築30年マンションのリフォームにかかる費用や価格は？

古いマンションはリフォームした方が良い？

集合住宅の場合、管理組合によって10～15年毎の大規模改修（外装や共有部分の リフォーム）が計画され管理費に含まれる積み立て金などで運用実施されます。

ここでは自己所有の「専有部分」について考えて見ましょう。

新築で購入して長い間住み続けてきたマンションや、中古マンションを購入した場合、リフォームは必須なのでしょうか？

築30年程度のマンションの場合、使用環境にもよりますが、見た目はそれほど老朽化しているように見えないこともあります。

そのため、リフォーム費用などを考えた場合、そこまで積極的なリフォームやリノベーションは必要なさそうに思えますが、実はある程度年数が経つと、建物は見えない場所が傷み、不具合が出やすくなってしまうのです。

このある程度の年数というのは、築30年程度と言われており、排水管や電気配線、水道管などが老朽化して水漏れや漏電、配管の詰まりなどが起こりやすくなります。

リフォームやリノベーションでこれらの老朽化した設備を交換すれば、また新築と同じように長期間安心して使い続けることができるようになりますので、築年数の経ったマンションは修繕を行った方が良いでしょう。

リフォームとリノベーションの違い

古くなったマンションなどの建物を新しくする工事には、リフォームとリノベーションがあります。

この2種類の工事は、どちらも家の内装や設備を取り除き、新しいものに交換するため、同じような工事と思われがちです。

ですが、リフォームとリノベーションでは施工範囲が大きく違うため、中古マンションを購入する際などはこの工事内容の違いに注意した方が良いでしょう。

施工範囲の違いについては、リフォームは内装と水回りなどの設備交換、間取り変更などを行い経年劣化が起こる前の状態まで戻す工事です。

リノベーションは、リフォームと同じように内装や間取り変更、設備の更新を行いますが、施工の際に全ての内装と設備を撤去し、配管や電気配線も新しいものへと交換することで建物の価値を高めます。

中古物件を購入する際には、長期的なメンテナンスコストなどを考慮し、リフォームではなくリノベーション済みの物件を選ぶと良いでしょう。

リノベーションとフルリフォームは何が違う？

中古物件の再生工事などでは、リノベーション以外にもフルリフォームやスケルトンリフォームといった名称の工事も行われています。

フルリフォームやスケルトンリフォームは、リノベーションと同じように内装や設備を全て取り除き、見えない部分まで修繕を行う工事です。

そのため、基本的にリノベーションとフルリフォーム、スケルトンリフォームは工事内容にほとんど違いはありません。

ただ、リフォーム会社や不動産会社によっては工事内容によってこれらの名称を使い分けている場合があるため、購入や施工を依頼する際はどのような工事を行ったか確認しておくことをおすすめします。

築30年のマンションをリフォームする場合の費用

築30年となると、配管などが傷む時期ですので、リフォームではなくリノベーションを行い、配管や電気配線などを交換した方が良いでしょう。

リノベーション費用は、通常のリフォームと違い、1平方メートルあたりで計算されることが多く、施工価格は1平方メートルあたり約10万円が相場です。

この費用は、あくまで基本的な工事を行った場合の相場となりますので、内装にこだわる場合や設備にこだわる場合、費用はもっと高くなります。

家全体をリノベーションした場合の相場は、80平方メートルの物件で配管と内装、スタンダードな設備を設置した事例で施工価格が約800万円。

天然木のキッチンや床、珪藻土の壁、オーダーメイドキッチンなどを使用した事例では、施工価格は約1,200万円でした。

リフォームに住宅ローンを使うことはできる？

個人が所有するマンションをリフォーム、リノベーションする場合には、住宅ローンやリフォームローンを利用することができます。

リフォームローンは既にお住まいの家をリフォームする際に対象となり、住宅ローンは中古住宅を購入してリフォームを行う場合が対象です。

銀行などの金融機関では、住宅関係のさまざまなローン商品が用意されており、用途、目的に合わせてローンを選ぶことが重要となります。

また、賃貸物件向けのリフォームローンもありますので、入居率の改善を目的にリフォームしたいとお考えの賃貸オーナーは銀行やリフォーム会社、賃貸物件を管理している不動産会社に相談してみると良いでしょう。

マンションリフォームで注意することは？

マンションのリフォーム、リノベーションを行う場合、一戸建てと違い、どこまで施工できるかを知っておくことが必要です

マンションなどの集合住宅では、部屋の所有者がある程度自由に工事できる「専有部分」と、管理組合が修繕などを行う「共用部分」とがあります。

例えば、各家庭の排水を地下に流すための縦管は共用部分ですが、家の中に施工された排水管は専有部分です。

また、窓については、サッシとガラスが共用部分になりますが、管理組合によってはガラスの変更が可能な場合もあります。

リノベーションやリフォームを行う場合には、どこまで工事しても良いか管理組合に必ず確認を取っておきましょう。

リフォームやリノベーションで固定資産税は変化する？

一戸建ての場合、大がかりなリノベーションを行うと構造部分の強度が増し、建物の寿命を延ばすことができるため、物件価値が上昇します。

家の価値が上がるということは、価値から算定される固定資産税が増えるということです。

ですが、マンションの場合は共用部分と専有部分の区分があるため、個人が行う工事では構造まで手をかけることができません。

一戸建ての内装や設備をリフォームする場合と同じく、設備や内装の交換、つまり修繕として扱われるため、マンションのリノベーションでは固定資産税が変化しません。

古いマンションの耐震性が気になるときは

古いマンションの場合、耐震基準が旧規格となっているため、住み続けるのが不安という話が良く聞かれます。

耐震基準は、1981年にそれまでの震度5で倒壊しないという基準から、震度6で倒壊しないという基準に変更されました。

実際、阪神淡路大震災では新基準の建物は被害が少なく、旧基準の建物の被害が多かったため、新基準の物件の方が安全だと考えられています。

ただ、旧基準でも新基準以上にしっかりと作られている物件もありますので、気になるという方は管理組合と相談して、マンションの耐震検査を依頼してみてはいかがでしょうか？