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2019年02月06日更新

不動産の売却方法について徹底解説!

不動産を売却するには、どのような方法があるのでしょうか?不動産の売却では、不動産会社に物件を売却する方法と、購入者を仲介してもらう方法とがあります。不動産売却を円滑により高値で行うための方法と、売却時の注意点について解説していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産の売却方法には仲介と買取の2種類がある

不動産 売却 方法

所有する不動産を手放す際には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
この2つの方法にはどのような違いがあるのでしょうか?

不動産売却における「仲介」とは?

「仲介」とは、不動産会社に依頼して買主を探してもらう不動産売却の手法です。

買主との契約がまとまった際に不動産会社へ仲介手数料を支払う必要がありますが、不動産会社が物件を購入して維持する場合に比べると広告などの経費しかかからないため、比較的高値で売却することができます。

そのため、一般的な不動産売却では仲介が主に用いられています。

ただし、仲介による売却は、不動産会社が物件を買取るのと違い、買主が見つかるまで物件を手放すことができません。

仲介による売却は、売却まで時間の余裕がある場合に選ぶと良いでしょう。

不動産売却における「買取」とは?

「買取」とは、不動産会社が売主から物件を買い取る売買方式です。

仲介と違い、買主を探す必要がないため、すぐに物件を手放したい、代金を受け取りたいという場合に向いています。

しかし、物件を不動産会社に買取してもらう場合、不動産会社は物件が売れるまでの維持費用を捻出しなければなりません。

そのため、利益と経費の都合から、売却額は市場価格より安価になってしまうことがほとんどです。

買取は仲介に比べて売却価格が安価になりますが、売却期限が決まっている場合は期限まで仲介を依頼し、期限が来たら買取ってもらうという形にすることにより、高値で売れる可能性を残すことができます。

売却を依頼する不動産会社の選び方

不動産 売却 方法

不動産の売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、どのように比較すると良いのでしょうか?

不動産会社を選ぶ際の一般的な基準、方法についてご紹介していきます。

不動産会社の売却実績で選ぶ

仲介による売却を選ぶ場合は、物件所在地での売却実績を元にして選ぶ方法があります。

地域で多くの物件を手掛けている不動産会社なら、価格の目安や売れ行きに対するデータを持っているため、より高値で早く売却できる可能性が高まります。

不動産会社の対応力で選ぶ

物件査定を行った際の対応で不動産会社を選ぶ方法もあります。

査定の際に希望額に沿った金額を提示してくれるか、査定額の根拠を納得のいく形で提示してくれるか、親身に対応してくれるかなどを基準にして不動産会社を選ぶと良いでしょう。

不動産会社の得意分野から選ぶ

不動産会社には、広い範囲に支店を持つ大手不動産会社と、地域密着型の不動産会社、地域密着型の不動産会社が大手の傘下となったフランチャイズ型の会社があります。

大手不動産会社はブランド力が高いため、売主も買主も集まりやすく、社員も多いため対応力も高いのが特徴です。

また、広告戦略についても大規模な広告出稿を行うことができるため、より広い範囲で買主を見つけられる可能性が高まります。

しかし、大手不動産会社の場合、人口密集地を中心として営業していることが多いため、地方での不動産売買に関する情報が少ない場合もあるようです。

地域密着型の不動産会社なら、大手に比べて所在地での物件売買に特化しているため、査定をより正確に行うことができるでしょう。

ただ、大手に比べると広告を出稿する範囲が狭いため、買主が見つかりにくい場合もありますし、社員数が少ないことから、繁忙期には対応が遅くなる可能性があります。

フランチャイズ型の会社については、元々地域密着型の不動産会社だったものが大手の看板を背負って業務を行っている形になるため、大手の広告力と地域密着型の経験を活用することができるでしょう。

しかし、会社の規模が地域密着型企業と同程度となるため、対応が遅れる可能性がある点には注意が必要です。

不動産会社はどうやって比較すると良いのか?

不動産物件を売却する際には、大手と地域密着型企業、フランチャイズをどうやって比較すると良いのでしょうか?

不動産会社を選ぶ際には、まず査定を行って物件価格や会社ごとの対応を比較してみると良いでしょう。

不動産会社と結ぶ仲介契約について

不動産 売却 方法

不動産会社に不動産売買の仲介を依頼する際には、「媒介契約」を結びます。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ契約の自由度や不動産会社の義務に違いがあります。

これらの契約の違いについて見てみましょう。

「専属専任媒介契約」の特徴

専属専任媒介契約とは、1社のみと媒介契約を結ぶ契約方式です。

不動産会社には、契約後5日以内に不動産流通機構が運営する物件データベース「レインズ」への登録義務と、1週間に1回以上売主に対して報告する義務があります。

専属専任媒介契約では、不動産会社は売買成約時の仲介手数料を確実に入手できるため、より積極的な販売戦略の展開が期待できるでしょう。

ただし、専属専任媒介契約では、売主が自力で買主を見つけた場合でも、不動産会社を媒介して取引を行わなければならないという制限がある点には注意しなければなりません。

また、売主と買主の双方から仲介手数料を得るために他の不動産会社からの紹介を断るといった「囲い込み」の懸念や、対応に不満があっても他社と契約を結べないという制限があることにも注意が必要です。

