【空き家マンションの売却】相談先や相場と手順について

空き家のマンションは早く売却した方がいいの？

空き家のマンションを住むことなく放置していると、金銭の負担が大きくなるだけでなく、安全上の問題も増えます。
空き家のマンションを早く売却した方が良い理由を、それぞれ見てみましょう。

税金がかかる

空き家のマンションは、住んでいなくても毎年、固定資産税を払わなければなりません。
固定資産税は、毎年1月1日にマンションを所有している人に対して課税されます。
毎年払わなければならない税金を毎年、10万円払っているとすれば、3年で30万円、10年で100万円の税金を払うことになります。

維持費がかかる

マンションは、税金以外にかかる維持費があり、空き家であっても、毎月支払わなければなりません。
マンションの主な維持費は「管理費」と「修繕積立費」、「駐車場・駐輪場代」です。

管理費

マンションの管理費は日常的な管理費用で、共用部分の清掃や共用部分の水道光熱費、火災保険料、管理人の人件費などの費用です。

修繕積立金

マンションの修繕積立金は、数年に一度ある大規模修繕に備えて積み立てる修繕費用です。
大規模修繕は、共用部分である外壁や屋上防水・受水槽の修繕・交換などの計画的に行う修繕と、不測の事態（地震や台風・火事など）による修繕にあてられます。
最近では、大規模修繕費用が高額になったために積立金だけではまかなえず、追加の費用が発生する事例が見られます。
住む予定がない空き家のマンションは、大規模修繕が行われる前に、売却することも考えましょう。

駐車場と駐輪場費用

マンションの駐車場と駐輪場は、無料ではありません。
マンションを定期的に訪れるため、または売却するために駐車場や駐輪場が必要となれば、毎月の駐車場代や駐輪場代が必要になります。

税制の優遇がある

相続した物件は、3年以内に売却すると、税制の優遇がうけられます。
税制優遇の条件は、相続から3年以内の売却と、譲渡価格が1億円以下であることです。
優遇される金額ですが、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
つまり、売却時の利益が3,000万円以下なら、譲渡所得が課税されないということです。

課税された場合の譲渡所得税の例

• 長期譲渡：被相続人が所有してから5年以上経過しているマンション
• 相続してから3年以上経過
• 譲渡所得が300万円

上記要件の場合、15％の所得税（45万円）と９％（27万円）の住民税がかかります（合計72万円）。
しかし、相続より3年以内に売却すれば、この譲渡所得税72万円がかかりません。
税制の優遇が受けられる3年以内に、空き家のマンションを売却すると良いでしょう。

できるだけ高く売却するために早期売却を検討

マンションは、築年数を重ねると査定価格も下がるため、売却価格も下げざるを得なくなります。売却価格が下がる理由は、建物自体の評価が下がるためです。
マンションの立地条件によっては、近隣の都市開発や鉄道や駅の新設によって、評価が上がる場合もありますが、これは極めて稀なケースです。
空き家マンションは、早く売却するほど、高い価格で売却できます。

住む人がいないと劣化する

空き家のマンションは住んでいないために、内装やキッチン、お風呂などの設備が劣化します。
使っていないために、壁紙がはがれたり、タイルがヒビ割れたり、設備もプラスチック部分の変色がおきたり、防水が劣化したりします。
また、設備は年々、新しい商品が発売されるため、設備自体の評価も下がります。

住む人がいない空き家マンションは危険なこともある

空き家のマンションでは、危険なことも起こりえます。
漏水に気が付かずに被害が大きくなったり、電気関係の火災やマンションの空き部屋を使った犯罪など、空き家のまま放置していると、想定外のトラブルが起こるケースもみられます。

空き家のマンションを売却する際はどこに相談すればいいのか？

空き家のマンションを売却しようと思ったら、信頼できそうな不動産会社に相談します。会社の福利厚生提携企業や、知人の紹介などでいい担当者の方を紹介してもらうことが一番です。

一括査定サイトのメリット・デメリット

不動産売却の一括査定サイトで問い合わせをすると、そのサイトを経由して複数の不動産会社から査定の連絡がきます。一見効率的に見えますが、何社もの営業マンの電話応対、相場からずれた査定価格の競争などデメリットが多く避けた方がいいでしょう。

不動産会社のメリット・デメリット

マンションの近隣の不動産会社や、知人に紹介された不動産会社、同じマンションの売却募集をしている不動産会社、大相談する場合のメリットは、マンションの査定額が、適正価格に近い価格でてくる確率が高いことです。
また、査定額の相談以外のことも気軽に相談できることと、査定額に納得できれば、早期に売却活動を開始できることもメリットです。
査定額以外のスケジュールや、諸経費・税金対策などについて、幅広く相談にのってくれる不動産会社かを見極め、総合的にメリットがある、不動産会社に相談すると良いでしょう。

マンションを空き家で売却する際、心得ておきたいことは？

マンションを空き家の状態で売却する際には、事前に以下のことを自分で調べたり、考えたりした上で、相談・売却をすすめしましょう。

相場を知っておく

まず、売却する空き家マンションの相場を調べておきましょう。査定依頼をした不動産会社の担当者に相場、類似物件、直近成約事例などをヒアリングすることで知識補完が可能です。
相場を知っておけば、売却する判断基準になり、不動産会社から提示された価格が相場より高いのか安いのかがわかり、その場で安い理由や、高い理由を確認することができます。
相場より安い理由が早くわかれば、対処することも可能です。
また、提示された価格が、高いか安いかわからないという不安がなくなります。

