リフォームローンは住宅ローン控除が受けられる？条件についても解説

リフォームローンも対象となる住宅ローン控除とは

住宅を取得する場合だけでなく、住宅のリフォームでローンを利用する場合でも一定の要件を満たせば住宅ローン控除を受けられることがあります。

住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは個人が住宅を新築もしくは増改築し、一定の要件を満たす場合に適用される控除のことです。

一般的には住宅ローン控除と呼ばれていますが、正式な名称は住宅借入金等特別控除といいます。

住宅ローンの控除額は年末時点でのローンの残高を基に算出され、住宅に住み始めた年以降の所得税額等から控除を受けることができます。

控除対象限度額

住宅ローンの控除には限度額が定められていますが、この限度額は毎年一定ではないため注意が必要です。

住宅に居住し始めた年がいつ時点であるかということと、居住してから何年目であるかによって控除の限度額が異なります。

限度額の詳細は国税庁のホームページで確認すると良いでしょう。

控除率

年末時点の住宅ローンの残高に控除率を乗じて算出した金額と限度額の、いずれか小さい方が各年の控除額となります。

控除率も限度額と同様、住宅に居住し始めた時点や居住してからどの程度の期間が経っているかによって異なります。

対象となるローンの融資期間

住宅ローン控除の適用を受けるための条件の一つに、ローンの融資期間が10年以上であることというものがあります。

ただし、ローンの借入期間中ずっと控除を受けられるわけではありません。

居住を始めてから10年もしくは15年の控除期間が定められており、その期間を過ぎると控除の適用が終了してしまいます。

しかし、消費税率が10%へ引き上げられることにともない、住宅ローンの控除期間が3年延長されることになりました。

延長期間については建物の購入価格の2%分の範囲で減税されます。

リフォームローンで住宅ローン控除を受けるための条件とは

リフォームローンでも住宅ローン控除を受けることができますが、控除の適用には定められた条件を満たしている必要があります。

それぞれの条件について詳しく見ていきましょう。

居住の条件

リフォームローンで控除を受けるためにはリフォームした住宅に本人が居住することが前提となっています。

リフォームが完了した時から起算して6カ月以内に居住を開始し、少なくとも控除額の算定期日である12月末日まで居住し続ける必要があります。

新築住宅

新築住宅の場合、次のことが条件となります。

• 住居が居住用であること
• 住居の床面積の半分以上が自分の居住用であること
• 登記簿に記載されている床面積が50平米以上であること
• 6ヵ月以内に入居すること
• ローンを借り入れる人の合計所得金額が3,000万円以下であること
• ローンの返済期間が10年以上であること

中古住宅

中古住宅の場合、新築住宅の条件を全て満たすことに加え、以下のことも条件となります。

• マンション、鉄筋コンクリートなどの耐火建築物は、取得の時点で築25年以内であること
• 木造などの耐火建築物以外は取得の時点で築20年以内であること（耐火住宅の場合は築25年以内）または耐震基準適合証明書の取得、住宅性能評価書（耐震等級1以上）、既存住宅売買瑕疵保険の加入のいずれかの耐震基準を満たしていること
• 親族からの購入でないこと
• 贈与された住宅でないこと

リフォーム・リノベーション住宅

リフォーム・リノベーションの場合、新築住宅の条件を全て満たすことに加え、以下のことも条件となります。

• 自分が所有し、居住している住宅であること
• 省エネ、バリアフリー、耐震のためのリフォーム、または大規模な工事であること
• 工事費用が100万円を超えていること
• 中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションする場合は築20年以内の木造住宅もしくは耐火建築物の場合は築25年以内であること

リフォーム費用の条件

リフォームに掛かった費用が少額である場合は、控除の適用を受けることができません。

工事費の合計金額が100万円を超える場合のみ住宅ローンの控除を受けることが可能となります。

さらに、リフォームに関して助成金などの補助金を利用する場合は注意が必要です。

仮に補助金を利用してリフォームを行う場合は、リフォームの工事費用から補助金分を差し引いた額が100万円以上でなければ控除の対象にはなりません。

リフォーム費用の割合

リフォームの目的が何であるかも重要です。

主として住居のために利用される部分のために行ったリフォームであることが条件とされています。

ただし、居住用部分に加えて倉庫などの非居住用部分で行ったリフォームでも、条件によっては控除の対象となる場合があります。

「リフォームに掛かった費用の2分の1以上が居住用部分の工事費用」であることが条件とされています。

所得額の条件

控除を受けるためには、その年の1月1日～12月31日までの合計所得金額が3,000万円以下である必要があります。ただし、この所得金額というのは収入額のことではありません。

事業にかかった経費や他に控除される金額があれば、その分を差し引いた額が3,000万円以下であれば問題ありません。

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リフォームローンで住宅ローン控除を受けるのに必要な書類とは

