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2019年02月08日更新

住宅ローンが払えないときの任意売却におけるデメリットは?

住宅ローンの支払いが不可能になった場合、任意売却もしくは競売によって物件を売却し、その売却益によってローン残債を返済します。任意売却にはどのようなデメリットが考えられるのでしょうか?任意売却の仕組みとデメリットをご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

任意売却とは、住宅ローンが残っていても不動産を売却できる方法

住宅 ローン 任意 売却 デメリット

任意売却が適しているケースと大まかな手続きの流れ

住宅ローンの支払いが不能となった場合、裁判所による競売と、不動産所有者が物件を売却して売却益で返済を行う任意売却とがあります。

任意売却では、競売に比べて売却益を多く入手することができますが、住宅ローンについては個人再生という制度もあり、住宅を手放さずに返済額を減らすことも可能です。

しかし、個人再生制度にはいくつか条件があるため、適用が受けられない場合には任意売却等で対応するしかありません。

任意売却では、売却開始前に金融機関の同意を得る必要がありますが、原則として通常の不動産売買と同様の手順で売却を行えるため、競売に比べると、さまざまな面で債務者(不動産所有者)に大きなメリットがあると言えるでしょう。



住宅ローンの救済措置である任意売却のデメリット

住宅ローンを滞納していなければ任意売却は行えない

任意売却を行うためには、前提として住宅ローンが滞納されている状況でなければなりません。

基本的に数ヶ月の滞納が発生し、督促などを行っても支払いが難しい場合に任意売却を行っていくことになります。

任意売却の開始には債権者の同意が必要

任意売却を行う場合には、債権者の同意が必要です。

もし任意売却を行っても売却益がローン残債を下回る場合には、債権者との同意が得られない場合もあります。

また、売却のための経費や立ち退き費用等が必要となるため、債権者にこれらの費用を売却益から負担してもらう交渉も必要です。

これらの理由から、債権者の承諾が得られないケースも存在するため、任意売却を行う場合には専門家に相談し、債権者との交渉を任せると良いでしょう。

連帯保証人との同意も必要

住宅ローンを組む際に連帯保証人が存在する場合には、連帯保証人の同意も必要です。

特に夫婦で共同所有している場合などは、別居などで同意が得られないと任意売却を行うことができません。

任意売却には時間の制限がある

住宅ローンの支払いが滞っている状況下では、債権者が競売手続きに入っている場合があるため、先に競売手続きが完了してしまうと、任意売却を行うことができません。

交渉等で競売手続きの開始を猶予してもらい、その期間中に任意売却を完了させる必要があります。

任意売却を行う業者を自分で探さなければならない

任意売却は通常の不動産売却とほぼ同じ流れで手続きを進めていくことができますが、債権者とのさまざまな交渉が必要となるため、任意売却に対応した不動産業者に依頼した方がスムーズに手続きが進みます。

このため、不動産業者選びについては、任意売却を専門的に行っている業者を選ぶと良いでしょう。

また、弁護士や税理士などの専門家と提携している業者なら、交渉や税金関連の手続きを安心して任せることができます。

注意点として、債権者から紹介された不動産業者を利用するのは避けた方が良いでしょう。

このような業者は、どうしても債権者優先で動く可能性が高いため、債務者が不利になってしまうことが予想されます。

任売却では、できるだけ自力で信頼できる業者を見つけることが重要です。

任意売却でデメリットとして誤解されている情報とは?

住宅 ローン 任意 売却 デメリット

任意売却は自己破産ではない

自己破産とは、債務の支払いが不可能になった場合に債権を放棄する手続きのことです。

任意売却とは違い、自己破産を行うと、資産を売却して返済に充てたり、ローン契約が一定期間不可能になったりという制限があります。

任意売却の場合は、あくまで不動産を手放して債務を返済する手続きですので、無理のない範囲で返済を継続することができ、ローン契約が不可能となるなどの制限もかかりません。

任意売却をしても職場を解雇されることはない

住宅ローンを滞納すると信用情報に記載されてしまいますが、この情報はあくまで専門機関しか閲覧できないため、金融機関系以外の業種で問題となることはありません。

また、自己破産の場合は一部業種で資格停止となりますが、任意売却はあくまで通常の商取引の範疇となるため、この資格停止の対象ともならず、仕事をそのまま継続することができます。

自己破産や任意売却を理由として解雇することは法律上不可能です。

つまり、これらの手続きを行うことで職を失う心配はなく、もしこの理由で解雇された場合は、雇用側の責任を問うことができ、再雇用や損害賠償を請求することができます。

任意売却の実施については、原則として周囲に知られないこともメリットです。
自己破産の場合は官報で公表されますが、任意売却なら周囲に知られることはありません。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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