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2018年12月27日更新

任意売却する場合の具体的な手順は?

任意売却を考えている場合、準備や交渉期間に十分な時間を設けるためには、住宅ローンを滞納から任意売却までの流れや期間を知っておく必要があります。住宅ローンの滞納から任意売却に至る流れを把握してスムーズな取引を行うために役立てましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

任意売却に至るまでの流れと期間

任意売却する場合の具体的な手順は?

任意売却に至るまでの流れと期間をご紹介します。

住宅ローン滞納から約1~5カ月:督促状、滞納の催告書が届く

滞納から約1~5カ月経つと銀行などの金融機関から住宅ローンの返済について督促され、督促状または催告書が届きます。

住宅ローン滞納から約半年後:期限の利益喪失の通知が届く

滞納から約半年が経つと期限の利益喪失の通知が届きます。利益喪失とは、ローンなどを分割で支払う権利を失うことです。利益喪失の通知が届くと、住宅ローンの残債を一括で支払わなければなりません。

住宅ローン滞納から約7カ月後:代位弁済通知が届く

滞納から約7カ月経つと代位弁済通知が届きます。代位弁済とは、銀行から保証会社へ債権が移行し窓口が変わることです。債権が以降すると、保証会社から住宅ローンの残債を一括で返済するように取り立てされます。

また地方の銀行の場合、代位弁済通知までに約8カ月かかることがあります。

住宅ローン滞納から約8カ月後:不動産差し押さえ通知が届く

滞納から約8カ月経つと不動産差し押さえ通知が届きます。住宅ローンの残債が支払われない場合、不動産を差し押さえる通知が届きます。差し押さえられた不動産は、自由に売却することができません。

住宅ローン滞納から約9カ月後:競売開始決定通知が届く

滞納から約9カ月経つと競売開始決定通知が裁判所から届きます。

住宅ローン滞納から約10カ月後:現地調査が行われる

滞納から約10カ月経つと裁判所から執行官が訪れ、債務者の不動産を競売にかけるために該当不動産を調査します。場合によっては、市町村の固定資産税の情報開示や水道・電気・ガスなどの情報開示を求められることもあります。

住宅ローンの滞納から約13~16カ月後:競売期間入札の通知が届く

滞納から約13~16カ月経つと競売期間入札の通知が届きます。競売期間入札とは、一定期間に入札者を募集し後日開札日に決定することです。落札者が決定したら、所有者が変わるため立ち退きをしなければなりません。

また、落札者が決まらない場合、不動産の公開価格をさらに下げて再度落札を行います。

任意売却の申請するタイミングは?任意売却の申請には期限がある

任意売却は交渉を行いながら不動産を売却するため、十分な時間が必要です。

任意売却が成立するまでにかかる平均の期間は約1~3カ月と言われています。また任意売却には申請期限があり、競売開札期日の2日前までには任意売却の申請を行わなければなりません。

任意売却の申請が早いと、交渉時などの選択肢が広がり債務者に有利な交渉をすることができるため、可能であれば住宅ローンの督促状や滞納の催告書が届いたら任意売却の申請を行います。

任意売却の期間内について

任意売却の期間内は債務者は該当不動産に住み続けることができます。

しかし、競売開札の前日までに任意売却を成立させないと強制退去となる場合がありますので、任意売却をするときは時間に余裕を持って早めに申請しましょう。



住宅を任意売却する手順と期間

住宅を任意売却する手順と期間は以下の通りです。

【1:任意売却専門業者に相談する】
まず、任意売却専門業者に住宅ローンの滞納状況などを説明し、相談します。

【2:物件の査定とプランニング】
相談を依頼された任意売却専門業者が該当する物件の調査を行い査定します。同時に今後のプランニングも行います。

【3:専門業者と専任媒介契約を結ぶ】
任意売却専門業者と専任媒介契約を結びます。契約期限は3カ月間です。ここまで約1週間の期間を有します。

【4:債権者との交渉】
金融機関などの債権者と交渉し、不動産の売却価格を決めます。必要であれば債権者と交渉する際、債務者が同行しなければならないこともあります。

【5:物件販売開始】
不動産の売却価格が決定したら不動産流通機構「レインズ」に登録され、住宅情報サイトや住宅情報誌などに掲載し、物件販売を開始します。

【6:購入希望者の審査・購入者の決定】
購入希望者が現れたら審査を行い、買付証明書を作成してもらった後に債権者に提出します。

【7:債権者からの同意を得る】
買付証明書を提出し債権者から購入価格の同意を得て、買受人を決定します。債権者との交渉から同意まで約3カ月の期間を有します。

【8:売買契約を結ぶ】
引き渡し日などを相談し、買受人と売買契約を結びます。

【9:物件の引き渡しと代金の決済】
物件を引き渡したら、売却費用から印紙代・抵当権抹消代・仲介手数料・引っ越しなどを差し引かれた残金を、住宅ローンの残債へ充当します。売却契約から決済まで約1カ月の期間を有します。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!