リフォームローンで住宅ローンの控除を受ける場合、会社員であっても控除を受ける初年度は確定申告を行わなければなりません。

確定申告できる期間は会社員とそうでない方では期間の幅が異なります。

自営業者など毎年確定申告を行っている方であれば2月16日～3月15日の期間内にまとめて確定申告することができます。

一方、会社員など普段確定申告を行っていない方は入居した翌年の1月1日～3月15日の期間内に確定申告を行います。

初年度は会社員でも確定申告が必要ですが、2年目以降は源泉徴収による手続きが可能となります。

それでは確定申告を行うにあたり、どのような書類が必要となるかについて初年度と2年目以降の年度に分けて見ていきましょう。

初年度確定申告に必要な書類

初年度の確定申告では次の6つの書類が必要となります。

（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

住宅借入金等特別控除額の計算明細書とは、年末時点でのローン残高などを基に控除額を算出して提出するための書類です。

書類は一面と二面から成り、国税庁のホームページからダウンロードすることが可能です。

住民票の写し

リフォームローンで控除を受ける場合は、リフォームを行った住宅に控除を受ける本人が居住していることが前提条件としてあります。

そのため、取得する住民票は控除を受ける本人の氏名が記載されている、かつ住所が実際にリフォームを行った住宅の所在地と一致している必要があります。

住民票の写しはお住まいの市区町村役場で交付を受けることができます。
手数料は300円です。

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

リフォームローンの借り入れを行っている金融機関からローン残高のお知らせとして年末残高等証明書が郵送されてきます。

確定申告では借り入れを行っている全ての金融機関の年末残高等証明書が必要となるため、仮に少額である場合でも必ず全ての金融機関分の書類を揃えましょう。

家屋の登記事項証明書、請負契約書の写しなどで家屋の床面積、増改築等の年月日、及びその費用の額を明らかにする書類

家屋の登記事項証明書は住宅の所在地が管轄である法務局で発行してもらえます。

窓口で発行する場合は600円の手数料が必要となります。

建築確認済証の写し、検査済証の写し、又は増改築等工事証明書

建物の建築確認や検査を受けた際に発行されている書類です。

保管しているものの写しを1部用意しましょう。

給与所得者の場合は、勤務先から交付を受けた源泉徴収票（原本）

給与所得者であれば毎年12月～翌年1月に源泉徴収票が渡されます。

写しではなく原本を用意しましょう。

仮に転職をして複数の源泉徴収票が発行されている場合は全ての源泉徴収票が必要です。

2年目以降の確定申告に必要な書類

2年目以降の確定申告では次の2つの書類が必要となります。

（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

初年度と同様に提出が必要な書類です。

内容は初年度と重複する部分も多いため、初年度に提出した確定申告書類を参考にして記入すると良いでしょう。

増改築等に係る借入金の年末残高等証明書

リフォームに関する借り入れを行っている金融機関から郵送されてきます。

複数の金融機関から借り入れを行っている場合は全ての証明書を用意しましょう。

住宅ローン控除の受けられる額は？

10年間の間で、年末のローン残高の1％が所得税が控除されますが、実際に還付される額は様々な条件によって異なります。

通常、控除額の限度額は毎年最大40万円、10年間で最大400万円です。ただし、10年間のローン残高が4,000万円を超えなくてはなりません。

住宅性能

住宅性能によって控除額は変わります。省エネ、耐震、バリアフリーなどの要件を満たす場合、1年間の最大控除額は50万円まで上がり、10年間では最大500万円の控除を受けることが出来ます。

但し、年末のローン残高が5,000万円以上である必要があります。

住宅ローンの年末残高

住宅ローンの借入額が4,000万円未満の場合はどうでしょうか？

借入金が3,000万円以上で年末残高が3,000万円以上だった場合の最大控除額は残高の1％なので、1年間の控除額は30万円です。同様に2,000万円ならば20万円が控除の上限となります。

このように、借入金額によっても控除額は変わっていきます。

所得税額と住民税額

住宅ローン控除は所得税から控除されますが、収めた所得税以上の金額は戻ってきません。しかし、所得税で控除しきれない分は、住民税から一部控除されます。

例えば、控除額が20万円で所得税が10万円の場合、所得税から戻る金額は10万円です。残りの控除額10万円は、住民税が10万円を超えている場合は住民税から控除されます。

但し、住民税から控除される場合、所得税の課税総所得金額の7％、もしくは13万6,500円のうち少ない方が限度額とされています。

※所得税の課税総所得とは、所得から基礎控除、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除などの各種所得控除額を指し引いて計算したものです。

