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2019年02月07日更新

【区分所有マンションの売却】投資物件を手放す前に知っておきたいこととは

区分所有マンションは居住用の他に投資目的で所有する場合もあります。では区分所有マンションを売却するときに心得ておくべきこととはどのようなことがあるのでしょうか。今回は区分所有マンションの売却時に知っておきたいことをご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

区分所有マンションと普通のマンションとはどう違うのか

【区分所有マンションの売却】投資物件を手放す前に知っておきたいこととは

区分所有マンションとは「建物の区分所有等に関する法律」、別名マンション法とも呼ばれている法律で定められた建物のことで分譲マンションもこれに当たります。

一棟を一人のオーナーが所有するマンションに対し、区分所有マンションは複数人のオーナーがおり「専有部分」と「共有部分」が存在します。

「専有部分」とはマンションの部屋の中など所有者が自由に使用できる部分のことです。一方、「共有部分」とはエレベーターやエントランスなど建物の内で所有者同士が共有する部分のことを言います。

区分所有マンションではない賃貸マンションの場合は、オーナーがマンション一棟を所有しており、借主は部屋を購入することができず賃貸のみになるのが一般的です。

区分所有マンションの購入目的は「居住用」と「投資用」に分けられる

区分所有マンションを購入する場合、「居住用」と「投資用」の2つの購入目的に分けられます。

購入目的が「居住用」の場合は、マンションを購入して居住することが目的となります。一方購入目的が「投資用」の場合、購入後第三者に部屋を貸して利益を得ることを目的としています。

「居住用」と「投資用」のメリットとデメリットは密接に関係している?

区分所有マンションの購入と売却は、区分所有マンション投資の際のメリットとデメリットと似通っている部分があります。そのため区分所有マンション投資のメリット・デメリットを知ることで、購入していた居住用のマンションを売却する際の参考にもなります。

では、区分所有マンション投資のメリット・デメリットにはどのようなことがあるのか見ていきましょう。

区分所有マンション投資のメリット

区分所有マンション投資のメリットは以下の通りです。

少額からでも購入、投資できる

区分所有マンション投資は、分譲マンションの一室の購入代金が投資金額となるため、特に中古マンションであれば、物件一棟を購入することに比べ、比較的少ない投資額で利益を得ることができます。

物件の管理が比較的楽にできる

区分所有マンションの場合、そのマンションの管理会社や管理組合などがマンションの共有部分などの管理を行うため、基本的には自分が所有する部屋のみを管理するだけで済みます。そのため一棟を所有する場合と比べて比較的楽に物件の管理ができるでしょう。またリフォームやリノベーションを行う必要がある場合など、1部屋のみの費用で行うことができます。

リスクの分散が可能

一般的に不動産投資を行うには多額の投資資金が必要になると言われていますが、区分所有マンションで投資を行う場合、少ない金額から投資を行えるため、急に相場が値下がりしても損失額を抑えることができます。

また区分所有マンションで投資を行うときに複数のエリアの物件を購入しておけば、特定の地域の土地が値下がりした場合、一棟を所有する場合と比べてリスクを分散させることも可能でしょう。

区分所有マンション投資のデメリット

区分所有マンション投資のデメリットは以下の通りです。

利回りが低い

区分所有マンションは1部屋ずつ販売されるため、一棟を所有する場合に比べて販売価格自体が割高になる傾向にあります。また購入金額が割高になるということは、投資の利回りも低くなります。

共用部分のリフォームなどは独断で行うことができない

マンションの場合、エレベーターなどの共有部分が古くなったとしても独断でリフォームを行うことはできません。また、マンションの修繕や共有スペースの改修などもオーナー全員の承諾が必要になります。

区分所有マンションの場合マンション全体の管理の権限は限定されるため、区分所有マンションを購入する際はそれらのことをよく考慮しておくといいでしょう。

空室になると収入がなくなる

区分所有マンションへの投資では入居者がいなければ家賃収入がなくなるため、所有するマンションが1部屋の場合収入がゼロになります。そのため、投資用として購入を考えている場合は複数の部屋を持ち、空室になった場合のリスクに備えるといいでしょう。


区分所有マンションをサブリース契約した場合の売却は可能?

