キーワードから探す


  1. ハピすむ:不動産売却
  2.  > 
  3. 不動産売却のノウハウ
  4.  > 
  5. 不動産売却&住み替えをスムーズに進めるコツ

2019年05月30日更新

不動産売却&住み替えをスムーズに進めるコツ

不動産を売却し住み替えを行う場合、それぞれの流れを知ることで登録の手続きなどをスムーズに進めることができます。不動産売却と住み替えのタイミングやかかる費用、住み替え先の選び方などを知って、不動産売却と住み替えに備えていきしょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却と不動産購入(住み替え)の流れ

不動産売却&住み替えをスムーズに進めるコツ

まず、不動産売却や不動産購入時にはさまざまな手続きをする必要があります。それぞれどのような流れなのか詳細を見ていきましょう。

不動産売却の流れ

一般的な不動産売却の流れは以下の通りです。

    1. 相場を調べる

所有している不動産の周辺の物件相場を調べ、自分の不動産がいくら程度で売却できるか、売却するならいくらくらいでしたいかなど簡単な目安を立てましょう。

    1. 不動産の査定を依頼する

不動産を売却するときは信頼できる不動産会社を選ぶことが重要になります。自分の不動産を安心して託せる不動産会社を見つけたら、売却予定の不動産の査定を依頼します。

    1. 媒介会社を決める

次に不動産売却の売買を仲介する不動産会社が決まったら媒介契約を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ媒介方法が異なるため、売却方法などを踏まえた上で選ぶといいでしょう。詳しくは「不動産会社の選び方」でご紹介します。

    1. 不動産の販売促進などの営業開始

媒介契約を結んだら周辺の売却事例や査定価格、市場の動向などを踏まえながら不動産の売り出し価格を決めて販売します。

    1. 売買契約

購入希望者が現れたら売買条件などを開示し合意した後、売買契約を結びます。このとき、物件価格の5%程度を手付金として受け取ります。

    1. 引き渡し

売却した代金を受け取り、所有権の移転や抵当権抹消などの登記申請を行います。引き渡し後の税務申請などの手続き漏れがないように注意しましょう。

不動産の購入の流れ

一方で、一般的な不動産購入の流れは以下の通りです。

    1. 資金計画をたて、希望の物件条件を決める

自己資金や住宅ローンでいくらくらい借りることができるかなど資金計画をまずはたてましょう。その後、物件情報誌や折り込み広告、インターネット検索などで物件情報を集め、購入したい物件の条件をまずは決めましょう。

    1.  物件の見学(内覧)をする

希望条件に近い売り物件が見つかった場合、実際に足を運び物件を見学します。購入希望の物件が見つかった場合、さらに詳しく物件の周辺環境や設備、物件の修繕履歴、マンションの場合は修繕積立金の積み立て状況などを確認しましょう。

    1. 物件の決定・売買契約を結ぶ

購入希望の物件が決定したら購入の申し込みをして、重要事項の説明を受けます。合意したら売主と不動産の売買契約を結びますが、きちんと納得した上で契約を結ぶようにしましょう。

    1. 住宅ローンの手続きをする

住宅ローンを利用して支払いをする場合、不動産の売買契約を結んだ後に住宅ローンの契約を結びます。

住宅ローンのほとんどは契約前に保証会社や金融機関による審査を受ける必要があり、承認されると融資を受けることができます。

    1. 物件の引き渡し

物件が新築の場合は、完成後に住宅ローンの支払いを開始します。また物件が引き渡された後に不動産の登記の手続きを行います。

 