住宅ローン控除の期間

令和元年10月1日からの消費税2％引き上げに伴い、控除制度が拡充されることになりました。

従来10年間だった控除期間が、消費税率10%が適用される住居に関しては13年間へと延長されます。

以下が拡充の適用のための条件となります。

• 令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に住み始めること
• 拡充されるのは期間限定で、消費税率10％で住居を取得等し、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に住み始めた場合、それ以降は控除期間10年間が適用
• 2％増税相当分の負担が還元される
• 中古住宅の個人間売買は非課税であるため対象とならない

住宅ローン控除のシミュレーション

実際にどれくらいの金額が控除されるのか概算で見てみましょう。

シミュレーション例1

• 借入金額3,000万円
• 固定金利1.36％（元利均等払い）
• 返済期間35年
• 平成29年10月入居

※令和元年10月以降は消費税10％

入居時期もシミュレーションするときには必要な項目となります。

なぜならば、令和元年10月以降は消費税が2％引き上げられたので、建物代金、リフォーム・リノベーション費用、仲介手数料、登記費用、融資手数料などへの影響が予想されるためです。

以上の条件で減税期間10年間のシミュレーションをすると、初年度の年末ローン残金は2,977万6374円です。この金額の1％は29万7763円が住宅ローン控除対象額となります。

しかし、この金額が控除されるというわけではないので注意しましょう。

実際に控除される金額

仮に、税込み年収500万円、所得税12万円、住民税22万円と想定して、計算していきましょう。

ローン控除対象額から所得税を引きます。

29万7763円から12万円を引くと、17万7886円となります。所得税を引いてもまだ控除額が余ってしまいます。

その場合は、住民税から控除することが出来ます。

但し、所得税の課税総所得金額の7％、もしくは13万6500円のどちらか少ない方の金額が控除されるということになっているので、ここでは住民税控除の限度額13万6500円を引いて計算してみます。

17万7886円から13万6500円を引くと4万1386円となり、約4万円は控除されないということになります。

シミュレーション例2

ローン控除額を全て使い切るような金額でローン設定ができると、控除額を余らせないでお得に減税することが出来ます。

例えば、年収450万円の人が2,400万円借り入れたとして、所得税12万円、住民税が13万円だとすると、どうでしょうか？（その他の条件はシミュレーション例1と同様とします）

この場合は減税期間10年のうち、初年度のローン残高は2,383万932円となり、控除額の上限はローン残高の1％、23万8309円となります。

23万8309円から所得税12万円を引くと11万8309円です。

住民税から控除できる額13万6500円より下回っているので、ローン控除額の限度額全額を使いきることが出来るということになります。

借り換えをした場合の住宅ローン控除はどうなる？

金融会社を変えたり、固定金利から変動金利に変えたりと、ローンの借り換えをすることもありますが、この場合の住宅ローン控除はどうなるのでしょう？

結論からいうと、借り換えても控除は受けられます。しかし、当初の住宅ローンの借り換えだということが、はっきり分かっていることが必要です。

また、借り換えた住宅ローンの返済期間が10年以上で、控除を受ける年の所得が3,000万円以下であることなどのすべての要件が当てはまっているかということも確認しましょう。

他にも注意しなくてはならないことがあるので、説明します。

住宅ローン控除期間

住宅ローン控除の控除期間は居住開始年を起点としてカウントするため、例えば、10年間の控除期間の5年目で、ローンの借り換えをした場合は、残りの控除期間である5年分しか控除されません。注意が必要です。

住宅ローン控除額

毎年の住宅ローン控除額は、年末のローン残高によって決定します。ローンの借り換え以前よりもローン残高が減っている場合は、通常通り住宅ローン控除を受けることが出来ます。

しかし場合によっては、ローンの借り換えをして諸経費等を含むとローン残高が前年度よりも増えてしまうということも考えられます。

このような場合は、借り換え後の住宅ローン控除対象額に対して調整する仕組みがあり、計算式で求められます。

※借り換え後の住宅ローン年末残高×（借り換え前の住宅ローン残高÷借り換え後の住宅ローン金額）＝控除対象住宅ローン年末残高

例えば、借り換え前の残高が2,300万円だったとします。借り換え後のローン金額が2,500万円で、借り換え後のローン年末残高が2,400万円と仮定します。

2,400万円×（2,300万円÷2,500万円）＝2,208万円

となり、約2,200万円が、控除対象金額となります。

繰り上げ返済した場合の注意点

一般の住宅ローン控除では、返済期間が10年以上という要件があります。繰り上げ返済した場合でも、10年以上の返済期間があれば住宅ローン控除を受けることが出来ます。

しかし、繰り上げ返済で返済期間を短縮した結果、返済期間が10年以下になってしまった場合は、住宅ローン控除は打ち切りとなり、控除を受けることが出来なくなってしまいます。

住宅ローン控除とは家計の負担を軽減してくれる制度です。上手に活用したいところですが、金利が高い場合などは、仮に返済期間が10年以下になっても、繰り上げ返済をした方がローン全体の支払額が少なくなることもあります。

