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2019年02月07日更新

築20年のマンション売却。気になる資産価値と留意点について

築20年のマンションを売却する際には、新築に比べどの程度資産価値が下落しているのでしょうか?築年数による資産価値の下落幅や資産価値、築20年のマンションを売却する際の注意点、コツなどについてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンションの売却に築年数は関係あるのか?

マンション 売却 20 年

築年数とは、建物が完成してから経過した年数のことです。

不動産売買では、売却価格の基準としてこの築年数が用いられており、原則として築年数が長ければ長いほど価格が下落しますし、物件の広告についても建築年月の記載が義務づけられています。

居住年数とは違い、築年数は住んでいなくても建物が完成した時点からカウントされていきますので、居住の有無によって築年数が変化するということはありません。

このように、マンションに限らず、建物を売却する際には築年数が大きな影響を及ぼします。

築年数が古い建物、マンションを売却する際には、新築に比べてどのようなことに注意する必要があるでしょうか?

築20年が経過したマンションの資産価値と併せ、マンションを売却する際のコツをご紹介します。

築20年のマンションは資産価値がどの程度下落しているのか?

ここで言う資産価値とは、マンションの査定を不動産会社に依頼した際に提示される査定価格のことです。

一般的に、マンションの資産価値は年数の経過によって下落していきますが、実は築年数が短い方が下落幅は大きく、1年目で約10%下落し、5年目では約25%、築20年ともなると、約60%もの下落幅になると言われています。

また、築年数による資産価値の下落は、築20年を境として下げ幅が大幅に鈍化する傾向があり、築30年なら約60%、築40年でも約65%の下落幅が相場とされています。

つまり、中古マンションの購入を考えている方の立場で考えた場合、購入にかかる費用と建物の状態や管理のバランスが見えやすいのは、築年数20年前後のマンションといえるでしょう。

しかし、築20年が経過したマンションを購入した場合、将来的に何年くらい居住し続けることができるのかという問題があります。

マンションの寿命は、構造や建てた時期などにもよりますが、平均して約70年で建て直しが行われることが多く、築20年のマンションでもまだ50年は住みつづけることができる可能性が高いのです。

4,000万円のマンションを新築で購入した場合、建てなおしまでの70年で考えると、単年あたり約50万円かかると考えられます。

ですが、築20年の物件なら半額の約2,000万円が相場ですので、仮にこの物件に約50年居住したとすると、購入費用を単年で考えた場合、1年で約40万円となるのです。

年数的に築20年ともなると、部屋のリフォームやマンションの大規模修繕が必要となる時期であるため、購入費用の他に追加で費用がかかる可能性もあります。

ですが、これらの費用を考慮したとしても、販売価格が新築の約半額というのは大きなメリットです。

リフォームやリノベーションによって自分好みの間取りや内装にできることも考えると、築20年前後のマンションはまだまだ魅力的な物件と考えられるでしょう。



築20年のマンションでも資産価値が下がらない場合はあるのか?

マンション 売却 20 年

一般的に、築年数が20年を超えるとマンションの資産価値は新築時の半額程度まで下落します。

しかし、一部のマンションでは、築年数が20年を超えたとしても資産価値があまり下落しないこともあるのです。

立地条件が良い物件は資産価値が下がりにくい

駅までの距離が近い、関東なら都心まで1時間以内で移動できるなどの物件については、築年数が古い物件でもあまり価格が下落しません。

これは、通勤時間が短くなるなどの利便性の高さから、中古物件でも一定の人気が確保されていることが理由です。

もちろん、新築に比べると資産価値は下落していますが、一般的な下落幅と比べ、大幅に高い価格で取引される事例が多くなります。

高級マンション、ブランドマンションは価格が下落しにくい

三井不動産が展開する「パークホームズ」、野村不動産の「プラウド」など、内装や間取りにこだわった高級マンションが大手不動産会社より販売されています。

このタイプの高級マンションは、購入費用が同立地のマンションに比べて高く、維持費も高額となるため、築年数が古くても状態が良い傾向があるのです。

さらに、このタイプのマンションには、ブランドとしての価値などから、物件としての人気も高いため、築年数が古くなってもあまり価格が下がりません。

このことから、ブランドマンションについては、立地条件などの条件次第で購入時より高い価格で取引される場合もあります。

築20年のマンションはリフォームしてから売却した方が良いのか?

築20年ともなると、内装や設備などの老朽化が考えられるため、リフォーム後に売却した方が買い手を探しやすく、販売価格も高くなると考えられます。

しかし、安価に物件を購入し、自分好みの部屋にリフォームしたいという需要も存在するため、リフォームした方が有利だとは一概には言えません。

また、築年数が古い場合でも、大事に使っていた物件ならリフォームではなくハウスクリーニングで状態を改善することもできますので、購入希望者の傾向や物件の状態に合わせてリフォームするかどうか決めるといいでしょう。

注意点として、水回りなどの配管については築20年ともなると老朽化が進んでいることが予想されるため、あらかじめリフォームしておいた方が望ましいとされています。

ただし、配管リフォームについても、購入者がリノベーションを行う予定がある場合は無駄になってしまいますので、不動産会社や購入希望者と相談の上、工事を行うかどうか決めると良いでしょう。

築20年のマンションを売却する際の注意点とは?

築20年のマンションを売却する際には、どのようなことに注意する必要があるのでしょうか?

配管設備の確認

配管設備はどうしても経年劣化で壊れやすくなってしまいます。

購入者がリフォームする予定がある場合でも、配管部分については工事費用をある程度負担するなどすれば、より交渉がまとまりやすくなるでしょう。

資産価値を十分に把握しておく

築20年のマンションは、新築に比べて約半額の資産価値が相場です。

しかし、立地や建物の状態によっては相場より高額で売却できる可能性もあるため、正確な資産価値を売却前に把握しておくことが、マンションの売却で損をしないために重要なポイントとなるでしょう。

適切な価格設定を心がける

立地条件や建物の状態も重要なポイントですが、中古マンションの最大の魅力は価格面でのバランスの良さといえます。

マンションを売却する際には、このメリットを生かすため、適切な価格設定を心がけることが重要です。

もちろん、立地条件などの付加価値があれば相場より高い価格でも売却できますが、近隣相場と比較し、お値打ち感がある価格設定にすることで、より購入者を見つけやすくなるでしょう。

信頼の置ける仲介業者を探す

中古マンションの売却を行う際には、不動産会社に査定や仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社では、得意とする分野や広告力に違いがあるため、物件に合った不動産会社を選ばなければ、マンションの売れ行きに大きな影響を与えてしまいます。

一括査定サイトを利用し、複数の業者に見積もりを依頼すれば、業者ごとの得意分野や対応などを比較することができ、所有物件にあった不動産会社を選びやすくなるでしょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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