マンション売却の日数はどれくらい？売却期間を短くする方法とは

マンション売却の流れと全体の日数はどれくらいかかるの？

マンションの売却に必要な期間がどの程度か、売主であれば気になるところです。一般的に、不動産業者に依頼してマンションを売却する際に必要な期間は、3カ月から6カ月程度と言われています。

以下では、マンション売却の流れを紹介します。

書類などの準備

マンション売却に必要な、登記済証などの登記関係書類、印鑑証明書や住民票などの本人確認書類、税金や住宅ローンの領収書などを準備します。

このほか、マンション購入時の売買契約書や重要事項説明書、管理規約、パンフレット、購入後にリフォームした場合はその資料なども用意しておくと、売却がスムーズに進むでしょう。

物件の査定

査定結果や不動産業者を比較できるよう、複数の不動産業者に物件の査定を依頼するのが一般的です。価格査定では、マンションやその周辺の状況、売主の売却事情などを調査・ヒアリングし、適正な価格水準を提示します。

不動産業者の選定と媒介契約

不動産業者から提示された査定価格などに基づいて、信頼できる不動産業者を決め、委任契約の一種である媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。

価格設定

価格は、販売活動の成否に大きく関わるため、市場動向や周囲の売却事例なども踏まえた査定価格を目安としましょう。成約目標価格、当初募集価格、値下げ後募集価格など、お問合せ状況を鑑みて無理のない価格設定をよく検討し、売却価格を設定します。

販売開始

不動産業者は、不動産の売却情報を一括して公開する指定流通機構「レインズ」への登録をはじめとして、インターネット広告、新聞折り込みやチラシなどを利用して売却マンションの広告を行い、販売を開始します。

内覧

通常、販売開始後しばらく経つと、仲介する不動産業者に内覧希望の問合せが来ます。内覧は、物件の良さをアピールする最大のチャンスとなります。可能な限り予定を合わせて対応しましょう。

購入希望者の決定と交渉

内覧の結果、購入希望者から購入申込書が提示され、条件交渉を行います。この際に、支払金額や支払方法、手付金の金額、引渡時期や方法、そのほか契約に関する様々な内容について、お互いの利害を調整、交渉し、決定していきます。

売買契約

売買契約では、マンションについて、登記記録や売買条件などに関する事項をまとめた重要事項説明書、契約条件をまとめた売買契約書、付帯設備表などを読み合わせ、署名・捺印を行い、最後に手付金の受渡しを行います。

引き渡しと清算

引き渡しの手続きは、通常、買主が利用する住宅ローンを扱う銀行で行います。売却代金の残額を初めとして、税金や公共料金、不動産業者への媒介報酬などを清算するとともに、マンションの鍵を買主に引渡します。

マンション売却で一番日数がかかるのは？

マンションの売却に際して、販売開始から購入希望者が決まるまでの「販売期間」に最も日数を必要とします。以下では、その理由について説明します。

不動産業者の販売活動

不動産業者は、インターネットや新聞折り込みチラシなどを利用して物件の情報を広告します。

店舗に訪れた購入希望者に対しては、物件説明や現地案内などによって販売活動を行いますが、不動産業者は、得意とする分野や営業力に差がある場合も多く、その差は販売活動に現れます。

また、不動産業者から売主への情報提供がスムーズに進んで行かないような場合、購入希望者へのタイムリーな対応が困難という状況もあり得るのです。

熱⼼かつ誠実に販売活動をしてくれるような、信頼できる不動産業者に出合えるかどうかは、売却を左右する大きな要因となるでしょう。

関門となる内覧

販売開始後しばらく経つと、仲介する不動産業者に内覧希望の問合せが来ます。内覧は、物件の良さをアピールする最大のチャンスといえるでしょう。

しかしながら、この内覧は、逆に、マンション売却では最大の関門となります。その理由として、購入希望者が広告を見て受ける印象と、実際に物件を見た印象に相違が発生しやすいことが挙げられます。

また、内覧を希望する購入希望者が効率よく集まるかどうかといった問題もあります。不動産業者の営業活動や物件の状況によって、その数が思うように集まらないことも、売却に日数がかかってしまう要因です。

