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2019年02月07日更新

マンション売却の流れと段取り!

マンションの売却をはじめて行う際には、全体の段取りを把握しておく必要があります。今回は、マンション売却における一連の流れや必要な書類、準備段階で検討しておくチェック項目について、詳しくご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンションを売り出す前に検討すること

マンション売却の流れと段取り!

マンション売却を考える際には、実際に売り出す前に、事前に検討すべき事項があります。準備の段階で抑えておくべき段取りについて、解説していきます。

ローン残債額の確認

まずは、住宅ローンの残債額を確認しましょう。マンション売却のために価格査定を依頼する前に、残債をチェックしておくことをおすすめします。

もし住宅ローンの残債が、査定金額よりも多かった場合には、売却しても赤字になり、不足分を自分で払わなければなりません。

売却プランを計画するためにも、売り出す前に確認しておきましょう。

買い替えの段取り

マンションを含む不動産の買い替えは、先に売却を行う「売り先行」と、先に購入が行われる「買い先行」の2つの方法があります。

売却と購入が同時期に行われるのが、最も金銭的、時間的なリスクが少なくて済むため理想的ではありますが、売り先行か買い先行のどちらかで進める場合もあります。それぞれのメリット、デメリットについてご説明していきます。

売り先行

現在住んでいるマンションを売却してから、新しい住宅を購入するのが、売り先行です。売却に出して購入物件を探している間に、先に売却が決まるケースも含まれます。

売却金額が明確なので、新居の資金計画が立てやすいのが最大のメリットで、はじめに決めた金額から大幅に変更しなくても、売れやすい傾向にあります。

余裕を持って売却活動を行えるので、じっくり売りに出したいという人におすすめの方法です。

デメリットとしては、新居が決まっていない場合は賃貸などで仮住まいをしなければならず、そこからまた新居へ引っ越すという手間が発生しやすくなります。また、引き渡し猶予における特約を設けるケースも多くなります。

買い先行

先に新居に引越してしまってから、自宅を売却するのが買い先行です。売却期間に良い新居が見つかって、先に購入するケースも含みます。

新しい住宅を、じっくり時間をかけて探せるため、納得のできる不動産購入が実現しやすいメリットがあります。また、空き家にしてから売りに出すことで、私物がない状態で購入検討者が内見することができ、内見の立ち合い日程調整なども必要なくなります。

一方、新居の購入資金を準備しなければならないので、資金的な余裕が必要です。住宅ローンを利用する場合は、新居と今の住宅、それぞれのローンをダブルで支払うことになり、金銭的な負担が増えます。

売却時期や価格が決まりにくいので、売り先行に比べて、資金計画が立てにくい点も注意が必要です。

マンション売却の流れと準備

ここからはマンション売却の具体的な流れと、前もって行うべき準備について解説していきます。

マンション売却の流れ

計画(数日)

  • 段取りを計画する
  • 情報収集・周辺の価格相場を調べる

売り出し(約1~2週間)

  • 仲介業者を決めて媒介契約
  • 価格を決めて売り出す

販売(約2~6カ月)

  • 経過報告・売却活動
  • 購入希望者の内覧・見学
  • 価格など売買条件の交渉

売買契約(約1カ月)

  • 決済
  • 鍵・関係書類の引き渡し
  • 住宅ローンの解約・抵当権の抹消
  • 各種負担金の清算
  • 引越し手配
  • 仲介手数料・司法書士への費用支払い
  • 税金支払い

マンション売却前の準備

価格相場を調べておく

物件の相場がどのくらいなのか、調べておきましょう。売却価格のイメージを持つために、国土交通省が公表する不動産価格指数や地価公示などが参考になります。

個別取引における価格を見る際、レインズマーケットインフォメーションは、マンションや戸建ての価格情報を得るのに役立ちます。周辺物件の売り出し広告を探して、実際どのくらいの価格で売り出されているかもチェックします。

また、短時間で行える簡易査定だけでなく、プロが実際に見て査定する訪問査定が望ましいでしょう。室内の状況、ご売却検討の事情、近隣売却募集物件の価格、時期や相場感など様々な要因が価格設定に影響するため、売却に係る情報を正確に網羅的に状況をつたえる必要があります。

売却にかかる費用の確認

売却時にかかる費用を全体的に把握しておきましょう。

引渡し後に不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士への費用、契約時の印紙税、新居への引越し関連費用などがあり、各手続きによって支払い先も異なります。

