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2019年02月07日更新

不動産の任意売却について徹底解説!

「任意売却」と「競売」の違いや仕組み、「任意売却」のメリット・デメリットなどを理解して手続きをスムーズに行いましょう。今回は不動産の任意売却について詳しく解説します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産の「任意売却」とは?

不動産の任意売却について徹底解説!

不動産の「任意売却」とは、住宅ローンなどの支払いが困難な場合、該当する不動産を銀行などの金融機関の合意を得た上で売却することです。任意売却によって不動産を売却し、その売却額をローンの返済に充てることで、債権者の抵当権(※)を抹消できる場合があります。

※「抵当権」とは、住宅ローン等で銀行などの債権者から融資を受ける代わりに、万が一返済できない場合のために不動産等を担保にすることです。

ローン返済が困難な場合に検討したい「任意売却」

ローン返済が困難な場合、「任意売却」は「競売」で不動産を売却するより売却価格が高めの成約となるため有効だと言われています。

まず、住宅ローンの返済が困難になり滞納・延滞をするとローンを分割で払う権利(期限の利益)が失われ、金融機関などの債権者は融資している債務者に、ローンの残債を一括で支払うように要求します。

ローンの残債を一括で支払えない場合、金融機関などの債権者は担保とする不動産を強制的に売却し、その代金を回収しなければなりません。

このとき、債権者が不動産を売却する手段として「競売」を利用するのですが、「競売」の代わりに「任意売却」を行うことで、通常の不動産売却に近い形で不動産の売却が可能になります。

「任意売却」と「競売」の違い

任意売却と競売はどちらも不動産を売却する手段ですが、内容は異なります。

「競売」は債権者によって強制的に市場価格より低い価格で不動産が売却されるのに対し、「任意売却」は債務者の意思で不動産を計画的に販売でき、不動産の売却価格も自分で決めることができます。

また「競売」の場合、購入者が現れたらすぐに引越さなければなりませんが、「任意売却」の場合は引き渡す時期も計画的に決められるため、通常の不動産売却に近い形で取引できるでしょう。

任意売却後の残債について

本来はローンの残債を全額返済しなければ不動産の抵当権は抹消されませんが、任意売却を行った後は抵当権が抹消されるため、ローンの残債は「無担保債権」となります。

残債の返済方法は、債権者と話し合って返済額などが決められます。また、住宅支援機構などの公的金融機関以外の債権者の場合、残債の債権を債権回収会社へ転売し譲渡することがあります。

自己破産の必要性

任意売却を行った場合でも、「オーバーローン」と言って不動産の売却価格よりローンの残債が多い場合は借入金が残るケースがあります。

このとき、債権者と話し合い毎月の返済額を決めるのですが、例えば残債が500万円ある場合月額1万円だと約500カ月支払い続けていかなければならないため、40年以上かけて支払い続ける必要があります。

長期間にわたって返済することが困難な場合、最終手段として債務者は「自己破産」することも選択肢の一つになります。

債務者は自己破産することによって債務が免責されるため生活を立て直すことができるでしょう。



任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

任意売却のメリット

ローン返済が困難な場合、任意売却することで得られるメリットとはどのようなことがあるのでしょうか。

市場価格に近い額で売却できる

「競売」は市場価格より低い価格で売却されるのに対し、「任意売却」は市場価格に近く競売よりも高い価格で売却できます。その価格は市場の不動産価格とほとんど変わらないケースが多いようです。

また不動産を競売よりも高く売却することで、返済予定の残債を少なくすることも可能です。

プライバシーが守れる

任意売却は競売のように、裁判所の執行官や不動産鑑定人などが財産の鑑定のために住宅に往来したり競売の情報が新聞やインターネットで紹介されることはなく、周囲に任意売却を知られることはありません。

そのため、売主のプライバシーを守ることができます。

持ち出し金が不要

任意売却の場合、債権者との話し合いで抵当権抹消費用や仲介手数料、滞納分の管理費などの手続きにかかる費用を、不動産の売却代金から支払うことができる可能性があります。

そのため手元にまとまった額の現金がなくとも売却を行うことができると言われています。

残債の減額や分割払いに対応してもらえる可能性がある

任意売却後の残債については、債権者との話し合いで減額や分割払いなど、債務者にとって払いやすい方法で対応してもらえる可能性があります。一般的には月5000円~3万円の返済額が相場のようです。

住み続けることができることもある

任意売却の場合、身内や投資家などの第三者が売却された物件を購入し、売却主は賃貸として借りて住み続ける「リースバック」を利用するという方法もあります。

また、一度親戚などの第三者に住宅を購入してもらい、交渉して住宅を買い戻す方法で住宅に住み続けることが可能なケースもあります。ただし、その場合は収入が安定しているなどの条件をクリアする必要があります。

引越し費用を受け取れることもある

任意売却する場合、債権者との話し合いによっては引越し費用を売却代金から最高30万円融通してもらえる可能性があります。しかし、引越し費用を受領するためには債権者の許可が必要なため、受け取れない場合もあります。

引越し時期の融通が利く可能性あり

任意売却は通常の不動産売却に近いため、引越し時期を決めることができます。そのため、子供の新学期など新しい生活に合わせて引越しするなどの融通が利くケースがあります。

精神的なダメージが少ない

競売では強制的に不動産が売却されるため引越す必要があり、自分の意思とは関係なく不動産を売却しなければならないため、精神的なダメージを受ける可能性があります。

しかし任意売却の場合は、債権者との話し合い次第で自分で引越す時期や価格、住み続けるかどうかなどを決めることができるため、競売よりも精神的なダメージは若干少ないといえます。

「任意売却」のデメリット

ではローン返済が困難な場合、任意売却することのデメリットはどのようなことがあるのでしょうか。

内覧が実施される

任意売却の際、購入希望者が現れた場合は内覧を実施しなければなりません。内覧とは、購入希望者が住宅の状態や間取りなどを見学することを言います。

また内覧の際は、任意売却仲介業者と売主本人が案内をしなければならないケースがあります。そのため、複数人の購入希望者が現れた場合その都度内覧に付き添ったり、準備をしたりする必要があります。

債権者全員の同意を得なければ手続きできない

銀行などの金融機関の債権者や連帯保証人などの関係者全員の同意を得なければ、任意売却をすることはできません。

もし連帯保証人が任意売却に対して同意していない場合は、まず連帯保証人を説得してから任意売却の手続きをする必要があります。

借入等ができなくなることがある

住宅ローンを滞納すると、信用情報機関に登録される可能性があり借入等ができなくなることがあります。また、信用情報機関に登録されると借入や新たなローンが組めなくなる恐れがあります。

「任意売却」を専門業者や協会に依頼するメリットとは?

不動産の任意売却について徹底解説!

任意売却を行う際は仲介する業者を選ばなければなりません。任意売却は通常の不動産売却とは違い、専門的な法律の知識や経験などが必要で、仲介を依頼する業者次第では結果が変わることもあります。

そのため任意売却を専門とする業者や協会に相談することが、任意売却を成功させるための大切なポイントです。

任意売却に詳しくない一般の不動産会社に仲介を依頼した場合、任意売却するのに時間がかかったり交渉がうまくいかない恐れもあります。

しかし任意売却専門業者であれば、知識や経験も豊富なため安心して仲介依頼することが可能です。

また、弁護士、司法書士、銀行なども相談先の候補です。任意売却の取引をスムーズに行うためには債務整理に関する法律の知識や経験が必要になります。任意売却の専門業者または任意売却支援協会などに仲介を依頼することで安心して手続きを進められるでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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