少リノベーションに費用がかかったとしても新築するよりも費用が安くなる傾向にあります。

  • 資産価値がアップする

空き家はメンテナンスが行き届かず劣化してしまい、資産価値が大きく下がっている状態です。

リノベーションを行って蘇らせることで、自分が住む場合には快適になり、また賃貸や売却をする際にも相手が見つかりやすくなることから、資産価値がアップします。

  • 省エネ住宅へ変換することが可能

空き家のリノベーションは住んでいない状態で工事が行われる場合が多く、梁や柱等の構造体のみを残した状態にしてリノベーションを行う事があります。

この際に断熱材やサッシを断熱性の高いものにすることで、省エネ住宅に変換することが可能です。

<デメリット>

  • 築年数が古いと費用が高額になる可能性がある

築年数が長いと目に見えない部分が劣化している可能性があり、解体工事を行った際に追加で修繕しなければならない箇所が出る場合があります。

そもそも築年数が古い場合には改修が必要な箇所が多く、そこに追加として費用がかかるため高額になる可能性があるのです。

  • 耐震補強リフォームが必要になる場合がある

1981年を境に耐震基準が旧基準と新基準に分かれています。

そのため旧耐震基準の家屋はリノベーションの際に耐震補強工事が必要になる場合があります。

事前に市町村で建築計画概要書の閲覧をし、何年に確認申請を受けた家屋なのか調べるようにしましょう。

都市部で空き家をリノベーションして住むということ

地方も空き家で悩んでいますが、実は都市部でも空き家は深刻な問題となっています。

しかし空き家物件を見てみると駅に近かったり、都市部周辺の土地の価格よりも割安に購入できたりと良い面もあります。

問題なのは古くなった建物ですが、補助金制度を使ってリノベーションや改修を行うことで空き家を蘇らせ、快適に過ごすことができます。

また中古住宅で不安な耐震性や雨漏りなどの不具合がどの程度なのか、購入する前にインスペクションと言われる住宅診断などを上手に使い確認するのが、購入したことを後悔しないコツになります。

そして、信頼できる不動産会社や施工会社に相談しながらリフォーム計画を立てていくといいでしょう。

新築建売や注文住宅より価格の安価な空き家を購入し、リノベーション・改修した総額と新築一戸建てなどの総額を比べてみると、価格の違いが明らかになり空き家の魅力がもっと増してくるのではないでしょうか。

空き家のリノベーションが必要になる時期や場面は?

空き家のリノベーションはいったいどのようなタイミングで行われるのでしょうか。

ここではリノベーションが必要になる時期やきっかけをご紹介します。

一般的に浴室や台所などの水回りは約20年、外装は約10年を目安に改修やメンテナンスが必要となるため、リノベーションが必要となる時期はこのタイミングになる場合が多いでしょう。

またリノベーションを行うに至るきっかけは、空き家を使って賃貸や売却等のビジネスをしようと計画している場合や、空き家となってしまった実家や親族の家に住むことを検討している場合が多いようです。

資産価値を高めたい場合や、快適さを求める場合にリノベーション工事は行われます。

空き家を住みやすくするリノベーションのポイントは?

空き家には昔ながらの和のつくりや木材の良さが全面に出ている構造のものがあります。

そのような空き家ならではの良さを残しながら、水回りや外装などの改修やメンテナンスが必要な部分をリノベーションすることで費用を抑えながら暮らしやすい空間を作ることができますので参考にしてみてはいかがでしょうか。

また、実際に空き家へ足を運んだ際に自分が住むことを仮定して動線をイメージしてみるようにしましょう。

その際に床の段差や扉の開く向きなど違和感を覚えた場所をチェックしてまとめ、リノベーションを行う際に一緒に解消することで、より住みやすくなります。

部分リノベーションと全体リノベーションの違いは?

空き家のリノベーションを行う場合、一部分のみリノベーションを行う「部分リノベーション」と、構造体以外の全ての部分をリノベーションする「全体リノベーション」があります。

