住宅ローンが残っているマンションを売却する方法を解説！

住宅ローンが残っているマンションを売却する方法

マンションを購入する時に借りる住宅ローンは、返済する期間が長く、返済期間中に転勤があったり、家族が増えたりすると、マンションを売却して、新たな住宅に住み替えが必要になることがあります。

住宅ローンが残っていたら、売却できないと思っている人もいますが、住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能です。住宅ローンの残高や売却後の住まいなどの要件により売却する方法が違いますので、それぞれの売却方法を知っておきましょう。

マンションの抵当権を外す

マンション購入時に借りた住宅ローンは、マンションに抵当権を設定します。
「抵当権」は、住宅ローンの返済ができなくなった時、マンションの権利を担保として住宅ローンを借りた金融機関に渡しますというものです。

マンションを購入する際、「抵当権」のついたマンションを購入する人はいません。なので、マンションを売却する時には、住宅ローンを完済して、マンションの抵当権を外す必要があります。

売却価格が住宅ローンの残債を下回った際は自己資金で補う

マンションの住宅ローンの残債は、マンションを売却したお金で支払いします。しかし、マンションを売却した金額では、住宅ローンを全額返済できず、住宅ローンが残る場合があり、その際には自己資金で住宅ローンの残りを支払います。

新たに住宅を購入する場合は買い替えローンを利用する

マンションを売却して新たに住宅を購入する場合、「買い替えローン」を利用する方法があります。「買い替えローン」は、新たに購入する住宅のローンにマンションのローン残債分を上乗せして借りる住宅ローンです。

「買い替えローン」を利用する場合、上乗せできるローン金額に上限があったり、売却手続きや新たな住宅の購入など、スケジュールが煩雑かつタイトになります。
不動産売買の専門家と相談しながら、売却と新たな住宅の購入を進めるとよいでしょう。

万が一のために買い替え特約を結んでおく

住宅ローンが残っているマンションを売却して、住み替える住宅を購入する「買い替え」では、売却と購入のタイミングが重要です。「マンションを売却したら、良い物件が見つかり、住み替える住宅を購入できた」という良いタイミングはなかなかありません。

マンションの売却前に住み替える住宅が見つかったり、よい住宅が見つかったけどマンションがなかなか売れないというケースもあります。住み替える住宅が決まらないうちにマンションを売却する場合は、仮住まい先をさがすことになります。

マンションの売却前に住み替える住宅が決まった場合は、二重にローンを払うか、つなぎ融資を受けなければなりません。

これらのケースを回避するために、売却をしてから住み替え先をさがす「売り先行」という方法で売却及び購入を進めるのが一般的です。

しかし、売却前にとても良い住み替え先が見つかる場合もあります。そのために、結んでおくと良いのが「買い替え特約」です。買い替え特約は、住み替えする住宅の「不動産売買契約書」で取り決めをする特約の一つです。

買い替え特約は、ある一定期間までにマンションが希望金額以上で売れなかった場合に購入する住宅の契約を解除するというものです。買い替え特約があると、契約を解除しても契約時に支払った頭金が返金されます。

買い替え特約は、買い主にとってはメリットがありますが、売り主にとって特約期間中は他に良い売却先があっても売却できません。そのため、買い替え特約を断る売却主もいます。

新築一戸建てに買い替える場合の注意点

マンションを新築一戸建てに買い替える場合は、購入時にかかる諸費用や新築住宅のローンについて注意が必要です。

新築一戸建ては、マンションと比較すると、購入時の初期費用が高くなります。不動産会社を通して購入する場合は、マンションの売却時の仲介手数料以外に土地・建物の仲介手数料もかかります。

それと、土地から購入する場合の新築住宅の住宅ローンに注意が必要です。

住宅ローンは、建物がある状態ではじめて実行されるローンのため、土地代金の支払い時に住宅ローンを使いたくても実行されません。建物が完成して住宅ローンが実行されるまで、「つなぎ融資」というローンを受けることになります。

このつなぎ融資のローンは、金利が高いため費用がかかります。

住宅ローンが残っているマンションを売却する手順と注意点

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合の手順と注意点をまとめました。

住宅ローンが残っているマンションを売却する手順

①マンションの相場をリサーチする

住宅ローンが残っているマンションの売却を検討する時に、まず知っておきたいのは「このマンションはいくらぐらいで売れるか」というマンションの相場です。

マンションの査定を行う前に、インターネットや不動産情報誌で同じ地域の同じ様なマンションがいくらぐらいで売られているのか、売りに出されているのか、調べてみましょう。

② 売却したいマンションの査定を依頼する

ある程度、自分が所有するマンションの相場状況をつかんだうえで、マンションの訪問査定を依頼しましょう。購入時にやりとりした不動産会社の担当者であれば、物件の状況や購入価格なども把握しているので比較的依頼しやすいかと思います。