物件と購入希望者とのマッチング

物件を売り出したからと言って、同じような物件を探していたという購入希望者がすぐに現れるとは限りません。

通常は、売却物件の条件や状態と、マンションを購入したいと考えている希望者の購入予算や希望する立地条件、物件の状態とが一致するまで待たなければならないからです。

マンション売却の販売期間はどれくらいの日数を目安にすればいい？

マンションを売却する際、販売期間の目安は3カ月から6カ月程度と言われています。主な理由として、不動産売却の媒介契約が３カ月の契約期間であることや、この期間を過ぎても掲載されている物件は売れ残りとの印象を与えてしまうことが挙げられます。

専任媒介契約の有効期間は3カ月

不動産業者を通じて売却する場合、売主は不動産業者との間で、媒介契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、このうち、契約した不動産業者が専任で売却活動を行うことのできる「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の有効期間は、3カ⽉に規制されています。

依頼者は他の業者に依頼できないという拘束を受ける代わりに、依頼を受けた不動産業者には、積極的に販売活動を行うよう期間の規制が課されるのです。

この期間中に売却が成立しなければ、不動産業者は媒介報酬を得ることができないうえに、契約期間が終了しても、依頼者から契約更新の依頼がない限り、自動更新もできません。

なぜなら、マンションを探している購入希望者から見れば、閲覧した物件が登録から3カ月を経過している場合、売れ残っているとの印象を与えることにもなりかねないからです。

マンション売却に3カ月以上かかると対策を講じた方がいいのはなぜ？

マンションの購入希望者が物件を探す際、地域や条件を限定して物件の情報を継続的に収集することも、珍しいことではありません。ある程度掲載サイトを絞り込んだ後は、「新着」情報に注目することになるでしょう。

売却の目安である3カ月を超えるような、長期間にわたって掲載されている物件は、「売れ残り」や「何か問題がある」といった印象を与えてしまう恐れがあります。

このため、売却に3カ月以上時間がかかっているような場合には、仲介している不動産業者は売却価格の値下げを提案してくることも考えられます。

また、不動産業者との専任媒介契約は有効期限が3カ月であることから、別の不動産業者への依頼を含め、その後に依頼する不動産業者について、再検討する時期でもあるのです。

このように専任媒介契約の更新に合わせ、なんらかの対策を講じることが効果的であるといえます。

以上のことを含め、マンションの売却に際しては、一般的に目安となる3カ月以上買主が決まらないようであれば、価格や物件の状況などの売却が進まない原因について対策を講じることが望ましいでしょう。

売却価格の値下げについては、すぐに応じる必要はないものの、売却が進まない要因となっている場合であれば、改善すべき売却条件の一つとして検討することも必要です。

マンション売却の日数を短くするためにはどうすればいい？

複数の不動産業者と媒介契約を結ぶ

複数の不動産業者と媒介契約を締結する方法もあります。広告の幅が広がるほか、不動産業者ごとに得意とする分野が異なったり、特色を持った営業活動が行われていますので、比較しながら売却を進めることができます。デメリットとしては、お問合せが分散してしまうため、市場からの反応などが掴みにくくなる点、指定流通機構「レインズ」に複数業者から募集掲載があり、売り急いでいる印象を与える点などがあります。

物件に適した売買契約の選択

マンションの売却方法として、自ら売主として買主を探す「媒介契約」のほかに、「買取」や「買取保証」といった仕組みもあります。このような方法も検討し、物件にあった売買契約を選択するといいでしょう。

「買取」とは、売却したいマンションを不動産会社に買い取ってもらう方法です。メリットとして、不動産会社が買主となるため、提示される価格で納得できるのであれば、すぐに売却することが可能となります。

また、不動産業者によっては「買取保証サービス」を設けている場合もあります。これは、一定期間内に売却できなかったとき、事前に契約した価格で買取るというサービスです。

適正な価格設定

価格査定の際、不動産業者は対象のマンションやその周辺状況などを調査し、また、社会経済状況も加味した分析を行います。3カ月程度で売却可能と判断される適正な価格水準を判定しますが、通常、業者ごとに相違があります。

価格設定を行うときは複数の不動産業者に査定を受け、相場を把握しておくことも大切です。その際、インターネットを利用して「一括査定」を受けることができる、一括査定サイトを利用する方法もあります。

価格は、売主の希望より上乗せして設定することが可能です。ただし、購入希望者に、物件の購入について「これなら買いたい」と感じてもらえるような価格設定にすることも、考慮する必要があるでしょう。