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2019年02月06日更新

不動産をより高額で売却するポイント

不動産物件をできる限り高額で売却するにはどのようなポイントに気をつける必要があるのでしょうか?不動産売却の基本的な知識や流れ、不動産の査定依頼のポイントなどから、不動産を高額売却するためのポイントやコツをご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却の基礎知識

不動産をより高額で売却するポイント

不動産を売却する際には、まずどのような流れで売却が行われるかを知っておくことが大切です。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは、

  1. 近隣の相場情報を調べて所有物件がどれくらいの価格で売れるか把握する/li>
  2. 不動産会社の情報を収集し、不動産会社を選ぶ
  3. 選んだ不動産会社に物件の査定を依頼する
  4. 査定額に満足できたら、不動産会社に仲介(媒介契約)を依頼する
  5. 媒介契約締結後、不動産物件を売り出す
  6. 購入希望者が現れたら売却に関する条件を交渉していく
  7. 交渉の際には、物件に関する情報を正確に提供する
  8. 売買条件について双方の合意が得られたら、売買契約を締結する
  9. 売買代金を受領し、登記申請を実施、その後物件を引き渡す

という形が一般的です。

それぞれの段階ごとに、査定に関するポイントや業者選びのポイントなど、高額で物件を売却するためのコツがありますので、不動産の売却を行う際には段階に合わせて対応していきましょう。

査定依頼のポイントは?

不動産売却の第一歩と言えるのが、物件の査定です。

査定によって物件がどれくらいの価格で売れるのかを判断することができます。

査定はどのような方法で行われているのか、どんな項目がチェックされるのか、査定結果を良くするためのコツについて見てみましょう。

不動産の査定方法

不動産の査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」があります。

それぞれの査定方法にはどのような違いがあるのかについて、ご紹介していきます。

机上査定の方法と特徴

机上査定とは、現地に行って実際の不動産を確認せず、物件に関する書類や過去の販売実績などのデータを元に査定を行う方法です。

現地訪問を行わずに査定していくため、査定に時間がかからず、すぐに査定結果を得ることができます。

しかし、机上査定では現地で物件の状況を知ることができないため、訪問査定に比べて査定結果の精度はあまり高くありません。

実際の売却時に訪問査定を行ってみると、査定額が机上査定と違ったものになってしまうことも多くあります。

机上査定は査定にかかる時間が抑えられ、ある程度の相場感を得ることができる点がメリットです。

不動産会社選びなどで迷った時や、相場がわからない時などに利用すると良いでしょう。

訪問査定の方法と特徴

訪問査定は、実際に物件まで足を運び、物件の状態や周辺環境などを確認した上で行う査定方法です。

机上査定では得られない物件特有のデータを得ることができるため、より精度の高い査定結果が得られます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

しかし、現地調査の上で査定を行うため、どうしても査定結果が出るまで時間がかかってしまう点はデメリットです。

また、媒介契約の仲介手数料目的で他社より高い査定結果を出したり、相場に合わない査定結果を出したりする不動産会社も残念ながら存在します。

査定価格の根拠となる比較となる売却募集中の物件価格、同一物件の成約履歴、相場感や買い手のイメージなど細かくヒアリングし、査定価格に納得がいくか、担当者が信頼できそうかよく見極めましょう。



不動産業者選びのポイント

不動産業者を選ぶ際には、まず査定額が平均的な相場から逸脱していないかどうかを基準に絞り込み、続いて不動産免許の番号や過去に行政処分を受けていないかを調べていきます。

また、過去の売買実績や得意とする分野についても調べ、売却したい物件にあった不動産会社を選ぶと良いでしょう。

注意点として、独自のネットワークがあると謳う不動産会社などですと、査定価格が高めに提示されますが売却募集活動をオープンにされずに結果機会損失となる場合があります。

査定価格が高い不動産会社は手数料目当てと説明しましたが、このような根拠がある場合は別です。

もし、査定価格が他社より高くても、十分な根拠が提示される場合には、メリットの大きい不動産会社だと考えられます。

こういった不動産会社を見つけられたなら、より簡単に不動産物件を高額で売却することができるでしょう。

不動産を高額で売却するポイントとコツ

不動産を売却する際に、できるだけ高く売るためには、どんなコツやポイントがあるのでしょうか?

