マンション売却を有利に進めるために知っておくべきこととは

マンション売却を有利に進めるには何が重要か

マンション売却は不動産の資産を現金化できるため、急に大きな金額が必要になった場合や転勤などでマンションを売却したい場合に有効な手段になります。

しかし、マンション売却の流れや売却相場、不動産会社の選び方などを知らずに売却を行うと、市場より低い価格でマンションを売却することになったり、悪徳な不動産会社に手数料を不当に請求されてしまう恐れもあります。

またマンション売却の売買時には大きな金額が動くため、売却するための準備はしっかり行うことがマンション売却成功の近道になるでしょう。

では、マンション売却を有利に進めるにはどのようなことが重要なのでしょうか。

マンションの売却など不動産の取引を行うときに、下記の4つをを知っておくことで売却を有利に運べる可能性が高くなります。

• 「マンションの売却方法」
• 「マンション売却時の価格相場の調べ方」
• 「媒介する不動産業者の特徴や選び方」
• 「媒介契約形態の選び方」

今回は上記の「マンションの売却方法」「マンション売却時の価格相場の調べ方」「媒介する不動産業者の特徴や選び方」「媒介契約形態の選び方」の4つについて詳しくご紹介します。

マンション売却前に知っておきたい売却方法とは？

マンションなどの不動産の売却方法には仲介業者による「売却」の他に「買取」と「買取保証」があります。それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。

仲介業者による「売却」

仲介業者による「売却」は不動産会社に仲介を依頼し、不動産会社によって販売活動が行われます。

販売活動方法は主に不動産流通ネットワーク(レインズ)や広告、インターネットサイトなどへの掲載などがあります。

仲介業者による「売却」の場合、売買契約が成立した際に「仲介手数料」が発生し支払う必要があります。

「買取」

「買取」とは不動産会社が直接マンションなどの不動産を買い取ることをいいます。

購入者を探す手間が省け、早く不動産を売却できます。「買取」の場合、不動産会社との直接売買のため仲介手数料は発生しません。

購入者を探さないことで仲介業者による「売却」より比較的簡単に不動産を売買できますが、不動産の買取価格が仲介業者による「売却」より低くなる傾向があります。

「買取保証」

「買取保証」とは、ある一定期間で売却できなかった不動産は仲介した不動産会社が買い取るシステムのことです。

先に購入する物件が決まって売却代金が必要な場合に有効になりまります。

しかし、こちらも「買取」と同じく仲介業者による「売却」より買取価格が低くなる傾向にあります。

買取価格は、査定価格の8割前後が相場です。

マンション売却を有利に進める相場の調べ方

まず、マンションを売却するためには、適正な売却価格をつけることが重要です。

高く売りたいからと言って売却価格を市場より高めに設定したとしても、いざ売却したときにすぐに売れる可能性は低いでしょう。

一般的に早く不動産を売却したい場合は、市場の相場を知ることが適正価格をつける目安になるため、できるだけ同じ条件のマンションを探し相場を調べることが大切です。

不動産業者によってマンション売却が有利になるかが決まる

マンション売却が成功するかどうかは、選ぶ不動産会社によって決まることがあります。

不動産会社次第でマンションの売却が有利にも不利にも働くため、不動産会社は慎重に選ぶ必要があるでしょう。

また不動産業者にも種類や得意分野があるため、それぞれの特徴を知ったうえで仲介依頼する必要があります。

では、具体的にどのような不動産業者があるのか種類とその特徴を見ていきましょう。

媒介業者

媒介業者とは、マンションなどの不動産取引の際に必要な宅地建物取引業者の立場のひとつで、マンションなどの売買物件の媒介や中古物件の買取・再販を行う不動産業者のことです。

