任意売却できない原因と対処法について

任意売却できない原因にはどのようなことがあるのか

任意売却は住宅ローンの支払いが困難になったときに行う不動産売却ですが、任意売却できない原因にはどのようなことがあるのでしょうか。

任意売却とは

まず任意売却とは、住宅ローンの支払いを滞納した場合でも不動産の売却が可能な方法のことです。

住宅ローンを一定期間滞納した場合債務者はローンを分割で支払う権利を喪失してしまいます。すると、金融機関などの債権者はローンの残金を一括で支払うように請求します。

債権者が一括で支払うことができない場合、物件は「競売」にかけられ売却費用をローンの残債の返済に充てます。「競売」の場合、強制的に物件が売却されるため引き渡し日や物件の売却金額などは売主が決めることができません。

そのため、「競売」とは違い自由度が高く通常の不動産売買と似ている「任意売却」はローン滞納時に有効な不動産売却方法として注目を集めています。

しかし、任意売却には条件があり、その条件をクリアしないと不動産の売却ができない事態になることがあります。もし任意売却できなかった場合は、最終的に競売による売却になってしまうため注意が必要です。

任意売却できないケースとは

では、任意売却できないケースとはどのようなことがあるのでしょうか。下記の詳細を見ていきましょう。

任意売却できないケース

債権者の同意が得られない場合

銀行や住宅金融支援機構などの債権者が、債務者に対しての信頼が崩れて任意売却を認めない場合任意売却することができません。

連帯債務者や連帯保証人から任意売却の承諾が得られない場合

連帯債務者や連帯保証人の承諾が得られない場合は、任意売却することができません。

税金の滞納があり差押登記されている場合

税金の滞納で該当不動産が差押登記されている場合は任意売却することができません。

内覧を行えず任意売却できない場合

購入希望者が現われ、内覧を希望した際応じることができない場合、購入希望者は購入する決断ができないため任意売却が成立しない可能性があります。

購入希望者が現れず任意売却できない場合

任意売却は通常の不動産売却とほとんど変わらないため、購入希望者がいない場合は任意売却できません。

日数的に余裕がない場合

競売の手続きが進んでいたり期間入札目前の場合は、任意売却の手続きが間に合わない可能性があります。

上記のように任意売却できないケースは5つありました。この５つの項目について詳しい原因や対処法などの詳細をご説明していきます。

債権者の同意が得られず任意売却できない場合

債権者の同意が得られず任意売却できない場合の原因と対処法をご紹介します。

同意が得られない状態になった原因

ローンの返済時に債権者に対して背信行為などがあり、信頼関係が破綻したことが原因です。信頼関係を一度失くしてしまうと、債権者は任意売却を認めない可能性が高くなります。

また、UR都市機構などの一部債権者の場合、任意売却自体を認めないことがあります。

問題を解決するための対処法

対処法は住宅ローンを滞納して督促状が来た時に放置せず、銀行などの債権者と連絡を取り合い相談することです。滞納した理由などを正直に伝えることで、債権者との信頼関係を築くことができます。

一方UR都市機構などの任意売却を認めない債権者の場合、対処法はローンの残債を完済することしかありません。この場合、選択肢に任意売却はないのでできるだけ滞納しないように心がけましょう。

連帯債務者や連帯保証人から承諾が得られず任意売却できない場合

連帯債務者や連帯保証人から承諾が得られず任意売却できない場合の原因と対処法をご紹介します。

承認が得られなかった原因

任意売却の承認が得られなかった原因として、連帯債務者や連帯保証人が所在不明だったり連帯債務者や連帯保証人との関係が悪化してしまったことが挙げられます。

また、連帯債務者や連帯保証人に迷惑をかけたくないからといって伝えない場合も承認がとれていないのと同じため任意売却することができません。

問題を解決するための対処法

連帯債務者や連帯保証人が所在不明の場合は捜索し、所在を調べましょう。また連帯債務者や連帯保証人が任意売却そのものに反対している場合は、任意売却後の返済プランを相談するなどして誠実に対応していきましょう。

また将来的に任意売却を考えている場合は、普段から連帯債務者や連帯保証人と良好な関係を築いておくことがとても大切になるでしょう。

内覧を行えず任意売却できない場合

内覧を行えず任意売却できない場合の原因と対処法をご紹介します。

内覧できない原因

該当する物件にまだ居住していて家族が内覧に非協力的だったり、「掃除をするのが面倒だから」というような理由で内覧を断っている状態が原因です。

その他にも室内が汚れていて内覧をすると購入者希望者への印象を悪くしてしまうことが原因である場合もあります。内覧拒否を続けると、購入者が現れず競売に流れてしまう可能性があります。

問題を解決するための対処法

任意売却は家族の協力なしではできません。本当に任意売却するのかをよく家族と話し合いましょう。そして家族で任意売却をすると決めたら、少しでも高く売却できるように室内をきれいに掃除をしておくといいでしょう。

また、任意売却は通常の不動産売買とほとんど同じため、購入希望者が現れれば内覧もその都度あると思っておいた方が良いでしょう。そのため、いつ内覧要請が出てもいいように準備をしておくようにしましょう。

購入希望者が現れず任意売却できない場合

購入希望者が現れず任意売却できない場合の原因と対処法をご紹介します。

購入希望者が現れない原因

購入希望者が現れない場合、物件の販売価格が適正でないことが原因である可能性があります。

債権者や売主が希望する売却価格が市場の売却価格より高額な場合、なかなか売却することができず、そのまま競売に移行する可能性もあります。

その他には依頼した不動産会社に任意売却の知識がなく、販売活動や債権者との話し合いなどを行っていないなどのケースもあります。

問題を解決するための対処法

ローンの残高で売却価格を決めるのではなく、相場価格を調べできるだけ市場価格に近い売却価格をつけるようにしましょう。

一方債権者が売却費用を決めた場合、市場より高い売却価格を設定することもあるようです。この場合、任意売却専門業者に債権者を説得してもらい、市場に近い売却価格にしてもらえるように交渉を依頼しましょう。

日数的余裕がなく任意売却できない場合

日数的に余裕がなく任意売却できない場合の原因と対処法をご紹介します。

日数的余裕がなく任意売却できない原因

日数的に余裕がなく任意売却できない原因は、任意売却の手続きを開始する時期が遅いことが考えられます。時間的猶予がある程度ないと事務手続きが間に合わないため任意売却できない可能性があるようです。

特に住宅金融支援機構の場合、開札期日直前に任意売却の手続きをしても購入希望者が見つからないため受けてもらえないことがあります。

問題を解決するための対処法

住宅ローンを滞納した時点で任意売却するのかを決め、早めに行動し相談する必要があります。任意売却が成立するまで約1カ月～3カ月程かかるため余裕をもって3カ月以上前から任意売却の手続きを開始するといいでしょう。

また任意売却にかける日数が短い場合、任意売却専門業者に依頼することで手続きや交渉などもスムーズに行えることがあります。

そのため、任意売却を選ぶときは通常の不動産会社ではなく、任意売却専門業者に依頼するといいでしょう。