マンション売却の仲介業者の選び方と仲介手数料について解説！

マンション売却にかかる費用

 
マンションを売却する際には、リフォーム費用や税金、登記費用、住宅ローンの残りを売却益で一括返済する場合については、一括繰上返済手数料などがかかります。

また、登記手続きについては司法書士に手続きや書類の作成を依頼すると追加で費用がかかりますし、仲介事業者に売却を依頼した場合には仲介手数料が必要です。
 

仲介手数料に含まれるもの・含まれないもの

 
仲介業者に売却を依頼する際には、仲介手数料がかかりますが、この仲介手数料にはどのような費用が含まれているのでしょうか？
 

仲介手数料に含まれるもの

一般的な仲介手数料に含まれている費用は、広告費、人件費、契約書の作成費などです。

業者によっては確定申告のサポートや融資、引っ越しなどのサポートにかかる費用も仲介手数料に含まれている場合もありますが、基本的には売却の際に必要な業務にかかる費用が仲介手数料だと考えておくと良いでしょう。

仲介手数料に含まれないもの

仲介手数料に含まれない費用は、遠隔地の購入希望者の所まで交渉に出向いてもらう交通費、ゴミの処理、建物の解体、引っ越し時の荷物の保管、測量などにかかる費用です。

遠隔地での交渉については、仲介業者によっては経費として見ている場合もあるため、追加費用が請求されない場合もあります。

また、逆に遠隔地の物件を販売する場合などに現地の業者に物件の管理を依頼する場合などは追加費用がかかる可能性がありますので、注意しておきましょう。
 

仲介手数料の相場

 
仲介手数料については、宅地建物取引業法という法律で上限額が定められており、段階的に手数料が計算される仕組みとなっています。

仲介手数料の上限額は、売却価格の200万円以下の金額が5％、200万円を超えて400万円以下の金額については4％、400万円を超える金額は一律3％です。

400万円以上の物件を売却した場合を例にして計算すると、仲介手数料の上限額は

（売買価格×3％＋6万円）＋消費税

となります。

6万円については、400万円以下の金額の上限額で、個別計算の手間を省くために一律で加えられる部分です。

また、仲介手数料はあくまで仲介する業者に支払うもののため、不動産ネットワークなどに物件情報を流し、別の仲介業者が買主を見つけた場合については、買主はその仲介業者に仲介手数料を払う形になります。

つまり、買主側の仲介業者は物件を探したり、手続きを行ったりする費用を仲介手数料として受け取っているというわけです。

そのため、買主と売主の両方を同じ仲介業者が担当した場合には、仲介手数料を両方から受け取ることができるようになります。

これについては、販売努力を仲介業者が行っていたということですので、双方から手数料を受け取っても問題ではありませんが、不動産業界ではこれを悪用した「囲い込み」という問題も起こっているのです。

例えば、売主側の仲介業者が不動産ネットワークに登録して物件情報広めていたとしても、買主側の仲介業者からの問い合わせを断っていたとするとどうでしょうか？

「既に契約予定です」「話がまとまっています」などと買主側に伝え、自社で買主が見つかるまで物件を売却しなかったとすると、物件がいつまでも売却できず、不動産を買い替えるタイミングを失ってしまうかもしれません。

仲介を依頼した物件が囲い込みをされていないかについては、他の仲介業者に相談してみると良いでしょう。

賃貸物件の仲介手数料については、貸主、借主双方から賃貸料の半月分、またはどちらかから１カ月分の賃料以下が上限となっています。
 

仲介手数料の支払いタイミングと注意点

 
不動産を売却する流れの中で、仲介手数料はどのタイミングで支払う形になるのでしょうか？

仲介手数料は成功報酬として売買契約が結ばれた時点で支払われることが多いのですが、これについても決済時及び引き渡し時に支払われる場合と、契約と決済・引き渡し時に支払うことが多いようです。

支払いについては一括して払うというわけではなく、それぞれのタイミングで分割して支払う形になりますので、あらかじめどのタイミングでどの程度支払うか仲介業者と相談しておきましょう。
 

仲介手数料に関する注意点

買主都合で手付け放棄にて契約解除となった場合、仲介手数料の返金についてトラブルになりやすい点に注意が必要です。

ただし、買主が住宅ローンの審査が通らず、ローン特約に基づく売買契約の解除となった場合は手付けも仲介手数料も返金されますので、トラブルにはなりにくいです。
 

仲介手数料の値引きについて

 
仲介手数料をできるだけ安価に抑えたい場合にはどのような方法があるのでしょうか？

仲介手数料を割引にて対応してくれる不動産会社もあります。信頼でき、仲介手数料を割引対応してくれる不動産会社と担当者を見つけることが、いい不動産売却の近道です。

また、仲介依頼を行う際に仲介した業者のみが契約を行うことができる専任専属媒介で契約を行えば、手数料の値引き交渉を行いやすくなります。

しかし、仲介業者が買主を探して契約を行う専任契約の場合、売りやすいよう売却価格を下げなければならない場合もあるため、仲介料が下がったとしても合計では損となってしまう場合もありますので、注意しておきましょう。
 

マンション売却の良い仲介業者の選び方

 
マンションを売却する際には、どうやって仲介業者を選べば良いのでしょうか？

一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社を比較する方法などありますが、査定価格を高めに提示するなど、正しい査定価格と乖離したところでの不動産業者同士での競争となる可能性があるので注意が必要です。

また、早い段階で売却を完了できるよう、物件がある地域に強い不動産会社を選ぶというのも有効です。しかしながら、地域には強いけれどもインターネット対応などが弱い不動産会社ですと、購入検討者へのアプローチが弱く、機会損失につながるので注意が必要です。

信頼できそうな不動産会社が複数見つかった際には、担当者の相性や、仲介実績が多い方を選んでも良いですし、実績がどちらも豊富な場合には対応や手数料の額で選ぶかたちになります。

その他にも、できるだけ速く物件を売却したいという場合については、仲介だけでなく買取も可能か確認すると良いでしょう。

買取を行っている業者なら、売却期限までに買主が現れなかったとしても、業者に売却して資金を入手することができます。

買取も視野に入れて交渉する場合については、あらかじめ売却できなかった場合の価格を契約時に決めておくと安心です。
 

不動産媒介契約を打ち切りたいとき

 
不動産の仲介を依頼していても、なかなか物件が売れない場合などには契約を打ち切って別の仲介業者を探した方が良い場合もあります。

また、仲介業者は定期的に売主に販売活動や問い合わせの有無、案内実績などについて報告する義務がありますので、この報告がおざなりな場合や、問い合わせや案内が少ない場合も打ち切りを考えた方が良いでしょう。

その他にも、広告をどのように行っているかについて確認しておくのも重要です。

売りに出して1～2カ月後にどのような広告を出しているか実際に見せてもらい、積極的に売り込んでいるかどうか判断し、もし広告件数が少ないようなら他の仲介業者への変更を検討することをおすすめします。