キーワードから探す


  1. ハピすむ:不動産売却
  2.  > 
  3. マンション売却
  4.  > 
  5. マンション売却の流れからみたポイントとは?

2019年02月06日更新

マンション売却の流れからみたポイントとは?

マンション売却時にできるだけ高く売却するためのポイントはどのようなことがあるのでしょうか。マンション売却をスムーズに行うためには、売却の流れを知ることが重要です。今回はマンション売却の流れに沿って押さえておくべきポイントを詳しくご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンション売却の流れと押さえておくべきポイントとは?

マンション売却の流れからみたポイントとは?

マンション売却をスムーズに成約させるためには、売却の流れを知りポイントを押さえることが重要です。マンション売却の際は、どのような売却の流れになるのかをまず見ていきましょう。

マンション売却の流れ

一般的なマンション売却の流れは以下の通りです。

マンション売却のための準備

マンション売却を決めたら、必要書類を揃えて売却予定のマンションの状態を把握します。マンション売却に必要な書類には、登記簿謄本(登記事項証明書)、重要事項説明書、固定資産税課税明細書などがあります。購入時の資料ファイルなどに一式同封してあるとその後スムーズです。

マンションの査定依頼

書類などの準備ができたら、マンションの査定を依頼します。マンションの査定依頼をする場合、まずは1社に査定依頼をし、近隣成約事例や最近の相場感、買い手のイメージなど、査定価格の根拠となる各種情報を不動産会社の担当者からヒアリングし、査定内容に納得できるか、信頼できる担当者かなど見極めましょう。
またマンションの査定方法のほとんどが「取引事例比較法」によって査定されます。「取引事例比較法」とは、近隣物件の取引や契約事例を元に価格を算出する方法のことです。

その他の査定方法には、物件が生み出す収益や利回りを元に売却価格を算出する「収益還元法」や、物件を建築するときのコストや耐用年数をもとに売却価格を算出する「原価法」があります。

不動産業者の選定

次に、マンション売却時に仲介を依頼する不動産業者の選定を行います。マンション売却時の仲介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、売却契約を結べる不動産会社数が異なるなどの違いがあります。
まずは、一般媒介契約を締結し、売却活動状況をみたうえで、専任媒介契約へ変更するなどがおすすめです。

マンションの販売活動開始

不動産会社と媒介契約を交わしたら、契約した不動産会社がマンションの販売活動を行います。販売活動には、レインズ(不動産流通機構)への掲載やホームページ、チラシなどでの広告活動などの方法があります。

「レインズ」とは、不動産会社同士が情報を共有するインターネット上のネットワークのことで、媒介契約の種類によってはレインズへの掲載の義務がない場合もあります。

マンション売却時の販売活動の期間は約3~6か月が目安です。

買主との交渉と契約

マンションの買主が現れたら、契約条件などの詳細を交渉し契約します。相手が住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、契約する前に買主の住宅ローン審査が通っているかどうか確認をしましょう。

売買契約を交わす際に要する時間は、全体で約1時間半~2時間が目安です。

マンションの引き渡し

売買契約後、買主の住宅ローンの資本審査が通過したことを確認したら、買主と売主が仲介業者を介して引き渡し日の調整を行います。引き渡し日を決める上での注意点は、引き渡し日を「平日の午前中」に行うという点です。

なぜ「平日の午前中」なのかというと、買主の売買代金の振り込みの決済が平日しか行われないためです。また日中に登記の手続きを行わなければならないため、引き渡し日は午前中が多いです。

マンション売却で押さえておくべきポイント

マンション売却時に抑えておくべきポイントを「マンション売却の準備段階」「マンションの査定時」「不動産会社などの仲介業者の選定時」「内覧時」の4つの段階に沿って詳しく見ていきましょう。

マンション売却前の準備段階でのポイントは?

まず「マンション売却の準備段階」でのポイントをご紹介します。

マンションに修繕箇所がないかの確認

近年中古マンションを購入してリフォームをするケースが多い傾向にあるため売却時には「修繕などのリフォームは必要ないのでは?」と思う人も少なくありません。

しかし、購入希望者が内覧で訪れたときに壁に落書きがあったり、床が少し剥がれていたりしたら、内覧者はどう思うでしょうか。

中古マンションである以上、ある程度の古さや傷などは許容範囲ですが、目に余るほどの傷や汚れなどは内覧時に悪い印象を与えかねません。

そのため、マンション売却時は修繕が必要な箇所がないかどうかを確認し、汚れや傷が酷い場合は販売価格に影響を与えない程度に、修繕しておくといいでしょう。

住宅ローンの残債確認

マンションを売却するときは、住宅ローンの残債があるかどうかの確認が必要です。もし、住宅ローンの残債がある場合は、ローンの残債を完済し抵当権を抹消しなければならないためです。