専属専任媒介契約には売主側に多少の制限がかかりますが、基本的には不動産会社に買主捜しを全面的に任せることができる点がメリットです。

「専任媒介契約」の特徴

専任媒介契約は、専属専任媒介契約よりお互いの制限をやや弱めた契約方法です。

レインズへの登録は7日以内、報告義務は2週間に1回となりますが、売主が自分で買主を見つけた場合、不動産会社の媒介を行う必要がありません。

ある程度販売戦略に力を入れてもらいながら、自力で買主探しを行いたいという方は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

「一般媒介契約」の特徴

「一般媒介契約」については、レインズへの登録や売主への報告といった義務が無く、売主についても契約を結ぶ不動産会社の数の制限はありません。

一般媒介契約でも、買主を売主が見つけた場合に、直接取引を行うことが可能です。

一般媒介契約では複数の不動産会社に売却依頼をすることが可能ですが、やりとりの煩雑さや募集窓口が複数のため売り急いでいる印象を客付不動産会社の担当者に与えるため、基本的には単独1社へ依頼したほうがいいです。

初めての不動産売却を行う場合、まずは一般媒介契約を締結し、販売活動の進捗などを確認した後、専任媒介契約へ切り替えるなどの方法があります。

不動産売却の方法と契約の流れについて

不動産 売却 方法

不動産を売却する際には、どのような流れで手続きを行っていくのでしょうか?

基本的な不動産売却の流れについて見てみましょう。

不動産売買契約が成立するまでの流れ

不動産売買の流れは、まず売却活動を開始し、不動産会社と媒介契約を締結、経過報告を受けながら買主を探してもらうという流れです。

購入希望者が見つかったら物件の内覧を実施し、購入希望の場合は売買条件について交渉、同意が得られれば売買契約を結びます。

この時、購入時パンフレットや登記事項証明書、固定資産税課税明細書など物件関係書類が必要となりますので、用意しておきましょう。

費用については、仲介手数料と、登記等の変更費用、登記を司法書士に依頼する場合の代行手数料などが必要です。

不動産を引き渡すまでの流れ

売買契約が締結され、手数料等の精算が終わったら、住宅ローンの解約および抵当権の抹消を行います。

その後、居住中の場合は引っ越しの準備を行い、引っ越し後に物件を買主へと引き渡します。

引き渡し後、入金を確認したら不動産売却益に課せられる税金の計算を行い、支払いの必要がある場合は税金を納めれば、不動産売買に関する一連の手続きは全て完了です。

こちらの手続きでは、本人確認書類や印鑑証明、住民票などが必要となりますので、あらかじめ用意しておきましょう。

不動産をより早く高値で売却する方法とは

不動産 売却 方法

不動産をより早く、高い値段で売却するためにはどのような方法や条件があるのでしょうか?

売れやすい物件の特徴と、高値で売却するための方法をご紹介します。

売れやすい不動産の特徴

売れやすい不動産にはいくつかの特徴があります。

一般的に人気な物件の特徴は、市場価格の相場より安価に販売されている、立地条件が良く利便性が高い、日当たりなどの環境が良い、間取りが使いやすい、駐車場がある、内外装の汚れや傷みが無いことなどです。

もちろん、これらの特徴を全て兼ね備えている必要はありませんが、このうちのいくつかの特徴を持っている物件の方が、比較的早く売却できる可能性が高くなると言われています。

不動産をより高値で売却する方法

不動産をより高い価格で売却するためには、物件の魅力をできる限りアピールすることと、適切な売却価格に設定することが重要です。

特に価格については、高値を目指して相場より高額に設定すると買主が見つかりにくくなってしまいますし、安すぎると売れ行きは良くなりますが、利益が少なくなってしまいます。

市場価格や過去の売却情報などを元に、不動産会社にも積極的に相談して、買い手が興味をひくような価格を設定するようにしましょう。

不動産の売却方法に応じた注意点

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不動産を売却する際に、状況によっては追加の手続きが必要となる場合があります。

相続した不動産を売却する際の手続きと注意点

相続した不動産を売却する際には、通常の不動産売却の手続きの他に、いくつかの手続きを行わなければなりません。

まず、物件の名義についてですが、相続人の名義にしておく必要があるため、売却契約を結ぶ前に相続登記を行っておきましょう。

相続登記を行わずに、元の名義のまま売主に売却することは法律上不可能ですので、売却をお考えの方は必ず最初に相続登記を行ってください。

住宅ローンの残債がある不動産を売却する方法と注意点

住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、まず不動産の抵当権を解除してもらう必要があります。

売却益でローン残債を返済する、売却後にローンを支払うなど、ローン返済の方法はいくつかありますが、住宅ローン契約を結んでいる金融機関と協議し、どのような方法で返済するかを決めておきましょう。

また、新しい住宅を購入して住み替える場合については、元々の住宅ローンの残債に新しい住宅ローンの費用をまとめて借りることができる「住み替えローン」というものもあります。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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