不動産売却と住み替えのタイミングについて

不動産を売却して住み替えする場合、売却手続きと住み替え先の購入の手続きとでは、どちらを優先すればいいのでしょうか。

不動産売却を優先する場合と住み替えるための不動産の購入を優先する場合に分けて、それぞれメリットとデメリットをご紹介します。

不動産売却を優先する場合

不動産売却を優先する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

【不動産売却を優先するメリット】
先に不動産を売却することで、資金計画が立てやすく不動産の売却費用をを新居購入時の資金に充てることができます。

【不動産売却を優先するデメリット】
不動産売却を優先することで、住まいの引き渡し時期の調整が必要になります。調整が難航した場合、一時的にアパートなど賃貸の仮住まいを用意しなければなりません。

住み替えのための不動産購入を優先する場合

住み替えのための不動産購入を優先する場合のメリットデメリットは以下の通りです。

【住み替えを優先するメリット】
希望条件の物件をじっくり選ぶことができるのが最大のメリットでしょう。また住まいの引き渡し日も調整できます。

【住み替えを優先するデメリット】
不動産の売却価格が想定より低かった場合、ローンが残ってしまい新居の購入費用とローンの残債両方を支払わなければならなくなることがあります。そのため、余裕を持った資金計画が必要になるでしょう。

不動産売却の適切なタイミングとは?

マンションや戸建て住宅を売却するときの適切なタイミングとはいつになるのでしょうか。

マンション売却の適切なタイミング

マンション売却の適切なタイミングを築年数別に見ていきましょう。

    • ~築約5年の場合

立地条件やマンションの設備などが充実している場合、築浅物件として新築同様の販売価格も期待できることがあります。

    • ~築約10年

中古物件の購入希望者は築10年前後の物件を検討することが一番多いと言われています。また、築10年まではインターネットの検索条件に引っかかりやすくなり、物件の閲覧者も増えるでしょう。

    • 築約15年以上

築15年を過ぎると、室内の劣化状況や共有部分の管理状態などが売却価格に影響する時期です。また、劣化部分などの修繕が必要になるため、修繕積立金などの費用が高くなることがあります。

その他に建物の法定耐用年数により、購入希望者の長期住宅ローンが組めなくなる可能性があります。

    • 築約30年以上:

築30年くらいまでに価格が下落しますが、築30年以上だとほぼ価格に変化はありません。

築30年以上の物件の購入検討層は、リフォームやリノベーションをして住みたい人や家族が増え同じマンション内で部屋を探している人などが挙げられます。

戸建て住宅売却の適切なタイミング

戸建て住宅の場合、築15年までが売却に適している時期と言えます。築15年以上になると、水回りなどの設備が古くなり不具合が発生することが増えるため、大規模な修繕が必要になる可能性があります。戸建ての場合、大きな不具合など起きないように、購入後に自分で物件の細かな物件メンテナンスをする必要があります。

また、築15年以上になると建物の価格が急激に落ちると言われています。そのため築20年以上経過した戸建て住宅を売却するときは、ほとんど土地だけ売却するのと同じ状態になります。


新築や中古住宅へ住み替えるときのメリット、デメリット

住み替え先を新築にするか中古住宅にするかによってメリット、デメリットは違います。新築と中古住宅のメリット、デメリットをご紹介します。

不動産売却&住み替えをスムーズに進めるコツ

住み替え先を新築にする場合のメリット、デメリット

住み替え先を新築にする場合のメリット、デメリットは以下の通りです。

【住み替え先を新築にするメリット】

  • 未完成の場合、間取りなど好みに合わせて設計できる場合がある
  • 不動産取得税や固定資産税などの控除額が多いため税額が安くなる
  • 販売した業者が10年間瑕疵担保責任を義務付けられているため、10年間の保証が受けられる

【住み替え先を新築にするデメリット】

  • 購入費用が中古住宅よりも高額になる
  • 新居の完成が遅れた場合、仮住まいを用意する必要がある
  • 完成までに数カ月かかる
  • 売却時の価格下落リスクは中古物件より大きい