「抵当権」とは、金融機関などの債権者が物件を担保にすることを言います。住宅ローンの残債がある場合でも、マンションの売却代金を充てて完済することが可能です。

しかし、売却代金よりローンの残債が上回っている場合は、差額を現金や借り換えなどで支払う必要があります。

不動産の売り方を決める

不動産を売却する際は「仲介」「即時買取」「買取保証」の3種類から選ぶことができます。

「仲介」

「仲介」とは、不動産会社に仲介を依頼し販売活動などを行って物件を売却する方法のことです。じっくりと販売活動をしてもらうことができ、売却価格も相談の上決めることができます。

「即時買取」

「即時買取」とは、買取業者などによって買取を行う方法のことです。不動産をすぐに売却できるため、短期間で現金化することができます。

「買取保証」

「買取保証」とは、決められた期間内に不動産の売却ができなかった場合、買取業者によって買取する方法のことです。必ず売却できるのがメリットですが、物件の売却価格相場よりも低い価格で買い取られるケースがほとんどです。



マンション売却における査定時のポイントは?

マンション売却時の査定ではどのようなポイントがあるのでしょうか。

査定は「机上査定」と「訪問査定」から適切なものを選ぶ

物件を査定するときには「机上査定」と「訪問査定」があります。

「机上査定」査定とは近隣の物件の売却価格相場や成約事例などのデータを元に査定金額を算出する方法のことです。

一方「訪問査定」とは、売却予定の物件に不動産会社が訪れ、近隣の環境や物件状態を調査し、売却価格相場などのデータなどを考慮して算出する方法のことです。

「机上査定」は簡易的な価格相場が算出されるのに対し「訪問査定」はより詳しい売却価格の相場を知ることができます。

マンション売却を依頼する不動産業者の選定でのポイントは?

マンション売却を依頼する不動産業者の選定をするときのポイントとはどのようなものでしょうか?

不動産業者の種類と得意分野を把握する

不動産業者にはいくつかの種類があり、それぞれ得意分野があります。不動産業者の種類別に見ていきましょう。

分譲業者

開発業者やマンションのデベロッパー、建売業者のこと。主に新築マンションなどが得意分野の業者。

媒介業者

売買物件の媒介や事業用物件の媒介、投資用物件の媒介などを行う不動産業者。主に仲介業が得意分野。

買取再販業者

中古物件の買取と再販、新築の売れ残った物件や競売物件の買取と再販などを手掛ける不動産業者。主に中古物件を買い取りリフォームして再販することが得意分野。

それぞれ得意分野が異なるため、マンション売却を成功させるためにはマンションの売却に強い不動産会社を選ぶのがポイントです。

3種類の媒介契約を理解して契約する

不動産会社を選んだ後は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約の中から一つを選んで媒介契約を結ぶ必要があります。

この「媒介契約」にはそれぞれ特徴が異なるため、よく理解した上で媒介契約を選ばなければなりません。それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。

「専属専任媒介契約」

  • 契約社数:1社のみと契約
  • レインズへの登録の義務:あり
  • 買主との直接契約:認められない
  • 契約期間:3カ月
  • 売主への報告義務:7日間に一度

「専任媒介契約」

  • 契約社数:1社のみと契約
  • レインズへの登録の義務:あり
  • 買主との直接契約:認められる
  • 契約期間:3カ月
  • 売主への報告義務:14日間に一度

「一般媒介契約」

  • 契約社数:複数社と契約可能
  • レインズへの登録の義務:なし
  • 買主との直接契約:認められる
  • 契約期間:なし(行政指導では3カ月以内)
  • 売主への報告義務:なし

マンションの売却活動中の内覧時のポイントは?

マンションの売却活動中に行われる「内覧」のポイントについてご紹介します。

できるだけ生活感を見せない

内覧者は購入後の生活をイメージできるように、生活感を見せないよう物が少なく見えるように片づけたり掃除をすることがポイントです。もし住み続けたまま売り出す場合は、内覧時には同居している家族には外出してもらい内覧者と仲介業者、売主で内覧を行うようにしましょう。

また住みながら内覧を行う場合は、毎日少しずつ掃除をしておくなどいつ内覧の要望があっても対応できるようにしておくといいでしょう。

内覧進行は仲介業者に任せる

基本的に内覧の進行の際は、仲介業者に任せるようにしましょう。売主が積極的に動いてしまうと、売り急いでいるようにも見え、内覧者が自由に部屋をチェックすることができず成約のチャンスを逃してしまう恐れがあります。

そのため、内覧中は一歩下がり質問があれば即座に答えられるようにしておくといいでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

無料の一括査定はこちら>>

一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

一括見積もりを依頼する