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2019年02月08日更新

任意売却と固定資産税の関係について

任意売却を行う場合、固定資産税の扱いはどうなるのでしょうか?固定資産税を滞納している状態で任意売却を行った場合、任意売却後に自己破産した場合など、任意売却と固定資産税がどう関わっているのかについてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

任意売却とはどのような不動産売却の方法なのか?

任意 売却 固定 資産 税

「任意売却」とは、住宅ローンの支払いが滞った際に、不動産を売却してローンを返済する方法のことです。

ローン返済のために不動産を手放す方法には、「競売」もありますが、競売と違い、任意売却なら比較的相場に近い価格で不動産を手放すことができるため、ローン残債の精算がより楽になります。

ローン返済が滞った際に行われるこれらの手続きですが、基本的には1カ月程度の滞納で行われることはありません。

過去の事例などを見てみると、約3カ月から約6カ月滞納した場合に、任意売却もしくは競売を行ってローンを精算する場合が多いようです。

注意点として、任意売却は通常の不動産売却とほぼ同じ手続きで行われますが、ローンが残っている物件には抵当権が設定されているため、債権者の同意を得て抵当権を解除する必要があります。

抵当権の解除ができれば、ローンが残っていても物件を売却することができますので、ローン残債の精算を売却益で賄うことができるでしょう。

任意売却の際に固定資産税の納付状況を把握する必要がある

任意売却の際に注意しなければならないのが、固定資産税の納付状況です。

固定資産税を滞納しており、支払いの目処が立たない場合、徴収職員によって財産調査が行われます。

財政調査では、まず、給与や預金、不動産などの資産がないかを調査。

資産がある場合には差し押さえを行い、預金なら残高から精算、不動産の場合は公売を行って不動産を売却し、その売却益から税金を回収します。

この時、不動産が差し押さえられると、不動産の登記が「差押登記」に変更され、物件を手放しにくくなってしまうのです。

差押登記が行われている物件の売買そのものは可能ではあります。

しかし、固定資産税が収められないままでは物件が公売にかけられてしまうリスクがあるため、物件の買い手を見つけるのは難しくなってしまうでしょう。

また、任意売却の手続きを進めていく中で、固定資産税の滞納が判明した場合には、固定資産税の滞納分をどうやって捻出するかの協議を行わなければならなくなるため、必然的に債権の処理が滞ります。

任意売却を行う場合には、まず固定資産税の納税状況を確認し、滞納がないか確認しておくことが大切です。



固定資産税の滞納によって差押登記された物件を任意売却する方法

固定資産税の滞納により、差押登記が行われている物件を売却することはできますが、売主か買主のどちらかが固定資産税の滞納分を納めない限り、いつかは公売にかけられてしまいます。

買主側が固定資産税を納める問題はないのですが、買主から見た場合、固定資産税の滞納分はあくまで売主の瑕疵と言えるもののため、積極的に支払ってくれることはまずないでしょう。

また、差押登記の解除を行う場合には、原則として滞納している固定資産税を全額納付しなければなりません。

長期間の滞納が発生している場合などは、滞納額が高額になっている可能性が高く、一括で納付するのは難しくなるでしょう。

任意売却を行うような状況となっている場合、差押登記によって売却が難しくなってしまうと、公売にかけて回収するしか手段がなくなるため、手続きにかかるコストを考えなければならなくなります。

このような事態を防止するために、固定資産税を管轄している各市町村の役場では、滞納分の返済が分割納付しかできない場合でも、差押登録の解除に応じてくれることがあるのです。

しかし、ただ売却したいから差押登記を解除して欲しいと相談しても、そう簡単には解除に応じてもらえるわけではありません。

支払計画などを提出し、分割納付なら確実に滞納分を納めることができると判断されば、差押登記の解除に同意してもらえるでしょう。

そうは言っても、税金の滞納に関する交渉は知識や交渉のコツ、または落としどころを知らなければ、スムーズに進みにくいものです。

任意売却専門の不動産会社の中には、このような事情がある債務者向けに、差押登記の解除交渉を行ってくれるところがあります。

このような業者に任意売却を委託すれば、債権者との交渉から役所との交渉まで任せることができるため、個人で交渉や手続きを行う場合に比べ、よりスムーズに任意売却を進めていくことができるでしょう。

