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2019年02月08日更新

マンション売却における査定額の下落率について解説!

マンションは築年数による下落を考慮して、最適なタイミングで売却できれば高値をキープすることも可能です。今回は、マンションをより高値で売却するために、良いタイミングや戦略など、知っておきたい情報についてご説明します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンションの築年数による価値の下落率について

マンション 売却 下落 率

マンションの築年数による価値は、どのくらい下落するものなのでしょうか。

マンションはいくら築年数が経っていても価値が0にはなることはない

まず、マンションは築年数が古くなっても、価値が0になるということはない、と言われています。マンションの価格に影響する要素として、耐用年数というのがあります。

税務上で減価償却資産として利用できる期間を法定耐用年数といい、マンションの場合は47年とされています。この47年という数字が、マンション寿命として使われることが多くなっているようです。

しかし、実際に建物として維持され、住み続けることができる物理的耐用年数は、最近の建築技術で建てられたマンションであれば100年は超えるとされています。このことからもマンションの寿命が47年という数字は間違いであることがわかります。

つまり、マンションの資産価値が、この法定耐用年数と必ず一致しているとは言えないということです。また、かなりの築年数であってもマンションの土地にも価値があるため、0になることはまずありません。

マンションの価値の下落率は不均等

日本では新築至上主義が強い、という背景もあり、新築が最も価値が高くなります。その後価格が最初に下落するのが購入時で、新築時の価格より約10%下がると言われています。

住んだ時点で中古となり価格も下がるという訳です。そこから5年ごとに約10%ずつ下落していきますが、築20年を超えたところから下落率は緩やかになり、特に築25年を超えたあたりからは価格に大差が見られなくなります。

なぜなら、築25年を超えたマンションを購入検討する者にとって、築年数はさほど重要でなくなるからです。

また、ヴィンテージマンションのように、時間が経つほど希少価値が高くなる物件もあります。中には、購入待ちも出るほど人気のマンションや、新築時並みの価格で売買される物件も出ているようです。

このように、一概に「築年数が多い=価格は低い」とはならず、マンションの価値について下落率は築年数に対して不均等となっています。

マンションの築年数による査定額の下落率と売却のポイント

ここからは、具体的なマンションの築年数による査定額の下落率、そして売却時のポイントについて詳しくご説明していきます。

築年数が3年未満のマンションの特徴

築3年以内と非常に築年数が浅いマンションは、基本的に新築と同じくらいの価格で売却できると見込まれています。新築で購入する人が多い中、3年経たないうちに売ってしまう人は非常に少ないので、市場に出回る物件自体稀ではないでしょうか。

そのため、希少価値の高い新築中古マンションとして売ることができます。ただし、このタイミングで売却すれば、事故などの訳あり物件というレッテルを貼られる可能性も考えられます。

そうなると、築浅の優良物件であっても不利になり、売れ残りの確率も高まるでしょう。中には短期間で売買を繰り返す、住み替えのプロも存在します。

築年数が5年未満のマンションの特徴

築5年未満のマンションは、新築とほとんど変わらないというイメージが強い市場です。平均的な査定額の下落率は、新築時に比べて約15〜20%と言われています。

設備や仕様の陳腐化による影響を受けにくい年式なので、立地条件や設備の充実度によっては、新築に近い価格での売却も可能です。経済状況によっては、購入時よりも高い価格で売却できる可能性もあるでしょう。

この築年数のマンションはあまり市場に出回らず、希少なので多少高値で売り出したとしても内覧者や購入希望者が多く集まるでしょう。

ただし、売却価格が高くなるとローンの審査が厳しくなり、最悪成約に至らないケースも出てくるので注意が必要です。

内覧者や購入希望者が多いからといって安心せず、その中から優良な買い手を見つけることがポイントだと言えます。売却を予定しているのであれば、築4〜5年のタイミングで一度査定をしてもらっておくと、売却時のイメージが湧きやすいのでおすすめです。

築年数が10年未満のマンションの特徴

中古マンション市場で最もライバルが多いと言われているのが、築10年未満の物件です。

まだまだ築浅の部類に入るものの、競争が激しくなるため値引き合戦になりやすいので、売れるための価格設定が必要でしょう。築5年の物件のような、強気の値段設定は要注意です。

査定額の下落率は、平均して新築時より約20〜30%といわれています。築10年を超えると、一気に内覧者が減り始めるといわれていますので、仲介は積極的な販売戦略を立てられる不動産会社に依頼するようにしましょう。

ただし、販売戦略の甘い不動産会社に仲介を任せると、値引き交渉に応じざるをえなくなるなど、不利になりやすいので気をつけたいところです。築10年未満で売却するためには、8〜9年の段階で査定を依頼するなど、準備を開始する必要があります。

