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2019年02月08日更新

任意売却後払えないでいた残債はどうなるのか

住宅ローンの返済がどうしても困難になった場合、任意売却により住宅を売却する方法があります。しかし売却した金額が住宅ローンの残額に及ばないとしたら、残債はいったいどうなるのでしょうか。任意売却後の残債の取扱いについて、詳しくみていきましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

残債物件を売却できる任意売却はどのように進めていくのか

任意 売却 残 債 払え ない

住宅ローンの返済が困難になった際の選択肢のひとつとして、任意売却があります。これは競売とは違い、ほとんど一般の売買と同じ様な流れで不動産の売買が行われます。任意売却はどのように進めていくのかみていきましょう。

任意売却とは

住宅ローンの返却が困難になった場合、通常、金融機関は競売の手続を進めます。

競売は裁判所が行う手続きであるため、競売売却物件の存在を広く告知します。そのため、近所の人にも住宅ローンが返済できなかった事実を知られることになります。また市場価格よりもかなり安い価格になるのが一般的です。

これらの欠点を補うのが任意売却です。任意売却は裁判所の手続を行うことなく、通常の売買と同じように、不動産会社が共有しているデータベースである「レインズ」に登録したうえで、広告を出して買主を探します。

このため市場価格に近い値で物件が売却できる可能性が高く、かつ近所の人にも住宅ローンが返済できなかった事実を知られることはありません。

任意売却の流れ

住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関から何度か口頭での催促があり、やがて文書で返済が求められるようになります。さらに2カ月も経過すれば督促状が送られてきます。こうなると、金融機関は競売を視野に入れ始めます。

競売手続きに入ると、後戻りはできません。したがって、そうなる前に金融機関に任意売却の同意を得ないといけないのですが、金融機関としては積極的に選択したい方法ではないため、多くは拒否されます。

このような場合は、早い段階で任意売却専門の不動産会社に相談するのが、最善の選択といえます。任意売却は利害関係者との調整能力が求められますから、一般の不動産会社では解決できないことがあります。

任意売却専門の不動産会社に依頼することで、金融機関との交渉をお任せすることができます。任意売却に必要な事前調査をしたうえで金融機関と協議するので、任意売却に同意してもらえる可能性が高くなります。

それでは任意売却は、どのような流れで進行するのでしょうか。順番にならべてみると次のようになります。

  1. 相談先の選定…任意売却専門の不動産会社がベストです。
  2. 現状確認…差し押さえがされないよう、税金の滞納がないかを確認します。また他にも債務者がいないかの確認をします。
    住宅ローンに連帯保証人がいないかの確認も必要です。
  3. 不動産の査定…実勢価格がいくらなのかを把握します。
  4. 不動産会社と媒介契約を締結
  5. 債権者または抵当権者及び保証人との交渉…全員の同意が必要です。
  6. 任意売却の開始
  7. 購入者の選定
  8. 債権者の同意…売却額について債権者の同意が必要です。
  9. 任意売却契約の締結
  10. 引越し
  11. 任意売却契約の完了と精算
  12. 新しい生活のスタート

清算の前に家を空にした状態にして引越しをします。買主との協議により、賃貸契約を結ぶリースバックという方法が選択できるのであれば、引き続き元の家に住むことができます。



任意売却後に払えないでいた残債の返済義務はあるのか

任意売却をしても、住宅ローンの残債がなくなるわけではありません。任意売却精算しても残った残債は支払わなければならないのです。

どれくらいの金額をどれくらいの期間で返済していくのかなどの返済方法についても、任意売却専門の不動産会社なら、金融機関との交渉を請け負ってくれます。こうした交渉には、やはり長年培ったノウハウや実績がとても重要になってきます。

任意売却を余儀なくされる事態に直面したらどの不動産会社に依頼するかが非常に重要なポイントになるのです。

任意売却後に払えないでいた残債の返済先はどうなるのか

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任意売却をしたものの、売却金額が住宅ローンの残額に及ばなかった場合は、残債として残ります。この残債の返済先はどうなるのでしょうか。

これは2つのパターンに分かれます。

ひとつは、そのまま同じ金融機関に返済していく方法です。この場合は、一括で返済するのは不可能であることは金融機関も承知しているので、分割の返済方法を交渉していくことになります。

もうひとつは、金融機関がサービサーと呼ばれる民間の債権回収会社に債権を譲渡するケースです。この場合は、返済先はサービサーということになります。こちらも分割の返済方法を相談していくことになります。

住宅ローンに住宅保証会社がついている場合は、いったん住宅保証会社が金融機関に全額返済をして、住宅保証会社が債権をサービサーに譲渡する流れになります。

任意売却後に払えないでいた残債について支払い方法の交渉はできるのか

金融機関にしてもサービサーにしても、一括返済できないことは承知のうえですから、基本的には現実的な返済方法を探ります。したがって支払い方法の交渉は可能です。

住宅支援機構の場合は、債権をサービサーに譲渡することはしませんから、減額についての交渉の余地はありませんが、返済期限については相当の長い期間まで認めてくれることがあります。

一般的に、約5,000円~30,000円の返済になることが多いようです。ただし返済が長期にわたるということは、それだけ利子が膨らんでいるということですから、どこかの時点で繰り上げ返済をした方が望ましいといえます。

住宅支援機構は、債権をサービサーに譲渡することはありませんが、返済業務をサービサーに委託しているので、実際の交渉窓口はサービサーになります。

一般の金融機関においては、返済が困難と判断したものは、サービサーに債権を譲渡します。この場合は、サービサーと返済計画を相談したうえで分割で返済していくことになります。

金融機関は債権を相当割り引いて譲渡しています。分割返済を何年か続けた時点で、一定の金額の一括返済を申し出すると、たとえその額が満額でなくても、サービサーが同意してくれる可能性があります。

サービサーとしては、譲渡額を下回る返済では同意しませんが、一定の利益が出る額の返済であれば同意してくれる可能性があるので、ある段階で見極めて交渉してみるのもいいいでしょう。

いずれにしても、交渉をしたら、決まったことをきちんと守って、実行することが重要です。ここでも返済が滞るようであれば、差し押さえされることがありますから、現実的に返済できる内容で交渉することが肝心です。

任意売却後に自己破産すると払えないでいた残債はどうなるのか

任意売却後にいろいろと努力をしたが、結局自己破産以外に選択肢がなかったとしたら、残債はどうなるのでしょうか。

結論からいえば、残債は免責となり返済する必要はなくなります。ただし連帯保証人がいる場合は連帯保証人に残債の返済義務が移ることになりますから、迷惑がかからないように注意が必要です。

また自己破産をしても税金は免責されません。所得税や地方税は自己破産後も納税の義務が課せられています。もし滞納したら、最悪の場合は差し押さえされる場合があります。

金融機関では、信用情報会社を利用しています。残債を返済しないと、いつまでも信用情報に滞納情報が登録されたままです。そうなると住宅ローンはもとより、クレジットカードさえも作れない状態が続きます。

一度信用情報に滞納や自己破産の情報が登録されると、返済を完了しても5年間は登録されたままですから、その意味でも早い時期に返済した方がいいでしょう。

自己破産の場合は、一部の信用機関では10年間登録しているところもあります。早い時期に再起をはかり、住宅ローンで住居を購入しようとするならば、自己破産は避けた方が望ましいといえるでしょう。

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