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2018年12月26日更新

住宅を任意売却する場合と競売にかける場合の売却価格の差は?

任意売却と競売では売却価格にどのような差があるのでしょうか?任意売却と競売のメリットやデメリット、リスクなどについてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

任意売却と競売の売却価格や諸費用の差について

住宅を任意売却する場合と競売にかける場合の売却価格の差は?

任意売却と競売では売却価格や費用にどのような違いがあるのでしょうか?

任意売却する場合の価格や費用の特徴

任意売却によって不動産を手放す場合のメリットは、不動産の市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い、銀行との売却価格の交渉を任意売却事業者に任せられるなどがあります。

また、ローンや管理費、税金等が滞納されている場合についても、売却時にまとめて処理できるため、漏れなく手続きができるという点もメリットです。

諸費用についても、建物を不動産業者等に売却する形となるため、手持ちの資産から別途費用を用意する必要がありません。

住宅ローンの残債の支払いに関しては、売却益が競売に比べて高額になるため、支払い額を減らすことができ、返済プランを組みやすいというメリットもあります。

その他にも、立ち退きの際にかかる引っ越し費用についても、債権者との交渉によって最大で約30万円まで受け取ることができるのも任意売却の大きな特徴と言えるでしょう。

競売の売却価格や費用の特徴

競売の場合は物件を強制的に処分して債務を支払う手続きとなるため、任意売却に比べてデメリットが多くなります。

売却費用は複数の業者ができる限り安価に購入しようと入札を行うため、市場価格の約7割以下になる可能性が高いです。

また、管理費や税金の滞納分についても手続きや支払いは自分持ちとなりますし、引っ越し費用についても自分で用意する必要があります。

ローン残債の支払いについても、競売にかけられる場合は退去命令が出ている可能性が高いため、一括返済を求められることが多く、分割などの交渉も難しくなるでしょう。

その他にも、不動産会社への仲介手数料や抵当権の抹消費用といった諸経費についても負担することになりますので、競売後に手元に残る資産がほとんどないという場合もあります。



任意売却と競売の売却価格に差が生まれる理由について

任意売却と競売では何故売却価格に大きな差が生まれてしまうのでしょうか?

競売物件の売却価格が低くなる理由についてご説明します。

買い受けた物件に欠陥があった場合に責任を追及できない

通常、物件を購入した際にあらかじめ公表されていない瑕疵が存在した場合には、売主に補修や修繕費用を請求することができます。

しかし、競売物件の場合はこれらの責任追及ができないため、購入後にどれだけ修繕費用がかかるかわかりません。

そのため、ある程度の修繕費用がかかるのを前提とした価格で業者は入札を行うのです。

内覧不可のため、事前に物件の確認を行うことができない

競売物件は不動産取引ではないため、購入前に内覧を行うことができません。

そのため、実際に購入してみないと建物の状態がわからず、基礎が歪んでいるなどの問題があっても前もって知ることができないのです。

また、競売物件の購入については銀行でローンを組むことが難しいのも価格が下がる理由となります。

このように、物件を購入するに当たってのリスクが大きいこと、費用面での負担が大きいことが競売物件の売却価格が市場価格より大幅に安くなってしまう理由です。

任意売却のメリットと競売のデメリットについて

任意売却のメリットと、競売のデメリットについて詳しくご紹介していきます。

任意売却のメリット

負債を返済するために所有する物件を売却するのが任意売却ですが、競売と違ってあくまで所有者が自分の意思で物件を売却してその売却益で負債を支払う形になるため、一般的な不動産取引と違いはありません。

そのため、売却価格や物件に残っているローンや税金についても交渉や協議によって解決できる可能性が高くなります。

また、競売では新聞やネット上に競売の情報が公示されてしまうので周囲に事情を知られてしまいますが、任意売却は自分で物件を売却するだけですので、本人が周りに話さない限り事情が知られてしまうことはありません。

その他にも、身内や賃貸投資を行っている投資家に売却し、賃貸という形に変更して家賃を支払う形にすれば、元々の家に住みつづけられる可能性があるのも大きなメリットと言えるでしょう。

もし、物件から立ち退きを行わなければならない場合についても、引っ越し日については債権者や購入者と協議を行い、自分の都合の良い日に決められる可能性が高いのもメリットです。

競売のデメリット

競売は不動産取引ではなく、債権を回収するための手続きです。

そのため、不動産を売却するに当たって元々の所有者の意思は一切反映されず、裁判所の決定に粛々と従うしかありません。

また、競売にかけられた物件はネット上や新聞に情報が公開されるため、近隣や職場に自宅が競売にかけられたことが知られてしまう可能性があることもデメリットです。

引っ越しについても競売の場合は自由に行うことができず、指定された退去日までに引っ越さなければなりませんし、もし退去日以降に住みつづけていた場合には、不法占拠扱いとなります。

もし、不法占拠扱いとなってしまった場合には、行政代執行によって強制的に立ち退かされる可能性もありますし、実際に退去するまでの損害金を請求されるかもしれません。

任意売却と競売はどちらも不動産を手放すことに違いはありませんが、メリットやデメリットに大きな違いが存在します。

住宅ローンや税金の滞納が続き、支払いが難しくなっている場合には、競売にかけられる前に任意売却を行い、債務整理という形をとった方がその後の生活にかかる負担をより抑えることができるでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

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