時系列に沿って、費用と誰に支払うのかを一覧にしてまとめておくと、いつでもひと目で確認できるのでおすすめです。

抵当権の抹消手続き(住宅ローンがある場合)

住宅ローンの残債がある場合、抵当権の抹消手続きが必要です。ローンの残りをすべて支払って解約となりますが、金融機関に売却の旨を申し出ることで、売却代金を充当する同時決済が可能になります。

所有権の移転登記

物件の所有権を、売主から買主へ移す所有権移転登記を行います。その際に発生する登記費用についても、支払えるように用意しておきましょう。

マンションの修繕積立金・管理費日割清算

マンションの区分所有者が支払う義務がある修繕積立金・管理費について、決済時に日割清算することが一般的です。

修繕積立金は、敷地内や共有部分などの定期的な修繕をはじめ、不測の修繕や、10~15年周期で行われる大規模修繕工事などの費用に当てるために、管理組合で積み立てしている資金です。

また、何らかの理由で支払いを滞納していた場合、次に購入した人にその支払い義務が継承されます。決済時に、滞納分を全額精算して買主へ引渡すことが一般的です。


マンション売却に必要な書類

マンション売却に必要な書類をご説明していきます。

身分証明書

売買の相手が権限を持つ本人であることを証明するために必要です。運転免許証、各種健康保険証、パスポートなどが該当します。

親子や兄弟で物件を共有名義にしている場合、共有者全員のものを用意します。所有者の誰かが遠方に住んでいる場合など、時間がかかることも想定して、早めに準備しておきましょう。

印鑑証明書

役所で発行できる印鑑証明書は、移転登記に必要な書類です。身分証明書と同じように、共有名義の物件であれば、共有者全員のものが必要となります。

また、取得3カ月以内の書面が必要な場合が一般的です。実印も忘れないようにしましょう。

住民票

登記上の住所と、売主の現住所が異なる場合のみ、住民票が必要となります。印鑑証明書と同じように、3カ月以内に発行されたものを用意してください。

登記済権利証・登記識別情報

登記済権利証は、物件の所有者である登記名義人を証明する書類で、不動産売買に必須の重要書類です。登記名義人へ、法務局から発行されます。

平成17年以降は、代わりに登記識別情報が公布されている場合もありますが、どちらかを準備しましょう。

紛失してしまっている場合でも、司法書士先生に頼み、所有権移転の手続きをすることは可能ですが、追加費用がかかってしまいます。

固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書は、固定資産評価証明書をもとに、固定資産税を納める際に必要になる書類で、市区町村役場などで発行されます。固定資産税・都市計画税の日割精算のため必要なので、最新のものを準備してください。

固定資産評価証明書は、売却時の移転登記などに必要となる、登録免許税算出の際にも使う大切な書類です。正しく納税するためにも、これらの書類をセットで用意しましょう。

ローン残高証明書

住宅ローンの返済中であれば、ローン残高証明書、あるいは返済額や残債がわかる返済予定表を用意しましょう。

マンションの管理規約

マンションの買主に渡す重要な書類です。ペット飼育をはじめ使用ルールなど、生活に必要な情報が載っています。

マンション管理会社からの重要事項調査報告書

マンションの管理会社から重要事項調査報告書という書類を入手することができます。こちらの書類の入手は、通常売却を依頼した不動産会社担当者の方が入手してくれます。管理費や修繕積立金、管理組合費、町内会費など、入居後に月々支払いが必要な費用、滞納状況や修繕積立金の積み立て状況、マンションの修繕履歴など、該当のマンションの様々な情報が確認できる書類です。

耐震診断報告書

地震が多い日本において重要となる耐震診断報告書は、特に売却物件の築年数が古い場合に、提出を求められます。不定期に更新される耐震基準に基づき、耐震診断を受けている物件も少なくありません。

買主側からすると、購入時にあると安心材料のひとつにもなりますので、耐震診断を受けている場合は準備してください。

また、アスベスト使用調査報告書など、建物の検査に関する書類があれば、可能な限り用意するのが望ましいでしょう。

購入時の売買契約書

マンション売却時に最も重要な基本書類のひとつですので、必ず用意しましょう。確定申告時にも費用計算のために必要となります。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

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