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2019年02月06日更新

すぐにマンションを売却したいときの解決策!

マンションを売却するなら、早く契約を決めたいと誰しもが思うでしょう。短期間で売る方法もありますが、デメリットも知っておくべきです。この記事では、マンションをすぐに売却する方法や、賃貸にする場合との比較などについてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンションを最短期間で売却する方法

すぐにマンションを売却したいときの解決策!

マンション売却の際、最も短期間で決済できる方法に「買取」があります。

急ぎの売却に向いている「買取」とは?

通常であれば個人向けに、不動産会社など仲介を通じて不動産を売却します。しかし、不動産会社が不動産を買い取る方法である買取は、短い売却期間で売買を成立させることができます。通常仲介として売却募集をしている場合でも、空室でリフォームが必要など、物件の特性上、買取希望の話が来る場合もあります。

一般的なマンション売却では、広告を打ち出し周知を行い、内覧などで実際に買い手候補が訪問して、売買が決定していくという流れになります。一方、買取では不動産会社がその後リフォームなどをして売り出すため、現状のまま買い取ってもらえます。

買取の流れと決算までにかかる期間

買い手となる不動産会社が査定をし、納得した売却価格にて売買契約を結び、その後決まった期日に引き渡し、というのが、買取の主な流れです。

買取における引渡しまでの期間は、平均して契約から数週間〜約1カ月と言われています。

仲介業者に依頼した場合は?

仲介業者にマンション売却を依頼した場合、広告などで売り出すマンションを周知し、買い手を探す期間が必要です。物件により異なりますが、決済が完了するまでに約3〜6カ月ほどかかるのが一般的となっています。

このように、買取と仲介を比べると、買取の方が非常に早く完結できることがわかります。

買取のメリット

買取のメリットとして、次のような点が挙げられます。

  • 決算が早い
  • 仲介手数料なし
  • 内覧の必要なし
  • 瑕疵担保責任なし
  • 他人に知られずに売却できる
  • リフォーム・リノベーションが不要

決算が早い

買取の最も大きなメリットは、不動産会社が買い手なので早く買い取ってもらえる点です。契約完了まで平均して約1カ月と言われています。

このスピード感が、買取がマンションをどうにかして早く売却したい人におすすめしたい、一番の理由です。

仲介手数料なし

不動産会社に買い手を探してもらう仲介では、仲介手数料を費用として支払う必要があります。しかし、買取になると仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、不動産会社にもよりますが、最高で売却価格の約3%+6万円がかかります。マンション売却にはさまざまな費用がかかるので、少しでも必要経費を抑えたいと考えるなら、買取が有効手段だと言えます。

内覧の必要なし

通常の不動産売却の場合、広告を出して興味を持った人が内覧をしていきます。それに伴い、必要に応じてリフォームやクリーニングを行わなければなりません。

買取では不動産会社の人が訪れるだけなので、掃除などの手間と時間を省くことができます。また、買い手候補となる知らない人を、内覧のために日程を調整し、自宅に招き入れなければならない、という手間もなくなります。

瑕疵担保責任なし

売却後に見つかった欠陥に対する責任を瑕疵担保責任といい、対個人の不動産売買では売主が負うことになっています。買取の場合は、売主の瑕疵担保責任は免除されます。

他人に知られずに売却できる

不動産会社を仲介してマンションを売却するには、広告を出してたくさんの人に周知しながら、買い手を探します。そのため、売りに出していることが知れ渡ることになります。

買取の場合は広告を打つ必要がありませんので、近所や周りの人に知られることなく、売却を進めることができます。事情があって、売却について知られずに行いたい、という場合にも買取が適しています。

リフォーム・リノベーションが不要

買取では、マンションを買い取った不動産会社が、売り出す前にリフォームをするケースが多いです。そのため、売主自身が引渡し前のリフォームやクリーニングなどを行う必要はありません。

一方、仲介では、買い手を見つけるために内覧を実施しなけばならず、買主の印象をよくするためのリフォームやクリーニングは売主の自己負担となります。こうした費用や手間が省けるのも、買取の大きなメリットのひとつです。

買取のデメリット

一方、買取のデメリットは、やはり売却金額が仲介より安くなりやすい点でしょう。一般的に、買取の場合は相場価格の約7〜8割の値段になると言われています。

不動産会社が買い取った後、物件を売りに出し、利益を得るためには、相場よりも安い値段で買い取る必要があるため、どうしても価格は下がってしまいます。

不動産売却は、じっくりと時間をかけて、高い価格で売りたいところです。何がなんでも値段を優先したいという人は、買取はおすすめできませんし、最終手段として買取を考えるのが、不動産売却を進める上で無難でしょう。



賃貸という選択は?