売主が媒介業者に依頼し、不動産などの売買契約や販売活動などを行い、売主と買主の仲介役を担います。

その他には、競売物件の買取・再販、投資用物件の媒介や事業用物件の媒介なども行います。

買取再販業者

買取再販業者とは、その名の通りマンションなどの不動産を買い取り再販する不動産業者のことです。

マンションなどの不動産の転売を積極的に行います。

買取再販業者にマンションを売却することで、時間をかけずに現金化が可能です。

その他には競売物件の買取再販なども行っています。

買取リノベーション再販業者

買取リノベーション再販業者は、上記の「買取再販業者」とほとんど同じなのですが、買い取ったマンションにリノベーションをしてから販売する不動産業者のことです。

古いマンションもリノベーションをすると築浅マンションのように見違えるため、付加価値がある部屋にすることが可能です。

任意売買専門業者

任意売買とは、住宅ローンが支払えず滞納した場合該当不動産を売却し抵当権を抹消することで、任意売買専門業者はこの「任意売買」を専門とした不動産業者のことです。

任意売却に関する法律などの専門知識があり、債権者との交渉能力が高いのが特徴です。

一般的な不動産業者と違い、金融機関などの債務者と協議できたり破産管財人と任意売却について話し合うことができます。

分譲業者

分譲業者とはマンションのデベロッパーや建売業者、開発業者のことです。

分譲業者は、マンションの事業主や売主という立場にあり、取得用地の価値を高めるために開発を行い、マンション購入者に販売します。

マンションの分譲業者では、大京・東京建物・東急不動産・住友不動産・三井不動産レジデンシャル・野村不動産・三菱地所レジデンスの7社が有名です。

マンションの売買目的に応じた不動産業者の選定が必要

上記で不動産会社の種類と特徴をご紹介しましたが、それぞれ特徴があり得意としている専門分野としていることがありました。

マンション売買を有利に進めるためには、売買の目的に応じた不動産会社の選定が必要になります。

考慮したい不動産業者の選び方は以下の通りです。

媒介業者

売却期間に制限がなくできる限り相場価格以上の売却が希望な場合

買取再販業者、買取リノベーション再販業者

売却価格より早期にマンションを売却したい場合

任意売買専門業者

住宅ローンの支払いが困難なため、競売ではなく任意売却したい場合

分譲業者

販売元が分譲業者で買取してもらいたい場合

上記のことや売却期間、住み替えはどうするかなどを考慮した上で不動産会社を選んでいくと良いでしょう。

マンション売却を有利にするために選びたい媒介契約形態

マンションを売却するときに、不動産業者と媒介契約を結ぶ必要があります。

その方法として「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの形態があり、この中から一つを選びます。

それぞれどのような特徴があるのか見ていきましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、契約する不動産会社が1社のみで最長3カ月で媒介契約を結びます。

契約から5日以内に不動産流通ネットワーク(レインズ)に登録し、1週間に1回以上の販売報告を受けることができます。

ただし、自分で買い手を見つけた場合でも不動産会社の仲介が必要になります。

専任媒介契約

専任媒介契約も、契約する不動産会社は1社のみで最長3カ月媒介契約を結びます。

契約から7日以内に不動産流通ネットワークに登録し、2週間に1回以上の販売報告を受けることができます。

専任媒介契約では、自分で買い手を見つけた場合、不動産会社の仲介無しでマンションなどの不動産を販売することが可能です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能です。期間に規定はありませんが、行政指導に従って3カ月が一般的と言われています。

不動産会社は不動産流通ネットワークへの掲載と販売状況報告の義務はありません。

また、一般媒介契約は専任媒介契約と同じく自分で買い手を見つけた場合、仲介無しで販売することができます。

マンション売却を有利に進められる時期や季節は？

マンションの売却に有利な時期は、一般的に新年度にかかる2月～4月の春と、人事異動による転勤などが多い9月～11月の秋に賃貸マンションなどを含めた不動産の需要があると言われています。

不動産流通ネットワークのデータによると、中古マンションの成約件数は毎月ほぼ横ばいなのですが、3月は年間で一番成約件数が多くなる月であるという調査結果があります。

また、マンションを売り出してから売買契約が成立するまで約1カ月～約3カ月間かかるため、不動産の重要がある時期に売り出したい場合は、繁忙期の少し前からマンションの売却準備をすると良いと言われています。

特に一人暮らし向けの単身用マンションやファミリー向けマンションなどは春と秋に需要があるため、季節に合わせてマンション売却をするのもいいでしょう。

一方、実際は通年を通してマンションの売買が行われており、中古マンションの成約件数は毎月一定数あります。

マンションの購入のタイミングは購入者であるため、これらの時期や季節は参考程度にしたほうが良さそうです。

大切なのは適正なマンションの価格を把握した上で、「いつまでに売却したいか」「マンションに適正な価格はついているか」「希望価格で売却するためにはどうしたらいいのか」を考えて行動することでしょう。

また、資金難や、急な移動による早期売却必須など、売却不利な状況になる前に、売却したらどのような資金計画になるかなど、事前に計画をしておくことで、売主有利な状況で売却活動を開始できます。