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2018年12月27日更新

任意売却後の残債&金利はどうなる?

任意売却で物件を売却しても、残債が残った場合、残債に金利はつくのでしょうか?任意売却でローンがどのように扱われるのか、残債がある場合にはどのような契約となるのか、任意売却を行った際の残債についてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

任意売却後のローンはどうなるのか?

任意売却後の残債&金利はどうなる?

不動産の任意売却を行うと、売却益で残っているローンを精算することになります。

この時、実際の手続きとしてはどのようなことが行われているのでしょうか?

任意売却時におけるローン処理の流れ

任意売却を行った場合、ローンはどのように処理されていくのでしょうか?

一般的な住宅ローンでは、契約時に保証会社の利用が契約条件に含まれており、返済が滞ると、この保証会社がローンの支払いを一時的に代行します。

その後、財政面が改善し、ローン返済が継続できるなら問題はないのですが、返済そのものが難しくなった場合には、物件を手放してローンを返済しなければなりません。

この時、債務者が自ら物件を売却し、その売却益でローンを返済するのが任意売却です。

任意売却での返済を行う場合、まずは任意売却を代行する業者と債務者が契約を結び、債権者である保証会社またはローン会社と交渉を行います。

ローン残債が売却益より少なく、返済が完了する場合は問題ありませんが、残債が発生する場合は、残った債権が「サービサー」と呼ばれる債権回収会社に移譲され、そちらに返済を行うのが一般的です。

サービサーへの返済について

サービサーとはどのような機関なのか?

サービサーとは、さまざまな債権を購入して回収を行っている会社です。

法務大臣の認可を受けなければ設立することができず、一般的な消費者金融と同様の取り立て規制が課せられています。

そのため、夜間の電話連絡や、勤務先への訪問、継続的な督促、暴力的な態度などは禁止されており、通常の金融機関から借入を行っている場合とほとんど返済形態に違いはありません。

一括請求と分割請求

サービサーに買い取られた債権については、原則として一括で返済する必要があります。

しかし、ローン支払いが滞っているような債権者の場合、一括での返済が難しい場合が多いため、「分割和解」という形で落ち着くことが多いようです。

分割和解とは、本来一括で請求するはずの債権をできるだけ回収できるよう、債権者が分割払いでの返済を認めるというもののため、債権者の同意が不可欠です。

分割和解によって分割での返済が認められた場合でも、返済が滞ってしまうと、一括返済に切り替わってしまったり、遅延損害金を請求されたりしてしまいますので、注意しておきましょう。

サービサーへの返済金額と金利について

ローンの残債は元本に金利が加えられたものとなります。

しかし、金融会社や保証会社は、あくまで元本の回収を目的としているため、サービサーに売却される債権の価格は金利を除いた元本のみの価格であったり、場合によっては元本より安かったりすることもあるのです。

そのため、債権者にローン残債が500万円だったとしても、実際にはサービサーはもっと安い額で債権を購入しています。

この返済額と購入額の差額がサービサーの利益となる部分です。

つまり、差額が大きい債権だった場合、交渉次第で返済額を減らせる可能性があります。



サービサーと交渉して債権を減らすポイント

サービサーが債権を購入する金額と、額面上の残債には差異があります。

この差異を利用して、返済額を減らしてもらうにはどのような交渉を行えば良いのでしょうか?

無理のない範囲で分割できるよう交渉する

サービサー側から考えた場合、買い取った債権には抵当権などが設定されていないため、担保のない融資として扱われます。

そのため、無理な回収を行おうとしても、不動産を差し押さえたりすることができません。

つまり、債務者の払える範囲で分割して返済してもらうのが、サービサーにとっても最善の形だと言えます。

ただし、債務者側が自由に月々の返済額を決めるのは難しいのが現状です。

家計簿や預金通帳のコピーなどを用意し、財政状況をサービサー側に開示した上で、生活に支障がない範囲の返済額となるよう交渉しなければなりません。

もちろん、返済によって生活が厳しくなり、返済が滞ってしまうのはサービサーとしても損ですから、月々の返済額にはある程度の余裕が与えられるのが一般的です。

支払額の減額や遅延損害金の免除はできる?

サービサーが買い取った債権は、実際の残債より安い価格で取引されているため、ローン会社で設定された遅延損害金や金利を交渉によって減らせる可能性があります。

また、サービサーによっては、最初の交渉段階でどれだけ返済額を減額できるか提示してくれる場合もあり、スムーズに返済の交渉がまとまることもあるでしょう。

ただ、最初に提示されるものはあくまでサービサーにとっては十分な利益が出る金額とも想定できます。

財政上の問題で提示された金額でも返済が難しい場合には、その旨を伝えて粘り強く交渉していきましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!