ここでは部分リノベーションと全体リノベーションの特徴をそれぞれ紹介します。

部分リノベーション

費用の相場は修繕する箇所にもよりますが、約10万円~約500万円程度が一般的です。

部分リノベーションは水回りや外壁の改装等の大がかりな改修だけではなく、柱や壁の補強、壁紙の張替など比較的軽微な内容の工事だけを選んで施工することになります。

そのため、自分が気になる部分をスポットで改修できるため費用の調整がしやすいという特徴があります。

一般的に空き家の場合は、水回りと外装などのメンテナンスが必要な部分は改修した方が良いでしょう。

その点を認識したうえで、自分が不便と感じるところや見た目を一新するために内装の張替を行うなど、予算と希望を照らし合わせながら内容を調整することをおすすめします。

全体リノベーション

費用の相場は約1,000万円~約2,000万円が一般的です。

全体リノベーションは一度躯体以外を全て解体してから再生していきます。

そのため、水回りの配置や部屋の間取りを変更する事もでき、省エネ住宅に変換することも可能となっています。

費用と工期はかかりますが、希望通りにリノベーションできることが特徴です。

部分リノベーションも全体リノベーションも施工状況や施工内容により費用は変わるため、専門業者に依頼し見積もりを取ったうえで改修を進めるようにしましょう。

空き家のリノベーションの工期は?

 

空き家のリノベーションを行うにあたって何日程度で完成するか気になる方も多いのではないでしょうか。

ここでは部分リノベーションと全体リノベーションの工期をそれぞれご紹介します。

部分リノベーションの工期は、約1日~約1カ月程度です。

トイレや一室の壁紙の張替などは1DAYリフォームとしても知られている通り短い工期で仕上げることが出来ます。

しかし、浴室やキッチンなどの水回りを一新する工事や外装工事を行う場合には、解体等も含め約1カ月ほどかかるケースがあります。

現在の状態によっても工期は変わるため専門業者より工程表を出してもらいましょう。

全体リノベーションの場合は約1カ月半~約3カ月程の工期で完成します。

工期の幅が広いのは、構造体を残して一度全て解体したうえで再生していくため、家屋の大きさや施工の内容によって大きく工期に差が出てしまうためです。

見積もりを依頼したタイミングで専門業者としっかり打ち合わせを行い、ある程度の工期を確認しておくことをおすすめします。

空き家のリノベーション・改修にかかる費用の相場は?

空き家のリノベーションを行う場合どの程度の費用がかかるのでしょうか。

ここではマンションと戸建てにおける全体リノベーション費用の相場と部分リフォームを行う場合の部分ごとの費用相場を紹介していきます。

マンションの場合は部屋の広さと規約によって手をつけられない部分や使わなければならない材質によって大きく金額は変動します。

そのため費用の相場としては約300万円~約1,000万円程度が一般的です。

部屋内の壁などが撤去出来ない場合は、基本的に今までの間取りと同じ間取りになり、部分リノベーションと出来る工事の内容があまり変わらないため、費用は比較的安価になります。

壁なども撤去出来る場合にはある程度間取りも自由に変えてリノベーション出来るため費用は高くなりますが、希望の間取りを実現させやすいです。

戸建て住宅の場合、基本的に費用をかければ希望の間取りを実現出来るのが戸建ての全体リノベーションの特徴です。

そのため建物の大きさや施工の内容によってリノベーション費用は大きく変わります。

費用の相場としては約1,000万円~約2,000万円程度が一般的で非常に幅が大きくなっています。

業者との打ち合わせで希望の間取りとある程度の予算を伝えると予算の範囲で希望を叶える提案を出してくれる場合もあるため、事前に相談してみるようにしましょう。

部分ごとの費用相場を下記の表にまとめました。

工事の部分費用相場
外壁塗装(延坪30~60坪想定)約70万円~約200万円
壁紙交換(建坪30~60坪想定)約30万円~約50万円
フローリング張替(建坪30~60坪想定)約60万円~約100万円
トイレ交換約10万円~約40万円
風呂交換約100万円~約150万円
キッチン交換約50万円~約150万円
洗面所交換約10万円~約40万円
屋根葺き替え(建坪30~60坪想定)約80万円~約200万円
断熱改修約100万円~約300万円
内窓(二重窓)の設置 1カ所あたり約5万円~約30万円
シロアリ対策(建坪30~60坪想定)約30万円~約60万円
雨漏り修理約10万円~約70万円
耐震改修、補強工事約100万円~約200万円

上記はあくまで目安となりますのでご了承ください。

全体リノベーションも部分リノベーションも家屋の大きさや現在の状況、施工内容などによって大きく費用が異なります。

そのため、専門業者より見積もりを取るようにしましょう。

空き家のリノベーションで特に改修すべき場所は

空き家の場合、水回り設備や外壁、軒天等の外装がすでに傷んでいる場合があります。

このような場所は優先的に改修を行った方がよいでしょう。

水回り設備を傷んだ状態で放置してしまう事で漏水等の症状が現れ、本来改修の必要がなかった内装や下地の改修が必要になる恐れがあり、外装を放置してしまう事で雨漏りを引き起こす可能性があります。