ローンをどのように返済していくか、住宅ローンの見直しをすることで、利息軽減額と住宅ローン控除のバランスを試算して、家計の返済負担を軽減していくことが大切です。

住宅ローン控除の手続きについて

初年度は会社員でも個人経営者でも確定申告をし、所得税がいくらになるかを申告します。

会社員の場合、会社が給料から所得税を天引きし、代わりに税務署へと納められているため通常なら確定申告をする必要はありませんが、住宅ローン控除を利用する場合には会社員でも個人で確定申告する必要があります。

初年度の確定申告

最初に「確定申告書A」と「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を入手します。直接税務署に行ってもらってくるか、国税局のホームページからダウンロードして取得してください。

その他、申告書に添付する必要書類は自分で用意します。一般的な必要書類と取得先は次の通りです。

必要書類と取得先

• 住民票の写し：市町村
• 年末残高証明書：金融機関
• 家屋の請負契約者または売買契約書：本人
• 登記事項証明書（土地と建物）：法務局
• 源泉徴収票：勤務先

中古住宅の場合

• 耐震基準適合証明書または住宅性能評価証明書の写し：契約した住宅会社など

確定申告の申告期間は、毎年2月16日から3月15日です。上記の必要書類に記入の上、税務署に直接持って行って提出するか、郵送で提出します。

記入方法等で分からないことがある場合は、直接税務署に行って相談すると、申請方法などを教えてくれます。しかし、締め切り近くになると大変混雑するので、早めの提出をおすすめします。

申告の期限は5年間です。仮に確定申告を忘れてしまったとしても、5年以内であれば遡って申告することが出来ます。

2年目以降の確定申告

年末調整がない会社社員、自営業、個人事業主は、2年目以降も毎年確定申告をしなくてはなりません。

しかし、一般の会社員は、2年目以降の確定申告をする必要はなく「年末調整」で清算してくれます。

※年末調整とは、給与所得の支払者が、年末に1年間の給与総額から所得税額を算出して、源泉徴収した所得税額との過不足を清算することです。

※ここでいう源泉徴収とは、給与所得報酬の支払いの際に、支払者が所定の所得税を天引き徴収して、国に納付する制度のことを指します。

会社員の2年目以降の必要書類は、

• 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
• 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
• 住宅借入金の年末残高証明書

です。

給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書と、年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書は、初年度の確定申告の際に「控除証明書の要否」の欄の「要」に○をすることで、税務署から送られてきます。

また、住宅借入金の年末残高証明書は金融機関から送られてきますので、これらの書類を年末調整のための書類に添付して、会社に提出します。

住宅ローン控除のほかにリフォームローンで適用される減税制度はあるの？

住宅のリフォームを行った場合、住宅ローン控除にもいくつか減税措置を受けられる可能性があります。
どのような減税措置があるかについて紹介します。

リフォームローン減税

バリアフリーや住宅の省エネ化を目的としたリフォームである場合は、ローン型としての減税を受けられる場合があります。

条件としてはリフォームの目的であることの他、ローンの償還期間が5年以上であることとされています。

リフォームにかかった費用の2%の金額と年末時点でのローン残高の1%の合計金額、もしくは控除限度額のいずれか小さい方が控除の対象額となります。

投資型減税

耐震性能の向上や住宅のバリアフリー化などを目的としたリフォームでも投資型として減税を受けられる場合があります。

こちらの現在は工事費用の10%もしくはリフォームの目的別に定められた控除限度額のうちいずれか小さい方が控除の対象額となります。

また、控除額よりも所得税額の方が大きい場合は所得税額を上限として控除されます。

固定資産税の減額措置

耐震・省エネ・バリアフリーを目的としたリフォームである場合は固定資産税の減額措置を受けられる可能性があります。

リフォームの目的によって減税額は異なりますが、いずれの目的の場合でも減税措置を受けられるのは1年分のみとなります。

固定資産税の減税措置を受ける場合には、工事が完了してから3カ月以内に市区町村への申請が必要となります。

申請書は市区町村役場で取得できるので、リフォームを行った場合は減税措置の対象であるかどうかを一度役所へ相談してみても良いでしょう。

贈与税の非課税措置

リフォームを行う場合は、改修の規模が大きく複雑になるほど費用も大きくなります。

そのため、工事費用の全額もしくは一部を親族からの援助に頼る場合もあるのではないでしょうか。

通常、資金の援助を受ける場合は援助を受けた資金に対して贈与税が課税されます。

しかし、リフォームの費用に関する援助であることが認められれば贈与税を非課税とすることができる場合があります。

非課税枠の金額は時点によって異なるため、詳細な条件等については国税庁のホームページで確認しましょう。