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2019年02月06日更新

マンションに住みながら売却する方法とコツ

マンションの売却を行う場合、住みながら売却することができますが、空室の場合と比べてどのような違いがあるのでしょうか?マンションに住みながら売却するためのコツと、空室の場合と比べた場合の違いについてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンション売却!「住みながら」は売却に有利?

マンションに住みながら売却する方法とコツ

マンションを売却する際に、住みながら売りに出すとどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

マンションに住みながら売却するメリットとデメリット

マンションに住みながら売却を行うメリットとは、売却によって得られる資金を考慮して新居に関する予算を立てることができることです。

また、売却前に引っ越しを行った場合、物件が売れるまでの間、固定資産税や修繕積立金なども支払い続けなければなりません。

新居に引っ越すことを考えると、2軒分のコストがかかってしまうため、費用をできるだけ抑えたいなら住みつづけたまま売却を考えた方が良いでしょう。

もちろん、引き渡しの期日まで住みつづけられることもメリットです。

資金面のメリットが大きい住みながらの売却活動ですが、もちろんデメリットもあります。

マンションを住みつづけたまま売却するデメリットとは、内覧のために部屋を掃除したり、予定を空けたりしなければならないことです。

収納スペースについても押入れやクローゼットの奥まで確認することが多いため、荷物が多い場合には片付けの手間がかかります。

空き家と住みながらではどちらが売却しやすい?

マンションの売却については、住みながらでも空き家でも売れやすさにそれほど大きな違いはないです。

ただ、住みながらの売却については、部屋の状態に売れ行きが左右されることが多く、きちんと清掃及び片付けが行われている物件の方が成約率は高くなる傾向があります。



賃貸中のマンションを売却する場合

賃貸物件で、入居者が居住中のマンションを売却する場合についてはどのような流れとなるのでしょうか?

オーナーチェンジによる売却の場合

マンションの所有権を売買するオーナーチェンジの場合、入居者の了解を取る必要はありません。

売買契約がまとまり、所有権が移ってから事後通知を行い、売主と買主の間で敷金や賃料などを精算します。

ただ、購入したオーナーが賃貸関係の契約内容を変更したいという場合には、購入後に入居者の同意が必要です。

また、管理する不動産会社を変更する場合についても、管理契約の解除や締結といった手続きが必要となるため、あらかじめ不動産会社に確認しておきましょう。

空き家として売却する場合

所有権だけを売買するのではなく、物件を空き家として買主に売却する場合については、さまざまな手続きを行わなければなりません。

入居者に対して退去を依頼するケースでは、入居者が自ら退去する場合については特に費用はかかりませんが、契約が残っている状態で立ち退きを依頼する場合、立ち退き料を支払うなど便宜をはかることが一般的です。

入居者の立場から考えた場合、退去には引っ越しや新居の準備などの費用に加え、引っ越しのために荷物をまとめるなどの手間がかかってしまいます。

また、立ち退き料については判例などである程度の相場が決まっており、契約満了時に契約を更新しない場合は引っ越しにかかる費用全額、契約満了前に退去する場合は、新居との家賃差額も立ち退き料に含むのが一般的です。

その他にも、立ち退きをお願いする場合は、契約満了の1年から6カ月前までに契約更新をしない旨を伝えなければなりません。

安全上の懸念による取り壊しなどの正当な理由があれば、立ち退き費用は経費と手間賃程度に抑えることもできますが、売却となると経費と手間賃に謝礼なども含めることになるでしょう。

買主が居住を目的として購入する場合は立ち退き料を支払うしかありませんが、費用を抑えたいなら、入居者が退去するまで賃貸物件として利用し、退去後に住むという手段もあります。

売却後も同じ家に住みつづけられる「リースバック」

リースバックとはどのような仕組みなのか?

リースバックとは、所有するマンションを売却し、購入した買主と賃貸契約を結んで、家賃を支払ってそのまま住みつづける方法です。

リースバックはどんな人に向いている?

リースバックを行うと、引っ越しを行わずに住みつづけることができますが、どのような目的でリースバックが行われているのでしょうか?

マンションの売却は、新しい家を購入したり、引っ越したりしたい理由がある場合などに行いますが、リースバックの場合は別の目的で行われます。

例えば、住宅ローンの支払いが難しくなり、マンションの売却益でローンを精算したい場合などです。

リースバックができれば、売却益によって住宅ローンの支払いをなくすことができ、引っ越しにかかる諸経費も抑えることができます。

ただし、ローン残債や購入費用、物件の管理費などを家賃で賄わなければならなくなるため、月々の家賃がローンの支払い額とどう変わるかには注意しなければなりません。

マンションに住みながら内覧を成功させるコツとは?

マンションに住みながら売却する方法とコツ

マンションに住みながら売却する場合、内覧はとても重要なポイントです。

マンションの内覧を成功させるコツについてご紹介します。

掃除と整理整頓は入念に行う

マンションの内覧では、中古住宅で気になるポイントである水回りや収納、設備の状態などを特に注視します。

そのため、これらの部分が汚れていたり、破損していたり、不具合がある箇所は必ず内覧時に検討者につたえるようにしましょう。

また、ペットを飼われている場合など、臭いの問題、床や壁紙などの傷がある場合も買主の印象がわるくなる懸念があります。

内覧の前にハウスクリーニングを依頼するなどし、設備の清掃や臭い対策を行っておくことも対応のひとつです。

掃除以外にも、整理整頓も重要なポイントです。

内覧では、収納スペースの内部や部屋の間取りなども確認しますが、整理整頓が行われていないとこれらの情報を確認することができないため、買主の購入意欲が削がれてしまうかもしれません。

なるべく物が少なく見えるよう片づけをし、内見時は電気を全てつけるなど、内覧を希望する方への細かい配慮が大切です。

マンションのリフォーム履歴をまとめておく

建物および室内のリフォームやリノベーションを行っている場合は、リフォーム履歴についてもまとめておきましょう。

住宅内装や設備は、経年劣化によって傷んできますが、リフォームやリノベーションが施されていれば、将来的な修繕の手間をある程度抑えることができるため、購入希望者に良い印象を与えることができます。

子供が居る家庭で注意するポイント

内覧の際には、部屋全体を入念に確認していくことになるため、約数時間購入希望者と不動産会社の担当者が自宅に滞在します。

小さなお子様がいる場合は、内覧の際には、家主だけが自宅に残り、他の家族は外出してもらっておくことが内覧を成功させるコツと言えます。

物件のアピールポイントを把握しておく

駅やスーパーまでの距離や、近隣の公的施設までの距離、その他アピールできるポイントを把握しておくことも重要です。

生活環境が魅力的ならば、物件の状態が多少悪くても売れる可能性が高まりますし、購入希望者の興味を引くことができます。

ただし、悪い点についても把握し、忘れずに伝えておくことが大切です。

内覧の際に不具合などを隠して売却を行うと、その後に大きなトラブルとなるため、必ず検討者や売却依頼をしている担当者に事前に伝えましょう。前もって正直に伝えることで、誠実な売主だという印象を購入希望者に与えることができるでしょう。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

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後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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