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2020年06月26日更新

住宅を任意売却する場合の適正価格はいくら?

任意売却は、住宅ローンの延滞などによって物件が競売にかけられる前に、不動産会社に売却できる方法です。市場の相場と比べて、どのくらい差額があるのでしょうか。今回は、任意売却における価格の決まり方、適正価格について詳しくご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

任意売却物件の価格はどうやって決まる?

住宅を任意売却する場合の適正価格はいくら?

任意売却における物件の売却価格は、一般の不動産売却の相場よりも低くなる傾向にあります。売却価格の決まり方も、通常の物件売却と異なっており、どのようにして任意売却物件の価格は決められるのかをご紹介します。

任意売却での価格は一般の不動産価格と同様には決められない

任意売却は、資金不足などで住宅ローンが支払えなくなった物件を、競売にかけられる前に不動産会社に売却する方法のことです。裁判所が介入する競売と異なり、取引に債権者の意思や判断が反映できる、というメリットがあります。

一方で、次のような特徴があるため、注意が必要です。

  • 任意売却で売却できなかった場合、強制的に競売にかけられ、価格次第で売却を取りやめることはできない
  • 任意売却の期間が決まっており、時間的な余裕は少ない
  • 物件を現状のまま売却することになり、リフォームやクリーニングはできない
  • 瑕疵担保責任は免責になる
  • 物件に欠陥が見つかった場合、売主は補填費用を負担しなくて良い

任意売却にて一度、売却価格が取り決められた後は、価格が低いからなどの理由で、再び売りに出すことや、売却自体を取りやめることはできません。

また、任意売却は、債権者が借金返済にあてる資金を、捻出するための売却です。そのため、債権者が必要とする金額に近い価格での取引が前提となります。最低金額を設けたり、金額を交渉したりすることは難しくなります。

さらに、通常の不動産売却の場合には、広告などを出し、時間をかけて行う「仲介売却」や、リフォームやクリーニングなどをしてから不動産に売却する「買取売却」といった方法が選べますが、これらも対象外です。

瑕疵担保責任が免除されるため、売却後に欠陥が見つかっても、売り主が負担する必要はありません。ただし、床の傷などを修復しないままの状態で、物件を売却する必要があります。

以上のような条件下で売却をしていくため、任意売却では一般的な不動産売却と同じような査定をして、価格を決定することができないのです。



任意売却物件の適正価格

任意売却を行う場合の、物件の適正価格を具体的に見ていきましょう。また、物件を競売にかける場合と比較すると、どのくらい金額に差が出てくるのでしょうか。

任意売却物件の価格は市場価格よりやや低い

任意売却物件の価格は、市場価格の約8〜9割に落ち着くことが多い、と言われています。競売での売却価格よりは高くなりますが、市場価格よりは安いというのが一般的です。

そもそも、物件の債権者は、競売よりも安い価格では、売却契約を承諾しないでしょう。

だからといって、市場価格よりも高い金額に設定した場合、なかなか買い手が見つからなくて売れない、という状況に陥りかねません。価格が高すぎても、任意売却は成立しなくなってしまいます。

実際には、売却できる期限があるため、いつまでも売りに出せるわけではありません。早めに買い手を見つけなければならならない点も、価格が安くなりやすい要因となっています。

売買が成立しないと、最終的には物件を競売に出さなければなりません。結果として、物件の売却価格は、さらに下がることになります。

任意売却と競売の価格差

任意売却と競売の価格の差は、どのくらいになるのでしょうか。

任意売却の方が、競売よりも高額で売却されるのが一般的です。任意売却物件の価格は、市場価格の約8〜9割、競売の場合、市場価格の約6〜7割と言われていますので、両者の差は市場価格の約1〜2割といったところでしょう。

例えば、市場価格が約2,000万円の物件の場合、任意売却なら約1,600〜1,800万円、競売なら約1,200〜1,400万円という計算になります。

競売で価格が安くなりやすい理由は、競売物件は価格的に法律に守られておらず、比較的自由に価格を決めやすいからです。

また、競売物件は内覧が不可だったりするために、物件の正確な情報が入手しにくく、物件のメリットを利用して価格を上げることが難しくなります。

さらに、設備などに欠陥が見つかったとしても、物件の債権者に責任を追及することができません。そのため、修理などをせず、現状のままで売りに出すことになり、その時点での物件の価値としては、やはり下がりやすい傾向にあります。

こうした背景から、競売にかけられた物件の価格は、市場価格よりも安くなりやすいのです。少しでも物件を高額で売却したいのであれば、任意売却へ早めに切り替える必要があります。

任意売却へと切り替える際に、信頼できる仲介業者と出会えるかどうかも、価格の設定やスムーズな売却処理の進行に影響してきますので、覚えておきましょう。

競売での売却物件は、その価格の安さゆえに、売却後も借金が残ってしまうケースが少なくありません。任意売却が可能な場合は、競売で成約される前の段階で、査定を出してもらうなど、不動産会社に相談することが大切だと言えます。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

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