買主の第一印象によって物件の売れ行きが変わる

不動産取引では、売主が希望する価格でも、買主がその価格に納得してくれなければ物件を売ることはできません。

そのため、内覧の際に買主にどのような印象を与えることができるかが重要なポイントと言えます。

内覧の際に与える印象をよくするために大切なポイントは、部屋がきれいかどうかです。

水回りなどを掃除して臭いなどが発生しないようにしておく、部屋や収納を片付け、部屋を明るく、広く見せられるようにしておきましょう。

もし、汚れが酷くて自力での掃除が難しい場合には、ハウスクリーニングを依頼してきれいにしてもらうのもおすすめです。

特にキッチンやトイレ、浴室などの水回りを完璧に清掃するのは難しいため、汚れが目立つ場合はハウスクリーニングを依頼した方が良いでしょう。

また、壁紙や内装、住宅設備に劣化や損傷、故障が見られる場合には、内覧の前にある程度修理しておくことも大切です。

最初からリフォームやリノベーションを予定している買主でも、補修などが行われていれば工事費用を抑えることができるため、良い印象を与えることができます。

また、内覧時に全ての電気をつけておき印象を良くする、お子様などがいた際はお散歩などにでかけてもらい検討者にリラックスして内覧してもらうなどの配慮も大切です。

過去のリフォーム履歴を作成しておく

居住中にリフォームやリノベーションを行った場合には、どのような工事を施したかについて詳しい履歴を作成しておきましょう。

リフォームやリノベーションを行った部分は、行っていない部分に比べて経年劣化による傷みが少ないため、買主からすると将来的な修繕にかかる費用がある程度抑えられるという魅力になります。

特に、屋根や外装などの費用が高額になりがちなリフォームを行っている場合、大きなアピールポイントとなりますので、詳細なリフォーム履歴を用意して買主にアピールすると良いでしょう。

物件のアピールポイントを把握しておく

リフォームやリノベーション履歴もそうですが、物件にどのようなアピールポイントがあるのかを把握しておくことが重要です。

例えば、公共施設や大型ショッピングセンターが近い、公共交通機関が徒歩圏内にあるなどは大きなアピールポイントになるでしょう。

ただ、メリットだけを伝え、マイナスとなる部分を隠すのは避けてください。

もし、マイナスポイントを隠したまま売却してしまうと、売主の故意過失に該当するため多額の違約金が発生する場合や、売却後に販売価格の引き下げを提示されることがありますし、場合によっては売買契約がキャンセルされてしまうこともあります。

不動産売買では、物件の良い点と悪い点について、正直に伝え買主を探すことが重要です。

不動産を高額で売却できた際に気をつけるポイントについて

不動産をより高額で売却するポイント

不動産物件の売却で利益が得られた場合、その利益について所得税が発生します。

この所得にかかる税金については、さまざまな控除制度が用意されていますので、売却前にどう対処するかあらかじめ考えておきましょう。

不動産売却時に発生する譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産の譲渡額から、不動産の取得にかかった費用を引いた金額のことで、例えば、費用と物件価格が合計で1,000万円の物件を購入し、1,200万円で売れたとした場合、譲渡所得は200万円です。

譲渡所得には特別控除制度が用意されている

譲渡所得に対する課税については、居住用物件を売却した場合に限り、3,000万円まで譲渡所得から差し引いて計算する制度が設けられています。

つまり、居住用の物件を売却した場合は、譲渡所得が3,000万円を超えない限り、所得税や住民税が課せられません。

3,000万円特別控除制度を利用できる条件とは?

譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特別控除制度ですが、実際に住みつづけている家だけが対象というわけではありません。

この制度にはさまざまな特例が用意されており、現在居住していない場合についても、引っ越してから3年目の年末までに売却した場合、制度の対象となるのです。

もし、引っ越し後に借家として賃貸に回していた場合についても、3年目の年末までに売却すれば、特別控除制度の対象となります。

また、建物を取り壊して土地だけを売却した場合についても、期限付きではありますが、制度の利用が可能です。

この場合の条件は、建物を取り壊して1年以内に売買契約が締結され、さらに引き渡しが居住を終了した日から3年目の12月31までに完了すること、取り壊し後に賃貸等に利用していないことです。

建物の取り壊しについては、制度上契約後の取り壊しについては対象外として扱われるように見えますが、慣例として売買契約後に建物を取り壊した場合についても、契約後1年以内の取り壊しなら適用を受けることができます。

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用することができない

住宅を購入する際にローンを組むと、住宅ローン控除を受けることができますが、3,000万円特別控除を利用した場合には、住宅ローン控除を利用することができません。

つまり、住み替え目的で物件を売却し、新しい物件を購入した場合、どちらの制度を利用するか選ばなければならなくなります。

住宅ローン控除は、給与所得などの合計から控除が受けられる制度で、3,000万円特別控除は譲渡所得が3,000万円まで所得税などの対象とならない制度です。

つまり、長期的な視点で見た場合、譲渡所得の額によっては住宅ローン控除を選択した方が得となる場合があります。

譲渡所得にかかる税金は短期的に見ると大金に思えるかもしれませんが、長期的な視点でどれだけ税金がかかるのかをよく考え、どちらの制度を利用した方がよりメリットがあるか判断するようにしましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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