住み替え先を中古住宅にするメリットデメリット

住み替え先を中古住宅にするメリットデメリットは以下の通りです。

【住み替え先を中古住宅にするメリット】

  • 中古住宅は新築より資産価値の目減りが少ない
  • マンションや戸建てなど物件が豊富にある
  • 立地や眺め、広さなど好きな条件で選ぶことができる
  • リフォームすることで新築とかわらない環境にできる
  • 建物の状態が確認できる
  • 新築物件より安価で購入できる

【住み替え先を中古住宅にするデメリット】

  • 手続きや引き渡しなどさまざまなタイミングを調整する必要がある(住み替え先の売主、売却物件の購入者、住宅ローンの金融機関、返済ローンの金融機関など)
  • 築年数が古い場合、リフォームや修繕などが必要な場合がある
  • 築年数が古い場合、住宅ローン減税が受けられなくなることがある

 

不動産売却と購入にかかる費用項目

不動産売却時と購入時にかかる費用の項目をご紹介します。

不動産売却にかかる費用項目

不動産売却にかかる費用項目は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 日割りの固定資産税

※必要に応じて

  • 測量費(境界確定測量などの費用)
  • 建物の解体費
  • 廃棄物処分費
  • ハウスクリーニング費
  • 引っ越し費用

住宅ローンの残債がある場合

  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士への報酬
  • 繰り上げ返済手数料

不動産購入にかかる費用項目

不動産購入にかかる費用の項目は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 司法書士への報酬
  • 住宅ローン諸経費(手数料、保証料など)
  • 火災保険
  • 引っ越し費用
  • 家具、家電などの諸費用
  • 日割りの固定資産税

不動産購入時の契約締結時にかかる初期費用は新築物件の場合物件価格の約3~約7%、中古物件の場合物件価格の約6%~約8%が目安になります。中古物件は仲介手数料がかかるため、新築より多くなる傾向にあります。

住宅ローンの残債について

住宅ローンの残債はまず売却する不動産を査定してもらい、査定額がいくらになるか調べます。査定額が低く売却予定の不動産に住宅ローンが残ってしまう場合、2つの選択肢が考えられるでしょう。

1つ目は現金で差額を補う方法です。不動産の売却代金の他に足りない部分は現金で補うことで住宅ローンを完済します。すると、抵当権が抹消できるため新居の住宅ローンを新たに組むことができるようになるのです。

2つ目は新居の住宅ローンに残債を上乗せする方法があります。この場合、不動産の売却や購入、決済や引き渡しなどの手続きや調整を同時に行う必要があり、住み替え先の物件を選ぶ時間が短くなる恐れがあります。また住宅ローンの金利設定にも影響があります。

住み替えローンを組む際は条件が厳しくなることもありますので、金融機関や不動産会社とよく相談した上で話を進めて行くといいでしょう。

不動産会社の選び方

不動産会社と契約するときに「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類の方法があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

    • 一般媒介契約(一般)

同時に複数の不動産会社と契約できる。不動産会社は販売状況を報告する義務がある。

    • 専任媒介契約(専任)

1つの不動産会社のみ契約できる。不動産会社は独占して不動産を販売する権利があり、担当者は2週間に一度以上売主に販売活動報告する義務がある。

    • 専属専任媒介契約(専属専任)

1つの不動産会社のみ契約できる。不動産会社は独占して不動産を販売する権利があり、担当者は1週間に一度以上売主に販売活動報告する義務がある。

また専属専任媒介契約の場合、不動産会社は媒介契約を交わした後5営業日以内に不動産指定流通機構(レインズ)に登録する義務がある。売主は自分で買主を見つけることができない。

不動産会社を専属で選ぶことによって積極的に不動産の営業を行ってもらえますが、専属専任になってしまうと、一社のみの営業になってしまうため物件を見てもらう機会が少なくなる可能性があります。

いずれにせよ、不動産を一社に任せるときにはその後の売却をスムーズに進めるため、信頼して任せられる不動産会社を選ぶ必要があるでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

無料の一括査定はこちら>>

一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

一括見積もりを依頼する