築年数が15年未満のマンションの特徴

築10年以上15年未満のマンションも市場にあふれています。新築時と比べた査定額の下落率は、約30〜40%といわれていますが、この年式のマンションは管理状態などにより差が出やすい傾向にあります。

新築時から1回目の本格的な修繕のタイミングであり、修繕積立金が増額される時期ともされています。修繕積立金がしっかりとあればそのまま使えますが、もし足りない場合は一部を負担しなければなりません。

15年近く経つと、管理状況や使用状況によって経年劣化が目立ちやすく、修繕リスクが高まります。売却するなら早めに検討を始めた方が良いでしょう。

また、この時期になると購入者側の住宅ローンの問題も出てきます。最長でもローンの返済期間は35年までで、築12年以上は最長ローンを組めませんので注意が必要です。

不動産会社に査定を依頼する際には、査定額の根拠を必ず聞き、細かな部分を査定額に反映してくれるような担当者を選ぶことをおすすめします。

築年数が20年未満のマンションの特徴

築20年未満になると、査定額の下落率は新築時に比べて約40〜50%ほどに上ります。ただし、この時期はそのまま売却するだけでなく、リフォームを前提にして売却することも視野に入れる必要があり、その分価格が安くなっているとも言えます。

修繕や設備の陳腐化のリスクも高まるので、自由にリフォームできる点をアピールして売り出すのもひとつの手段です。

このように、リフォームを目的に購入を考えている人へのアプローチや販売戦略が大切なので、そういったスキルに長けている不動産会社に仲介を依頼しましょう。

また、同じマンションの住居者へ売却を勧める、という選択肢もあります。マンション内での住み替え、あるいは居住者の親族に購入を勧める方法です。

築20年以上になると、資産価値の下落は緩やかになると言われています。急ぎでなければ、じっくり不動産会社を探しながら売却を進めるといいでしょう。

築30年以上のマンションの特徴

築30年以上経過したマンションだと売れないのでは、と心配されるかもしれません。しかし、この時期でも市場ニーズはあり、10〜15年程度もつようにリフォームして住みたいという人が多く見られます。

リフォーム費用を外して考えるならば、マンション自体の評価額は0、土地の評価額程度での売却になる可能性が高いでしょう。

また、築30年経つと1981年改正の新耐震基準を満たしていない物件もあり、その場合、銀行の担保評価に影響し、融資がつきにくくなります。しかし、改修などで新しい耐震基準に沿っていれば、そこがアピールポイントとなるでしょう。

そもそも、1981年以前は耐久性が高い資材や構造など、高度成長期の時代背景を反映した高級物件も少なくありません。ただ古いからと妥協するのではなく、その物件の特徴を適切に把握することで売却に向けて活かせる戦略があるかもしれません。

高齢者など年齢を重ねた購入希望者だと、長期ローンを組めないため、短期ローンや現金払いができる物件を探す人も多いようです。こうしたターゲットに絞ることも重要だといえます。



査定額の下落率から見るマンション売却の目安となるタイミング

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この章では査定額の下落率を把握した上で、マンション売却の目安となるタイミングについてまとめます。

早期売却を検討しているなら10年以内がベスト

中古マンションの購入を希望する人のうち、約6割の人が築10年以内の物件を探しています。この時期が、買い手にとって最もコストパフォーマンスが良いと言えます。

売り手にとっても、このタイミングでの売却は税金面で優遇を受けられるため、買い手と売り手双方にメリットがあるといえます。購入側が住宅ローンを組む場合築12年以内が好ましいので、やはり築10年以内がベストなタイミングでしょう。

成約価格が落ち込む15年以内に売却する

築10年以上経つのであれば、築15年以内の売却がおすすめです。なぜなら築年帯別の平均成約価格では、築15年を過ぎると一気に成約率が下がっているからです。

つまり、築16年以上になるとマンションの資産価値は底をつくということになります。その前に売却することができればより高い売却価格が見込めるというわけです。

売主の税金対策として、築25年以内に売却すると住宅ローン控除が利用できるので、このタイミングがひとつの目安となります。

マンションをより高値で売却するポイント

前途を踏まえて、マンションをより高値で売却するための要点は次のようになります。

売却費用を抑えて売却価格を高く設定する

マンションをできるだけ高額で売却するためには、「売却にかかる費用は最低限に抑え、高い価格で売却する」という基本的な考え方に沿って実践するのが一番です。

費用には不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用などが含まれますが、ほとんどの場合仲介手数料は上限価格で設定されています。そのため、知人の紹介の不動産屋さんや、会社と提携して割引対応してもらえる不動産会社を利用することでコスト削減が可能です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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