売却時の費用や戻ってくるお金を知っておく

空き家のマンションを売却する際には、売却するための諸費用がかかり、また、戻ってくるお金もあります。
売却する際には、諸費用や戻ってくるお金を理解し、不動産会社に提示してもらい、マンション売却全体の資金計画を、事前にたてておきましょう。
あらかじめ知っておくことで、売却時に手にする現金が、想定より少なかったということがなくなります。

主な諸費用は、５つです。

1. 不動産売買契約書に必要な印紙税
2. 不動産の滅失登記にかかわる登録免許税と、司法書士に支払う費用
3. 不動産会社に支払う仲介手数料と消費税
4. 売却した際の譲渡所得税
5. 売却するマンションにローンの残債があった場合は、一括返済諸費用

売却時に戻ってくるお金は、主に４つです。

1. マンションの管理費・修繕積立金の前払い分
2. 固定資産税の精算金
3. 火災保険料・地震保険料の前払い分
4. 銀行ローンが残っていた場合の保証金

最低ラインを設ける

空き家のマンションを売却する際、この金額なら売却しようという、最低金額を事前に決めておきましょう。
その際、ポイントになるのは、実際に手元に残る現金がいくらになるかです。
マンションの査定額＝手元に残る現金ではありません。
「手元に残る現金＝（売却金額―売却時の諸費用）＋売却時に戻ってくるお金」です。
事前に最低ラインを決めておけば、売却しなければよかったと、売却を後悔することがなくなります。

売却価格の査定は複数社に依頼する

空き家のマンションを売却する際には、まずは不動産会社に査定をお願いすることになります。査定額が大きく違う場合は、査定額が相場より高い理由、安い理由を確認し、査定以外に相談できる内容・営業マンの誠実さ・対応能力など総合的に検討し、売却をすすめる不動産会社をどこにするかを検討しましょう。

不動産売買サイトの相場検索システム

マンションの売却価格を、売買された価格情報を検索できるサイト：レインズマーケットインフォメーションがあります。
レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構（国土交通大臣指定）が運営しています。
検索した日から直近１年の売買価格が検索できます。
２年間の価格推移のグラフも閲覧できますので、最近は高くなっているのか、安くなっているのかも確認できます。

実際の不動産取引をデータベース化したサイト

国土交通省の「土地総合情報システム」は、実際に行われた不動産取引をデータベース化したサイトです。
実際に取引された中古マンション価格情報が都道府県・市町村ごとＷeb上で検索・閲覧することができます。

空き家のマンションを相場より高く売却する方法はあるのか？

空き家のマンションを売却する際、できるだけ高く売却したいものです。
売却価格をより高くする方法は、査定する時にポイントがあります。

売却価格査定は複数社に依頼する

空き家のマンションの売却価格の査定で、相場感や市場動向を元に算出された査定価格の理由が不明瞭だった場合には、複数社に再度査定依頼しましょう。
複数社に依頼することで、安い価格で売却することがなくなり、売却をお願いしたい不動産会社をより吟味することが可能です。

空き家のマンションに付加価値をつける

不動産会社や買い手の内見の時までに、清掃や簡単な修繕・必要なリフォームがしてあると、マンションの付加価値となり、より高い査定額が望めます。
また、リーズナブルな費用で、付加価値をつけられる設備（新品のウォシュレットや下駄箱・室内物干し・TVドアホンなど）も検討してみましょう。

空き家のマンションを売却する手順

空き家マンションの売却する手順を項目ごと、手順を確認しましょう。

物件の状態確認

空き家のマンションの場合、内装の汚れやはがれ、設備の不具合・清掃がされていないケースがあります。
まず、査定の内見がある前に、空き家のマンションの現状を確認しましょう。
室内状況を確認した段階で、買取をメインで検討するか、仲介依頼をするか大まかに方針をきめておくといいでしょう。

清掃及び修繕とリフォームを必要に応じて行いましょう

空き家のマンションが汚れていたり、設備に不具合があったりすると、良い印象にはなりません。
汚れているマンションを買いたいと思う人はいませんし、内見もしたくなくなります。
また、設備の不具合や内装の汚れなどは、査定額を下げる要因になります。
事前に清掃・修繕・リフォームしておきましょう。

売却相場の確認

不動産会社に査定を頼む前に、Ｗeb上のサイトを使って、近隣の相場や売買価格を調べておきましょう。

最低ラインの設定

空き家マンションの相場や、売却時の必要経費・戻ってくるお金等を調べ、この金額以上ならば売却して良いという、金額を決めておきましょう。

売却査定を依頼

空き家マンションを良い状態にできたら、不動産会社に売却査定の依頼をしましょう。
不動産会社に査定依頼をし、物件の現況などを確認してもらいます。

売却業者の選定

査定価格と、その査定価格の根拠などを詳しくヒアリングし、査定が妥当と思えるか、担当者との相性など売却依頼をお願いしたいと思えたら、媒介契約を締結しましょう。

契約

契約の方法は、おおまかに２種類あり、不動産会社が直接マンションを買い取る「買取」の場合、不動産会社と直接、不動産売買契約をかわします。「仲介」の場合は、売却募集活動を行い物件に対し購入希望を提示し、条件交渉なども経た買主と、不動産売買契約をかわします。

決済及びマンション引渡し

不動産売買契約書を交わすと、決済日を決め、滅失登記・抵当権解除の手続きに入ります。
決済時には、不動産会社に支払う手数料や、司法書士に支払う手数料・登録免許税の精算も行います。
その後、マンションを引渡しします。