区分所有マンションをサブリース契約した場合、マンションを売却することはできるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

「サブリース契約」とは

まず、サブリース契約とは不動産業者などが賃貸物件のオーナーからマンション等を借り上げ、物件の管理・運営などを行う契約形態のことです。物件を管理・運営する不動産会社がオーナーに代わり入居者の対応などを行います。

賃貸物件のオーナーには不動産業者の手数料を引いた分の家賃収入が支払われるため、毎月安定した家賃収入を得ることができます。

サブリース契約は中途解約できないのか

サブリース契約の多くは長期契約になり、中途解約ができない可能性があります。また、契約満了時であっても、不動産業者の同意が得られない限り契約を終了できないこともあります。

なぜかというと、「借地借家法28条」では借主の権利が守られていて借主が有利になることが多いのですが、サブリース契約の場合不動産業者が「借主」となるため不動産業者の合意が必要になるからです。

したがって、契約を解除したい場合でも、不動産会社が「NO」と言えば契約を解除できない可能性があります。そのため、事前のサブリース契約をよく確認することが必要です。

サブリース契約物件の売却

では、サブリース契約物件は売却することができるのでしょうか。

サブリース契約を結んだマンションの売却は可能です。ただ、ほとんどの場合で「サブリース契約を新しいオーナーに引き継ぐ」ことが条件になります。

サブリース契約は、不動産業者が解約に合意しない限り解約することができないため、マンションの購入希望者には「サブリース契約物件」であることを事前に説明する必要があります。

しかし、必ずしもサブリース契約がプラスになるわけではなく、買主にとってはサブリース契約が必要ないケースもあるため、場合によっては売却時の値引き対象になる可能性もあります。

区分所有マンションを売却する際の共有部分はどうなるのか

区分所有マンションを売却する際、共有部分はどう扱われるのでしょうか。区分所有マンションの権利と併せてみていきましょう。

区分所有マンションの権利とは

マンションには独立した「専有部分」と、エレベーターやエントランス、階段、廊下などマンションの「共有部分」があります。

マンションの共用部分は区分所有者が共有しているため、所有する権利が複数人にある「共有持分」という扱いになります。

また、土地を利用する権利がないと建物を立てることができないため、建物の敷地を利用する権利「敷地利用権」も区分所有マンションの所有者の共有持分です。共有持分は基本的に専有部分の床面積の割合で決められます。

区分所有マンションの売却時には共有部分を一緒に売却する

マンションの共有部分は専有部分と分離して考えることができず、「区分所有法第2条4項」によって「共用部分」とも呼ばれています。

1983年以前では、専有部分と共用部分を分離して敷地利用権だけを売却することなどが可能でしたが、1983年に区分所有法が改正され、共有部分と専有部分を分離して処分できなくなりました。(区分所有法第14条)

また1983年の区分所有法の改正によって、区分所有マンションの専有部分と共用部分の共有持分と敷地の共有持分は一緒に売却することとなりました。

区分所有マンションの売却で心得ておくべきこと

【区分所有マンションの売却】投資物件を手放す前に知っておきたいこととは

区分所有マンションの売却で心得ておくべきこととはどのようなことがあるのでしょうか。

専有部分と共用部分の確認をする

区分所有マンションを売却する際には、専有部分と共用部分の確認をしましょう。

部屋や廊下、エントランスなどは専有なのか共用なのか判断しやすいのですが、ベランダや庭、バルコニーなどは「専有部分」と思っている人も少なくないのではないでしょうか。

ベランダや庭、バルコニーなどは個人的に使えるスペースなので「専有部分」だと間違われることがありますが、これらは「共用部分」にあたるため、管理規約などに従って使用しなければなりません。

その他にも共用部分と専有部分の境にある窓やサッシ、ドアなども共用部分となり勝手に変更することはできません。

売却価格の相場を知っておく

マンションなどの不動産を売却するときは、市場の売却相場を知ることが重要です。近隣や同一マンションの売却相場や成約事例などから、売却予定のマンションの価格が見えてくるでしょう。

また、相場を知るときに複数の不動産会社に査定を依頼することで、より相場に近い価格を知ることができます。

売却するタイミングを見計らう

空室のマンション売却は、一人暮らし向け物件、ファミリー向け物件などがあるため、マンションの特徴に応じて売却するタイミングを合わせることも有効です。

例えば、一人暮らし用の物件の場合、転勤などが多い春か秋頃に売却したり、ファミリー向け物件の場合、新学期が始まる前の時期を目安にマンションを売却するといいでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

区分所有マンションの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが一番の近道になります。不動産会社の対応や実績、販売促進力、担当者の印象などを見極めながら選んでいきましょう。

近所に不動産会社がなかったり、どのような不動産会社がいいのか分からない場合は、インターネット上の不動産一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に見積もり等を依頼し、その中から信頼できる業者を選ぶといいでしょう。売却査定価格が高いか安いかだけで判断せず、誠意をもって対応してもらえる売却活動のパートナーを探しましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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