また、実際に雨漏りが起きてしまうと天井裏の断熱材や家屋の天井、壁等に水が回ってしまい改修範囲が広がってしまいます。

その水が電気設備に干渉してしまう事でショートを起こし、火事等の重大事故に繋がる場合もあるため放置せず、改修を行うようにしましょう。

最初の2点は目に見えやすく比較的分かりやすい項目ですが、空き家の注意点としてもう1つ、目に見えにくいシロアリがあります。

シロアリは家の柱や土台などの構造体を腐食している場合があり、この状態で放置してしまうと倒壊にも繋がります。

耐久性を上げるためにもシロアリ調査や土台などの構造体の状態を確認し、駆除や補強が必要な場合には優先的に行いましょう。

空き家のリノベーションを失敗しないためのポイントは?

空き家のリノベーションを行うにあたってどのような失敗があるのでしょうか。

ここでは失敗例と抑えるべきポイントをご紹介していきます。

配管の関係でキッチンや浴室などの水回りの位置が変更できなかった

水回りの位置は排水の勾配や配管経路の問題により既存の位置から移動できない場合があります。

見積もりをもらう際に、水回りの位置を変更したい事を伝えると、実現可能な範囲を提案してくれますので、解体後にイメージのすり合わせを行うのではなく施工前に要望は伝えるようにしましょう。

撤去できない壁や柱があり、希望の間取りにできなかった

建物には強度を持たせるために構造上残さなければならない柱や耐力壁と呼ばれる壁があります。

図面が残っている場合には基本的には図面を確認することで事前に把握することが出来ますが、図面がない場合には設計士同席の上で事前に相談することで、撤去出来ない柱や壁の場所や補強の方法についても判断してくれます。

また、その場で間取りの希望を出し、実現できるかどうかも踏まえて確認するようにしましょう。

断熱や換気性能が思ったよりも良くなかった

空き家が建てられた年代にもよりますが、当時の断熱や換気は現在のものよりも基準が低いものとなっています。

断熱については事前の確認では見つけにくい項目の一つとなっていますので、専門業者と相談しながら、リノベーションを行う際に必要な量を確認してもらい、充填する等の処置を施すことで解消できます。

換気性能については換気扇の交換程度で解消ができるものは交換を行い様子を見てみましょう。

3つのポイントを紹介しましたが、共通している点として、施工に取り掛かる前の打ち合わせ段階で要望を全て業者に伝えることで解消できる可能性があります。

事前に打ち合わせを行うことによって、万が一希望通りに出来ない場合でもその代わりとなる間取りをしっかり話し合い出来ますので、着工後の打ち合わせは避け、着工前に決めることを心がけましょう。

気になる耐震性は耐震診断を上手に利用する

築年数が古い家で一番心配なのは、やはり耐震性です。

地震大国日本ではいつ大きな地震が起きるかわからないので、耐震性に関してはきちんとした調査が必要です。

空き家を購入する前にインスペクションを行っている会社もあるので活用すると良いでしょう。

自治体の補助金制度にはどんなものがあるのか

自治体の中には空き家取得や賃貸、リノベーション・改修、耐震補強工事の際に補助金が給付されることがあります。

自治体の中には、子育て世代を対象とした給付を行っているところもあります。

また一部の自治体では、空き家バンクがあり空き家をストック・管理し紹介や売買、賃貸をスムーズにする制度があります。

インターネットで物件を見られるので、遠方からでも空き家が探しやすくなるので活用しましょう。

自治体によって、申請方法や適用される範囲などが違います。

補助金制度を活用したい方は空き家がある場所の自治体のホームページで確認しましょう。

空き家のリノベーションに利用できる減税制度とは

空き家のリノベーションの内容によって、利用できる減税制度があります。

ここではそれらの減税制度を紹介します。

所得税の控除

所得税に関する減税制度は「投資型減税」「ローン型減税」「住宅ローン減税」の3つです。

「投資型減税」は一定の基準を満たすリフォームをした場合に、所得税から減税される制度で、一定の基準を満たすリフォームとは「耐震」「省エネ」「バリアフリー」などです。

リフォームの内容控除額控除期間
  • 耐震
  • 省エネ
  • 同居対応
  • 長期優良住宅化
最大25万円1年
バリアフリー最大20万円1年

「ローン型減税」は5年以上のリフォームローンを利用した「省エネ」「バリアフリー」「同居対応」などのリフォームに減税されます。

リフォームの内容控除額控除期間
  • 省エネ
  • バリアフリー
  • 同居対応
最大62.5万円5年

「住宅ローン減税」は10年以上の住宅ローンを利用するなど、一定の基準を満たすリフォームに適用されます。

ローンの内容控除額控除期間
10年以上のローン年間40万円10年

固定資産税の減額

空き家をリノベーションする場合「耐震」「省エネ」「バリアフリー」「長期優良住宅化リフォーム」など、一定の基準を満たしていれば、該当する家屋にかかる固定資産税が減額される制度があります。

この制度の減税期間は1年で、工事終了後3ヵ月以内に申請する必要があります。

空き家をリノベーションして活用する方法

空き家のリノベーション後にも、さまざまな活用方法があるのをご存じでしょうか?