マンションを売却するのではなく、賃貸として転用した場合、すぐに代金を手に入れることができるのでしょうか。どのくらいの利益が見込めるのか、などマンションの賃貸転用について詳しく見ていきます。

賃貸の注意点

マンションを売却せず、賃貸マンションとして貸し出した場合、不動産を所有しながら家賃収入という不労所得を得られます。

分譲マンションであれば、設備や仕様、管理などが賃貸マンションに比べて整っているものが多く、賃料を高めに設定しても、入居者が見つかりやすい傾向にあります。

また、居住時に支払っていた固定資産税やローンの金利などを、経費として計上でき、控除の対象として含めることで、節税にも役立ちます。

賃貸のデメリット

上記のようなメリットがある反面、デメリットもあります。主なデメリットについてご説明していきます。

収入が不安定

不労所得として賃料を得られるのは、すぐに入居者が決まった場合です。もし何ヶ月も入居者が決まらず空室が続けば、その期間は無収入となってします。

また、一度入居してもすぐに退去してしまう可能性もあり、いつも満室である保証がないため、収入が不安定です。さらに、経年とともに賃料は下がってしまうため、収入が右肩下がりの傾向にあります。

転勤などやむを得ない事情で、住宅ローンが残るマンションを賃貸として貸し出しても、黒字になるとは限りません。

初期費用/ランニングコストがかかる

賃貸としてマンションを活用するために、初期費用としてクリーニング代金が発生します。また、リフォームを行う際の費用は高額になりやすく、その費用も自己負担です。

入居者がいる間も、設備の修繕費や維持管理費なども、基本的には大家側の負担となっています。借主が代わった際には、敷金の返却や原状復帰のための工事費用の支払いなども、その都度行わなければなりません。

家賃の集金を管理会社に委託すれば、手間は省けるものの、ランニングコストが高くなります。こうした賃貸マンションの運営に関わる費用と手間についても、あらかじめ踏まえた上で、賃貸マンションへの転用を考える必要があるでしょう。

賃貸トラブルの可能性

借主とのトラブルが発生する可能性あります。賃料の未払いをはじめ、近隣の住人との揉めごと、ゴミ出しなどのマナーの悪さなど、さまざまな問題に貸主として関わらなければならなくなります。

そうしたトラブルが原因で、退去を依頼しても出ていかない、また、高齢化による孤独死の確率が高まるなど、将来的に発生するかもしれない問題は、多岐に渡ります。

対策として、借主をある程度制限するという手もありますが、それにより空室期間が長くなる可能性もあるので、一概に規制するのは難しいでしょう。

金融関連の問題

住宅ローンが残っているマンションを、賃貸として貸し出した後、新たにローンを組んで新居を購入しようとする場合、2つのローンを並行して組めない可能性もあります。

さらに、現在の住宅ローンよりも金利が高い、不動産投資のローンへと切り替えを余儀なくされるケースもあります。そうなると、ローンの残高が増えることになり、完済までの時間が長くなってしまいます。

賃貸マンションとして現在のマンションを転用すれば、新居が早く購入できる、と安易に捉えずに、こうした住宅ローンの問題について、よく考慮する必要があります。

すぐにお金が必要な場合はどちらがお得?

結論としては、すぐにお金が必要で、現在のマンションを売りたいという場合、賃貸より売却(買取)の方が向いていると言えます。

買取では、それでも賃貸で発生しうるリスクもなく、一時的な取り引きで完了できます。

賃貸マンションにした後の、空室リスクや管理費、建物自体に必要な修繕積立金といった諸経費、さらに固定資産税などのコストを考慮し、不要資産であれば、売却メインで検討することがおすすめです。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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