不動産売却の仲介手数料の相場と上限額

仲介手数料の仕組み

不動産の売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社は売却物件を広く周知して、買主を探します。買主がみつかって無事売買契約に至ると、依頼主は、仲介してくれた不動産会社に報酬を支払います。これが、仲介手数料です。

反対に、買主の立場だとどうでしょうか。購入したい物件の条件を提示すると、不動産会社は、条件に近い売却物件を探します。無事に売買契約が成立すると、買主は不動産会社に、報酬を支払うことになります。

このように、売主と買主を仲介して、不動産取引を安全かつ適法に成立された報酬として、仲介手数料が支払われます。

売主から不動産の売却を依頼された不動産会社が、自らの手で買主を探し出して契約が成立した場合、不動産会社は、売主と買主から手数料をもらえることになります。

両者から手数料を貰えることから、このような取引を「両手仲介」といいます。

一方、売却物件が、他の不動産会社が仲介した買主との交渉によって売買が成立した場合、売主側の不動産会社は売主から、買主側の不動産会社は買主から、それぞれ、手数料を受け取ることになります。

売主もしくは買主の片側からしか手数料を貰えないことから、このような取引を「片手仲介」といいます。

仲介手数料の上限額

仲介手数料は、法的には上限金額しか定めていないため、仲介してくれた不動産会社と、依頼主との交渉で決めることができます。

しかし、現実には、国土交通省が告示した上限額で取引されるのが、一般的になっています。ただし、都市部では物件価格水準が高く、仲介手数料の額も大きくなるため、割引きをする会社もあります。

それでは、具体的に仲介手数料の算出をしてみましょう。国土交通省が告示した上限額は、以下のとおりです。

計算例1 : 300万円の場合

取引価格が300万円だった場合の仲介手数料を算出します。
200万円以下が、200万円×5.4％＝108,000円
200万円超400万円以下が100万円ですから、100万円×4.32％＝43,200円

108,000円＋43,200円＝151,500円の計算結果から、
取引価格が300万円の仲介手数料は、消費税を含んで15万1千5百円になります。

計算例2 : 1,000万円の場合

取引価格が1,000万円の場合の仲介手数料を算出します。
取引価格が400万円を超える場合は、簡易式で算出します。簡易式の公式は次のとおりです。
（取引価格×3％＋6万円）×1.08＝仲介手数料

これによって計算すると、（1000万円×3％＋6万円）×1.08＝388,800円の計算結果から、取引価格が1000万円の仲介手数料は38万8千8百円になります。

400万円を超えたらなぜ簡易式が使えるのか

取引価格が400万円を超えると、なぜ簡易式が使えるのでしょうか。簡易式では、まず消費税抜きの金額を出して、それに1.08を乗じることで、消費税を含む金額を算出します。

告示の仲介料率は、消費税を含んだ率です。消費税抜きの率だと、200万円以下で5％、200万円～400万円で4％、400万円超で3％になります。簡易式では3％を乗じるので、400万円超の価格帯では告示の表との差額はありません。

200万円以下の価格帯では、2％の差がありますから、200万円×2％＝4万円で、常に2万円の差額が生じます。

200万円～400万円の価格帯では、1％の差がありますから、（400万円－200万円）×1％＝2万円で、常に2万円の差額が生じます。

それぞれの差額の4万円と、2万円を合わせた額が6万円になるので、取引価格に3％を乗じて、それに6万円を合わせた額に消費税を乗せると、告示と同じ仲介手数料が算出できるのです。

支払いのタイミング

仲介手数料は、どのタイミングで支払うのでしょうか。仲介手数料は、不動産取引の成功報酬として、支払われるものです。不動産取引においては、売買契約をもって、ひとつの節目が完了したという考えが一般的です。

しかし、現実には、まだ引き渡しという大仕事が残っています。大半の不動産会社が、売買契約成立時に半額を、引き渡し時に残りの半額を、支払う方式が慣習化しています。

最後まで面倒をみてもらえるかが不安であれば、不動産会社に、引き渡し時の一括払いを交渉する余地はあります。

不動産会社も引き渡しができてこそ、本当の業務終了だという認識は持っていますので、支払い時期を変更してくれることもあります。

仲介手数料を抑える方法

仲介手数料を抑える方法は、ないのでしょうか。両手仲介であれば、可能性がありそうです。広告などで見かける「仲介手数料無料」とあるのは、両手仲介が前提の物件で、買主側の手数料を無料にして、客を呼び込んでいます。

物件が売却できれば、確実に仲介手数料が得られる「専属専任媒介契約」をすることを引き換えに、仲介手数料の割引き交渉をすると、効果が期待できます。

また、交渉価格が仲介した不動産会社の査定より、大幅に低い場合であれば、契約と引き換えに、仲介手数料の割引きに同意する可能性が高くなります。

売買契約を解除したら仲介手数料はどうなる？

売買契約をした後で契約を解除したら、仲介手数料はどうなるのでしょうか。ふたつのケースでみていきましょう。

手付解除

売買契約時に買主から払われた、手付金の倍額を払うことによって、売主は契約を解除することができます。売主の自己都合で契約が解除された場合、仲介手数料はどうなるのでしょうか。

契約を成立させるために、不動産会社は労力を費やしており、請求権が発生していると考えるのが一般的です。

したがって、仲介手数料は、正規の料金を請求されます。ただし、引き渡しまでが手数料に含まれているという考えも一方にあり、仲介手数料の減額を申し出ることには、交渉の余地があります。しかしながら、無理な交渉は契約自体をこわす恐れがあるため注意が必要です。

住宅ローン特約による解除

住宅ローンの貸付審査は、売買契約成立後に行われます。

この審査に通過しなかった事態を想定して、売買契約書の中で、住宅ローンの審査に通らなかった場合は、契約を白紙に戻すという条文を含む場合があります。これが「住宅ローン特約」です。

この場合は、最初から契約そのものがなかったという扱いになりますので、仲介手数料は発生しません。すでに払い込んでいた仲介手数料も返却されます。

仲介手数料の注意点

両手仲介になると、不動産会社にとって利益が大きいため、買主が他の不動産会社の仲介になる、片手仲介を敬遠することがあります。

そのため、他の不動産会社から問い合わせがあっても、商談中を口実に仲介を断る「囲い込み」という手口が使われることがあります。なかなか買主が現れない場合「囲い込み」が行われている可能性があるので、注意が必要です。

また、広告費は通常仲介手数料に含まれていますが、別途、請求されることがあるので注意しましょう。

まとめ

ここまで仲介手数料の相場と上限額について、説明をしてきました。
仲介業務がどういうものであるかを理解して、不動産会社と媒介契約を交わす前に、仲介手数料について、しっかりと確認することが大切です。