なかなか自分では思いつかないような方法もあるため、キレイになった空き家を上手に活用するために、ぜひ参考にしてみてください。

自分で住む

まずは空き家をリノベーションして、自分で住むという方法です。

親から譲り受けた実家などを空き家のままにしておくと、さまざまな問題も起こる可能性があります。

空き家を増やさないためにも、ライフスタイルに合わせ、リノベーションして住み続けることは大切です。

まずは、水回りのキッチンやトイレ、お風呂などの部分的なリノベーションがおすすめです。

他の部分は住みながら気になるところを少しずつリノベーションしていくのもよいでしょう。

手持ちの空き家をリノベーションして快適な暮らしを手に入れませんか?

賃貸に出して収入を得る

空き家をリノベーションして賃貸にすると家賃収入を得られます。

他の物件とひと味違う付加価値を付けると、より高い賃料で賃貸経営ビジネスをおこなうことも可能です。

ただ、賃貸経営ビジネスにはデメリットもあります。

空き家をリノベーションした賃貸経営に詳しい不動産会社に相談して、デメリットや需要についてもしっかり把握することが大切です。

売却する

自分で住むのも賃貸として貸し出すのも難しいときは、空き家をリノベーションして売却するのもよいでしょう。

ただし、空き家をリノベーションして売却する場合も、メリットとデメリットがあります。

メリットは、物件自体の印象がよくなることで売れやすくなる、買い手はすぐに住める、などです。

その半面デメリットには、リノベーションしたからといって高く売れる保証はなく、リノベーション費用が回収できない可能性もあります。

また買い手の好みに合わなければ、なかなか売れないかもしれません。

空き家をリノベーションして売却する場合は、こうしたメリットとデメリットを十分知っておく必要があります。

民泊を経営する

空き家をリノベーションして、その一部または全部を宿泊施設とするのが民泊経営です。

民泊経営にもやはりメリットとデメリットがあります。

メリットは消防設備(消火器や火災報知器)を設置すれば、キッチン付きの民泊も比較的簡単に始められることです。

逆にデメリットは、民泊新法で年間180日以内の運営に制限されているため、通年の収入が見込めない点です。

また、マナーの悪い宿泊客とのトラブルのリスクもあることを知っておくべきでしょう。

昨今のコロナ禍で外国人旅行者の民泊利用も減っているため、安定した収入はなかなか期待できないかもしれません。

しかし、2018年の民泊新法制定により、個人でも比較的簡単に民泊経営を開始できるので、挑戦してみるのもよいでしょう。

シェアハウスにする

一つの家屋に複数人の居住者が暮らすシェアハウスは、近年注目されている賃貸の形態です。

空き家をリノベーションして、シェアハウスを経営してみてはいかがでしょうか?

実際、マナーが悪い人がいたり、入居者同士のトラブルも多かったりするため、シェアハウス経営も簡単なものではないでしょう。

シェアハウスの良い点は、一人に貸すより複数人に貸したほうが家賃収入が多いことです。

例えば一人に家賃10万円で貸すより、4万円の家賃で3人に貸すと合計で12万円になるため家賃収入は多くなります。

また全員が退居しない限り、家賃収入がゼロにならないため、収入面は期待できそうです。

空き家をDIYでリノベーション・改修できる?

DIYが好きな人なら自分で少しずつ改修できるかもしれませんが、特に耐震に関わることは施工会社に任せましょう。

一部分を補強しても強度のバランスが悪いとねじれて揺れ、柱の破損につながることもあります。

また補強後の強度は行政が指定する審査基準に基準に則っていないと補助金の対象にならない場合がありますので事前の確認が必要です。

DIYでいろいろな場所を動かしたり付けたりすると、構造上の問題、取り除いてはいけない壁をとってしまったり、床下に問題があるのを見逃してしまって、気づいたときには床下の空間がカビだらけになることも。

施工会社にリノベーション・改修をしてもらうことで、普段見えない場所や空間をチェックしてもらうことができます。

例えば、床を張り替えるときは、下地や基礎の空間を見てもらい必要であれば修復してもらうのがいいでしょう。

空き家をリノベーションする際に選ぶべき業者は?