③不動産会社を選び媒介契約を締結する

査定を依頼した不動産会社の中から、売却価格や誠実さ（いろいろな相談に親身になってくれるか、レスポンスは良いかなど）を検討し、マンションの売却をお願いする不動産会社を選びましょう。

マンションの売却を依頼する場合、「媒介契約」を不動産会社との間で結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で契約しましょう。

④売却価格を設定し売り出す

マンションを売り出す前に、媒介契約を結んだ不動産会社と相談して、マンションの売却価格を決めます。住宅ローンが残っているマンションなので、なるべく高い価格で売却したいものですが、相場より高ければ、売却がむずかしくなります。

そのため、数社からでた査定金額も考慮しながら、不動産会社と相談して、売却金額を決めましょう。

⑤ 買い手と契約を締結する

マンションの買い手が決定したら、買い手と売買契約を結びます。売買契約書は、支払いが行われる時期・マンションの引渡し時期・瑕疵担保についてなど、売却価格以外のことも書かれていますので、よく読んで確認しておきましょう。

買い主と売買契約が結ばれると、買い主から手付金が払われ、売り主は不動産会社には、仲介手数料の一部を支払います。

⑥売却代金を受け取り、マンションを引き渡す

マンションの引渡し日には、売却金額の残金（契約時の内金の残り）の受け取り、マンションの鍵を渡します。その後、マンションの登記を抹消する手続きを行います。

そのため、マンションを引渡しする日までに、引越しや手続きの準備をしなくてはなりません。

引越し先を決めて引越しを行い、登記に必要な種類を準備（住民票や印鑑証明など必要になります）、マンションの固定資産税・管理費・修繕積立金の日割り計算・仲介手数料残金の支払いなどがあります。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合の注意点

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、注意したいことがあります。

一つは、売却価格が住宅ローンの残債を下回る可能性が高いことです。新しく購入する住宅のローンもあるので、慎重な資金計画が必要です。無理な住宅ローンを組むことがないように、事前に自己資金のシュミレーションをしておくことが大切です。

また、マンションを買い換えた時に譲渡損失が発生する場合があります。
譲渡損失があったら、マンションを売却した年の所得税からのマンションの損失を差し引くことができます（＝損益通算といい、所得税が安くなります）。

それと、マンションの譲渡損失よりその年の所得税の方が少なければ、その次の年に繰越しし、所得税より控除できます。（繰越控除の特例：3年間のみ）があります。

買い替えた年の確定年告（次年度の2月15日から3月15日が申告期間（その年により日程は前後します））で忘れずに申告をしましょう。

この損益通算と繰越損失の特例には、一定の要件があります。

• 売却したマンションは所有期間が5年以上
• 購入した住宅の床面積50㎡以上
• 購入した住宅は、前の不動産を売却した年の前年までの3年間に所得した住宅であること
• 購入した住宅は、取得した年の12月31日現在で10年以上の住宅ローンがあること
• 購入した住宅に翌年の12月31日までに居住する見込みがあること

マンションの住宅ローンの返済が困難な場合の最終手段

住宅ローンが残っているマンションを売却するにあたって、住宅ローンの返済が困難になった場合、マンションを任意売却するという方法があります。

マンションを任意売却する

マンションを売却できず、住宅ローンの滞納を続けてしまい、そのまま放置していると「競売」という方法でマンションが売却されてしまいます。

「競売」は、マンションが差し押さえられ、債権者（金融機関等）の意向のもと、債権者が裁判所に申し立ててマンションが売却する方法です。「競売」を回避し、マンションを売却する方法に「任意売却」があります。

任意売却の手順は、普通の売却と変わりありませんが、売却の主導権は債権者である金融機関や保証会社等にあり、同意が必要で債務者（売却する人）の意向だけでは売却はできません。

しかし、競売と比較すると任意売却には債務者（売却する人）にメリットがあります。
競売は競売にかけられ買い手が決まると、家を直ぐに明け渡さないとなりませんが、任意売却の場合は、引渡し・引越し期間に融通がききます。

また、任意売却は競売と比較すると、短い期間でより高い金額で売却できる可能性があるので資金計画の上でも有利です。

任意売却は、住宅ローンを3ヵ月以上滞納した場合に利用できる売却方法です。
（任意売却をすると、以後5年間クレジットカードの利用やローンを組むことができなくなりますので注意が必要です）

なお、現在利用中のクレジットカード等は滞納がなければ、使い続けられるケースがほとんどです。

住宅ローンが残っているマンションを売却する方法として、任意売却がありますが、できるだけ早めに売却交渉を進め、残る可能性のあるローンを完済できるよう資金計画を行い、任意売却を回避するのがベストな売却方法です。