任意売却の期限について詳しく解説！

住宅を任意売却できる期限について

住宅を任意売却できる期限は、いつまでとなっているのでしょうか。任意売却が可能な期間中に届く、具体的な通知についてもご説明します。

任意売却に至るまでの流れと任意売却期間中の通知

住宅ローンの支払いが滞り、滞納を続け、放置していると金融機関から、支払うようにと督促状や催告書が届きます。

それでも対応せずに放置を続けると、期限の利益喪失となり、債権が保証会社へと自動的に移されます。

その後、保証会社は債権回収のため、裁判所へ物件の競売を申し出ることで、競売物件として売却されることになります。

ただし、競売にかけられる期間内に、任意売却に切り替えて物件を売却することが可能です。

任意売却できる期間中の通知

住宅ローン滞納から1～5ヵ月

住宅ローンを滞納しはじめたばかりの半年間は、支払いを促すよう督促状や催告書が届きます。この期間から、任意売却の申請が可能です。

支払えない状況が続くと、どうしても放置してしまいたくなる気持ちも出やすいですが、まずは金融機関に相談することをおすすめします。

この段階なら、直接、金融機関に交渉するだけでなく、全国住宅ローン救済協会などの第三者に間に入ってもらい、より有益な話合いの場を持てる可能性もあります。

住宅ローンの滞納から半年

一般的な住宅ローンでは、合計6回、滞納すると「期限の利益」という権利を喪失してしまいます。

期限の利益とは、毎月決まった金額を一定期間に渡り返済できるという約束のことを指します。6回の滞納、つまり半年に渡って滞納すると、期限の利益を喪失することになります。

期限の利益喪失についての通知が届くころまでであれば、任意売却はまだ可能です。ただ、競売にかけられるまでの期間が半年前後とされるので、任意売却を行う前に、競売にかけられてしまう可能性もあります。

時間が経過するにつれて、債務者に不利になりやすいので、早めに行動に移しましょう。

住宅ローンの滞納から7ヵ月

滞納から半年以上が経過すると、7ヶ月後に代位弁済通知が届きます。代位弁済は、住宅ローンの全額とそれまでの利息を、合わせて一括で金融機関へ、保証会社が債務者に代わって返済することを言います。

一括返済ができない場合、保証会社が競売に向けて手続きを進め始めるので、任意売却が可能な時間は、刻々と少なくなってきます。

住宅ローンの滞納から8ヶ月

滞納から8ヶ月経つと、不動産の差し押え通知が届き、保証会社や役所といった債権者が、競売申し立てを裁判所へ行ったことになります。

書類の名称は様々ですが、どれも差し押さえの通知であることに変わりはありません。競売開始までの時間が迫ってきていますので、任意売却への相談は急ぐ必要があるでしょう。

住宅ローンの滞納から9ヵ月

滞納から9ヶ月後になると、競売開始決定通知が届きます。これは競売が実行されるまで秒読みだという知らせですので、任意売却にするなら、一刻も早く手続きを開始しなければなりません。

ここでも放置してしまうと、競売にかけられ、早ければ4〜5ヶ月で売却、自宅から強制退去という流れになります。

住宅ローンの滞納からおよそ10ヵ月

競売開始決定通知より1〜2ヶ月経つ頃に、裁判所の執行官が現況調査をします。法律に基づいて行われる調査ですので、従わなければ強制的に勝手に自宅に入り込まれ、調査されてしまいますので、協力するようにしましょう。

この調査では、家族やアパートの入居者などの占有者への聞き取りも含まれています。プライバシーの保護は薄くなり、インターネット上に写真や住所などの情報も公開されていきます。

また、調査員が入ったことを近所の住民にも知られやすく、住宅ローンの滞納が知られてしまう可能性もあります。

住宅ローンの滞納からおよそ13～16ヵ月後

滞納から1年後、競売の入札について開始から終了までの期間、入札期限である開札日が記された書類が裁判所から届きます。

任意売却の期限は、この開札日の2日前までとなっており、開札された後は競売の取り下げや任意売却への変更はできません。

ここで、すべての債権者から開札日の2日前までに任意売却に同意をもらうことで、競売の取り下げが可能となります。

住宅を任意売却できる期限

住宅を任意売却できる期限について、改めてまとめると、すべての債権者の同意を持って、競売の取り下げが可能になるため、競売開札期日、つまり競売での入札の締切日の2日前が期限となっています。

競売開札の前日までに、任意売却を成立させられなければ、強制退去となり、競売での売却となってしまいます。

また、競売の取り下げには、買い手がその時点までに決まっている必要があり、買受人からそれまでに代金が収められていた場合、競売取り下げは不可となりますので、ご注意ください。

任意売却の期限に関する注意点について

任意売却を行う際に気をつけたい注意点について、解説していきます。

任意売却では債権者との交渉が重要になる

任意売却における債権者との交渉期間は、一般的に約1ヶ月ほど必要となります。期日が迫ってからの交渉は、時間切れとなってしまう可能性もありますので、早めに始めた方が良いでしょう。

債権者によっては、競売手続きに入った物件の任意売却への変更は、同意してもらえないこともあります。

任意売却の手続きが遅れると、債権者が競売手続きを進めてしまいますので、この点を踏まえて、競売手続きに入る前に、任意売却に踏み切るのが無難だと言えます。

競売開始決定通知書が届いた時期が、任意売却相談のラストチャンスだと言えます。滞納開始から9ヶ月後のタイミングで、任意売却に切り替えるかどうか決めてしまいましょう。

任意売却ができる期間は、ある程度設けられてはいますが、なるべく早い段階で、専門業者と専任媒介契約を結ぶことで、任意売却の受付を済ませ、申請漏れを防ぐことにもなります。