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2019年02月07日更新

3年前に購入したマンションを売却すべきかの見極めポイント

マンションの売却を行う場合、3年という期間が大きな影響を及ぼすことはご存じでしょうか?マンションを3年以内に売却した場合と、3年以上経過後に売却した場合、どのような違いがあるのか、利益はどのように変わるのかについてご説明していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

3年前に買ったばかりのマンションを売却すると損?

マンション 売却 3 年

マンションの価値が高騰したり、生活環境が大きく変わってしまったりしたなどの理由で、3年前に購入したマンションを手放す場合、売却は損なのでしょうか、得なのでしょうか?

まずはマンションの築年数を元に考えてみましょう。

築3年のマンションを手放す場合

マンション価格は、築年数によって下落していき、築1年で約10%、築3年なら約13%の下落率が相場だと言われています。

つまり、3,000万円のマンションを新築で購入し、3年後に売却した場合、相場で考えると売却価格は約2,600万円です。

ローンの支払い形式にもよりますが、売却益で支払ったローンの一部が回収できる、マンションが購入時より評価額が上昇し、購入額より高い金額で売れたなら、売却は得だと言えます。

しかし、売却益がローン残債とほぼ同等の場合は、税金や経費などの部分が損となる可能性が高くなりますし、ローンが返済しきれない場合は残りの残債が丸々損となってしまうでしょう。

築年数に関係なく3年前に購入したマンションを売却した場合

マンション価格の下落率は、年数が経過するにしたがって緩やかになります。

そのため、同じ3年後にマンションを売却したとしても、築年数がある程度古い方が価格の下落幅は少なくなります。

ただし、築年数が古い場合、下落率以外の問題も起こる可能性を考慮しなければなりません。

中古マンションを売却する場合、築年数が人気を左右する可能性が高いため、買い手が見つかるまでに時間がかかってしまうかもしれませんし、修繕費用が別途かかる可能性もゼロではないでしょう。

築3年の中古マンション価格はどう変動する?

中古マンションの価格は、築年数が経過するごとに変化し、築1年で約10%、築3年なら約13%新築価格から下落するとされています。

この、下落率を見てみると、築1年と築3年では同じ期間で比較しても下落幅そのものが小さくなっていることがわかると思います。

これは、マンション価格の下落幅が築年数の経過にともなって小さくなることが理由です。

例えば、築5年のマンションの場合、下落率は約16%ですので、単年なら約2.6%の下落となりますが、築10年の場合、下落率が約24%に下がるため、単年あたりの下落率は約2.4%となります。

何故築年数が短いほど下落率が高くなるのでしょうか?

その理由は、中古と新築の人気の差です。

築年数が短いとは言え、一度購入され、居住された物件は中古物件として扱われます。

物件を購入する側から考えた場合、少し金額を上乗せすれば新築マンションが購入できるなら、中古より新築を選ぶ傾向があるため、価格を下げなければ売却が難しくなってしまうのです。

ある程度築年数が経っている物件の場合、最初から購入希望者も中古物件を購入する目的のため、新築と価格が比較されることはあまりありません。

つまり、新築と比較されやすい築年数が短い物件は価格面でのメリットを得る目的で販売価格が下げられる傾向があり、立地や物件の状態が重視される築年数の古い物件は価格が下落しにくいというわけです。



築3年のマンションを高く売るコツは?

マンション 売却 3 年

築年数が短い物件ほど販売価格の下落率が大きくなりますが、さまざまな工夫を施すことによって、下落率より高い価格で売却できる可能性が高まります。

どのような工夫を施せば売却額を高くすることができるのでしょうか?

築3年という築年数の短さをアピールする

築3年のマンションは中古マンションではありますが、建物としてはほぼ新築の状態のため、内装や建物そのものは新築並にきれいな状態ですし、大規模修繕までの期間も長いというメリットがあります。

また、築年数の短い中古マンションが売りに出ることは少ないため、中古市場で注目されやすくなり、相場より高い価格で売却できる可能性も高くなるでしょう。

清潔感をアピールする

築3年の物件は居住期間が他の中古物件に比べて短くなるため、内装や水回りがまだ美しいという点は大きなメリットです。

しかし、水回りは内装に比べて汚れやすいため、築年数が短いからといってそのまま売却してしまうと、販売価格が下がる原因になってしまいます。

築年数が短い物件の場合、このような汚れがより目立ってしまいますので、売却を行う前にハウスクリーニングを依頼し、プロの手で状態をできる限り改善してもらうようにしましょう。

売却タイミングによって価格が大きく変わる

どのような商品でも、需要が多ければ価格が上がりますし、需要が少なければ価格は下落します。

マンションに限らず、不動産の売却を行う際には、不動産会社による物件の仲介(媒介契約)を行うのが一般的です。

しかし、この契約は3カ月が上限のため、転勤シーズンのような物件が売れやすい時期を外して媒介契約を結ぶと、需要の少なさによって売却額が下がってしまうかもしれないのです。

マンションを売却する際には、需要が高い時期を狙って査定や媒介契約を行うことにより、相場より高値で売却できる可能性を高めることができるでしょう。

3年前に購入したマンションの売却に向いている条件とは?

賃貸物件への住み替えでも問題がない場合

マンションを売却した場合、新しい物件を購入するか、賃貸物件を借りることになります。

しかし、マンションの高騰による売却益を目的として手放した場合、新しい物件についても価格が高騰していることが予想されるため、売却益が得られても思っていたよりも利益が小さくなってしまうかもしれません。

このような場合には、一時的に賃貸物件に居住し、相場がある程度落ち着いてから物件を購入することで、差額による利益をより大きくすることができるでしょう。

今の住宅に住みつづける必要がない場合

短期間での物件売却ではあまりない条件ではありますが、老人福祉施設に夫婦で入居するなどの理由で、今の物件に住みつづける必要がない場合も売却に向いていると言えます。

もちろん、売却によって損失が発生する場合はこの限りではありませんが、ローン残債を返済できるなら、生活環境の変化に合わせてマンションを手放してしまうのも良いでしょう。

転勤で住みつづけるのが難しい場合

出向期間が決まっており、短期間で戻れる場合は別ですが、転勤によってマンションに住みつづけるのが難しい場合も売却のタイミングだと言えます。

目安としては、10年以上転勤先で暮らす可能性が高い場合には、マンションを売却してしまった方が良いでしょう。

これは、賃貸として貸し出す場合でも、10年経つとある程度内装などが老朽化してしまい、原状復帰に追加で費用がかかってしまう可能性が高いことが理由です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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