空き家をリノベーションする際に選ぶ業者は自分で使う場合と賃貸として活用する場合によって選ぶポイントが異なります。

基本的なポイントとしては

  • 100件以上の工事実績を持っていることや施工事例を豊富に掲載している
  • 打ち合わせやプランニングが手厚く、迅速で、フォロー体制が整っている
  • 工事後のアフターサービスが充実している

上記の3点を意識して探してみるようにしましょう。

このポイントを満たしている場合、現場に関する知識を豊富に有していてやり取りも問題なく進められる可能性が高いです。

そのため、自分で活用する場合の業者は上記のポイントを満たしていれば、概ねスムーズにリノベーションを進めることが出来るでしょう。

賃貸として活用する場合は上記の3点に加えて

  • 賃貸物件を専門に取り扱っている
  • 家賃の相場や競合物件の情報を網羅している
  • 施工事例がデザイン性に優れたリノベーションをしている

上記の3点を意識しましょう。

賃貸の場合には現場の知識だけではなく、借主の最近のニーズや家賃関係などの不動産系の知識が必要となります。

上記のポイントを全て満たした業者へ依頼することで現場はスムーズに進み、借主が付かないという事態も避けやすくなりますので意識的に探してみるようにしましょう。

空き家のリノベーション事例

それでは空き家のリノベーションの具体的な事例には、どのようなものがあるのでしょうか。

ここでは3つの事例について、それぞれ「内容」「工期」「費用」などを紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

予算500万円でのフルリノベーション事例

リノベーション内容築40年の戸建てフルリノベーション
キッチン、ダイニング、浴室、トイレ、洗面所、和室2室、
階段、その他全面的に建具、床、壁の張り替え
工期約1ヵ月
費用約470万円(税込み)
施工面積約100㎡(1階、2階)3LDK(間取りの変更は無し)

築40年の戸建て住宅を、予算500万円でフルリノベーションした事例です。

キッチン、トイレ、バスルームなどの水回りすべてを一新したほか、床や壁クロスなども張り替えました。

そのほか和室2部屋と階段をリノベーションし、収納建具や室内のドアも取り替えて、築40年の古い住宅が見違えるほどきれいになりました。

築40年の家は、特に水回りや和室に古臭さを感じさせます。

リノベーションするときに、水回りを新しくし、和室をフローリングに変更したため、新築のようにきれいな仕上がりになりました。

ゲストハウスにするためのフルリノベーション事例

リノベーション内容築40年の戸建てフルリノベーション
キッチン、ダイニング、浴室、トイレ、洗面所
その他全面的に建具、床、壁の張り替え
工期約3ヵ月
費用約1100万円(税込み)
施工面積約70㎡ 4LDKから3LDKへ変更

築40年の戸建て住宅をゲストハウス、民泊にするためにフルリノベーションした事例です。

内装や外装をすべて解体し、柱の状態から耐震補強をした上で、下地からすべてリノベーションしたため新築と見違えるほどの仕上がりとなりました。

キッチンや浴室、トイレなどの水回りには最新の設備を使用し、内装や外構にもこだわり、とてもスタイリッシュな雰囲気になっています。

ゲストハウスなどの民泊経営として活用する場合は、こうしたこだわりは他との差別化になります。

耐震補強も行ったフルリノベーション事例

リノベーション内容築32年の戸建てフルリノベーション
工期約3ヵ月
費用約1600万円(税込み)
施工面積約130㎡ 4LDK

両親から譲り受けた実家に住むことになり、フルリノベーションをおこなった事例です。

内装は耐震補強し、外装は屋根と壁を塗装したので、新築同様の仕上がりになりました。

キッチン、浴室、トイレなどの水回りはミドルクラスのものを選び、費用を抑えることに成功しました。

このようにこだわる部分にはこだわり、費用が抑えられる部分は抑えるという工夫は大切です。

トイレは2階にも増設しています。

優良なリフォーム会社を見つけるには?

ここまで説明してきたリフォームは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】久田麻里子

2級建築士、インテリアコーディネーター、住環境福祉コーディネーター。ハウスメーカー、リフォーム会社での建築業を幅広く経験。主婦・母親目線で様々なリフォームアドバイスを行う。主な担当は水回り設備リフォーム、内装コーディネート、戸建てリフォームなど。

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