任意売却後に自己破産をした場合の固定資産税の扱い

任意 売却 固定 資産 税

自己破産をすると、滞納している税金や債権の返済義務を免れることができます。

しかし、この返済義務の解除にはいくつか注意しなければならない部分があり、例えば固定資産税については免除の対象となりません。

つまり、自己破産したとしても、固定資産税の滞納分は必ず支払わなければならないのです。

また、固定資産税の納付義務があるのは1月1日時点での不動産所有者となるため、売却手続きが年をまたいでしまった場合には、売主が固定資産税を納めなければなりません。

もし、売主に固定資産税の支払い能力がなく、固定資産税を納められないといった場合には、買主が固定資産税をかわりに納めることもあります。

ただ、このような場合でも、本来買主側に固定資産税を納める義務というものはありません。

買主がどうしても不動産を入手したいという場合は交渉に応じてもらえる可能性もありますが、スムーズな売却手続きを進めたいなら、分割払いによる差押登記の解除を交渉した方が良いでしょう。

固定資産税の滞納がある場合の任意売却の流れ

固定資産税の滞納がある状態で任意売却を行った場合、以下のような流れとなります。

1.住宅ローンの滞納が発生する

滞納が発生した場合、金融機関や保証会社から電話や郵便によって督促が行われます。

2.相談先の選定

督促が行われても支払いが不可能な場合、ローンをどうやって返済するかの協議に移ります。

この時、任意売却の手続きを相談する相手を選びますが、一般的には銀行や不動産会社が相談先になることが多いようです。

もし、固定資産税の滞納がある場合には、役所との交渉も考え、任意売却専門業者を選ぶと良いでしょう。

3.現状の確認

債権の状況や保証人および債権者の確認、税金の滞納状況などを確認します。

4.任意売却する不動産の査定

不動産会社に依頼して不動産がいくらで売却することができるか査定します。

5.媒介契約の締結

査定結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結び、どのように物件を売却し、債務を解消するかについて業者と債務者で協議します。

また、媒介契約を結んだ業者は正式に債務者の代理人となりますので、この時点で債権者や役所との交渉を代行することが可能です。

6.債権者または抵当権者、保証人との交渉

この段階で債権者と仲介業者との担当者が交渉を行い、債務の返済方法や、抵当権の解除について同意を得ます。

7.固定資産税の滞納による差押登記の解除交渉

固定資産税の滞納により、差押登記が行われている場合には、役所に出向いて担当者と滞納分の納付方法について交渉を行います。

この交渉については、代理人による交渉も可能となっていますので、交渉に慣れている業者に代理をお願いすると良いでしょう。

8.物件の売り出しと購入者の選定

差押登記の解除と債権の返済方法についての交渉がまとまったら、物件を売りに出して購入希望者を募り、購入者を選びます。

9.債権者の同意を得る

任意売却の場合、不動産には抵当権が設定されているため、債権者が同意しなければ売却を行うことができません。

売却価格次第では、債権者の同意が得られず、物件を売却することができなくなることがありますので、この段階で改めて売却価格を提示し、同意を得ることになります。

10.購入者との売買契約の締結

債権者との同意が得られたら、購入希望者と売買契約を締結します。

引っ越しとリースバック契約

不動産を売却した場合、基本的には物件から立ち退かなければなりません。

立ち退きにかかる引っ越し費用については、債権者や購入者から受け取れる場合もありますが、原則として支払う義務はないため、引っ越し費用の調達方法をあらかじめ考えておきましょう。

ただし、購入者が賃貸物件として活用する目的がある場合には、購入後に賃料を支払って住みつづけることもできる、「リースバック」という仕組みを利用できる可能性があります。

住みつづけたままローンを解消できるリースバックを得意としている不動産会社もありますので、引っ越し費用の調達が難しい場合には、このような業者に任意売却を依頼すると良いでしょう。

11.任意売却契約の完了と精算

引き渡しが完了し、代金が精算されたら債務を返済し、抵当権を解除してもらいます。

固定資産税の納付や媒介手数料もこのタイミングで支払います。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!