任意売却のメリットとデメリットから知る注意点

住宅を任意売却するとはどのようなことか

任意売却は、住宅ローンの返済が困難となり、滞納が続いた際に選択できる売却方法です。住宅ローンが残っている物件にのみ適用され、残債がある状態で売却することになります。

ローンを滞納すると、分割返済できる権利が失われるため、一括返済をするしかなく、そのためにはまとまった資金が必要になります。そこで、物件を売却して資金を得られるのが、任意売却です。

住宅ローンの返済が滞ったまま放置していると、最終的に物件は競売にかけられ、債権者が資金回収を行います。物件が競売にかけられる前、あるいは競売に出されている間の、売却価格が決まる開札日の2日前までなら、任意売却へ移行することが可能です。

もちろん、競売の期日に関わらず、任意売却すると決めたら、早いうちに移行できるよう、不動産業者などに手配することが重要です。

任意売却のメリットとしてあげられることとは

まずは任意売却におけるメリットから見ていきましょう。主に下記のような点が挙げられます。

• 市場価格に近い価格での売却が見込める
• 諸経費を売却金から清算できる
• 競売と違い情報が公開されない
• 売却後残のローン残を分割返済できる
• リースバックも可能

市場価格に近い価格での売却が見込める

任意売却では、競売に比べて、相場に近い価格での売却が見込めます。一般的に、任意売却の価格は市場価格の8〜9割で、競売の場合は市場価格の6〜7割と言われていますので、差は大きくなります。

競売の場合は内覧ができず、裁判所によって売出し価格が決められてしまうので、金額は市場価格より安くなりやすいのです。

諸経費を売却金から清算できる

売却代金を、登記料や仲介手数料といった諸経費の支払いに当てることが認められているのも、任意売却の大きなメリットです。相場として売買価格の約3〜5％前後が、さまざまな費用として必要とされていますが、任意売却ならお金の持ち出しが不要になります。

さらに、引越し費用を売却代金から最高30万円まで、融通してもらえる可能性もあります。金融機関や条件によって融資金額は異なりますが、引越しの初期費用である新しい住居の敷金や礼金、仲介手数料などを出してくれる制度です。

競売になってしまうと、諸経費や引越し費用はすべて自己負担となります。

競売と違い情報が公開されない

任意売却では、通常の不動産売却と同じ販促活動によって、買い手を募集します。そのため、売りに出したという情報を非公開で進めることができます。住宅ローンの滞納について、近隣住民や周りの人に知られずに済むのです。

競売になった場合は、インターネットや新聞で広告されるため、住宅ローン滞納による売却である、と広く知られる可能性が出てきます。

売却後のローン残債を分割返済できる

任意売却をした後も残ってしまったローンの残債は、債権者と交渉することで、分割返済に切り替えることが可能です。その時点での収入や生活状態を踏まえた上で、現実的に継続可能な返済計画を立てられます。

一般的な返済金額は、毎月5,000円〜30,000円前後と言われています。競売だと債務の一括返済しか選択肢がないので、任意売却の方がずっと経済的負担が少なくなります。

ただし、分割返済にしてもローン返済が難しい場合には、自己破産の必要性が出てきます。

リースバックも可能

リースバックとは、第三者が不動産を購入し、所有者はそのまま利用を継続できる方法です。近年は任意売却と組み合わせて、家賃を払いながら自宅に住み続けるケースが増えています。

買取金額は一括で支払われるので、住宅ローンの負担を減らせるのもメリットです。ただ、通常よりも取り引きが複雑で、後の家賃上昇や急な退去依頼などが原因でトラブルになる可能性もあります。

こうした事態を避けるためにも、信頼できる金融機関や投資してくれる購入者と契約を結べるかどうかがポイントです。リースバックを検討する際には、経験の豊富な専門家に相談してみると良いでしょう。

任意売却のデメリットとして知っておきべきこととは

次に、デメリットについて詳しくみていきます。主なデメリットは下記のとおりです。

• 債務者や保証人の同意がないとできない
• 固定資産税を滞納で差押登記されていると売却できない
• 任意売却できる期限がある
• 内覧は必須である
• 信用情報機関に登録される

債務者や保証人の同意がないとできない

任意売却の場合、保証会社など債権者や連帯保証人の承諾を得て、初めて売り出せると決まっています。売却価格は個人での交渉はできないので、専門業者に依頼する必要があります。

債権者の中には、任意売却を認めない人もいるので、経験豊富な業者に依頼するのが無難です。もし、連帯保証人になかなか連絡が取れない、同意が得られないといった場合、任意売却を行うことができず、競売に移行してしまうので注意しましょう。

固定資産税の滞納で差押登記されていると売却できない

任意売却は住宅ローンを滞納している状態で行われますが、納税義務はあります。万が一、税金の支払いも難しいと、未納のままにしておくと、役所によって差押登記がなされます。

この差押登記を受けると、基本的に、任意売却ができなくなります。差押登記をした役所からも、売却のための許可を得る必要があり、任意売却に非協力的な役所も少なくないようです。

このように、差押登記になると任意売却が困難になりますが、交渉次第では登記を解除して、任意売却が可能になるので、専門家に相談してみましょう。

任意売却できる期限がある

買い手が見つからない限り、任意売却は成立しません。決められた期間内に売却できなかった場合は、物件は競売にかけられ、残債の一括返済を求められます。それも無理な場合は、自己破産しなければならないリスクも出てきます。

価格が相場よりも低いとはいえ、買い手が現れなかった場合はその後の負担が大きくなると言えます。

内覧は必須である

競売だと内覧はできませんが、任意売却では購入希望者による内覧が可能です。見学者のうち、誰かが必ず購入するとは限りませんが、立ち会って案内しなければならず、時間と手間がかかります。

信用情報機関に登録される

任意売却は住宅ローンを滞納した人が使える売却方法です。滞納期間が3カ月以上の場合、信用情報期間にその情報が登録され、滞納した事実が一定期間残されることになります。いわゆるブラックリストに載る、という訳です。

信用情報期間はクレジットカードや他のローンなど、他の借り入れについても登録されています。住宅ローンの場合は5〜7年前後、金融機関の借り入れができなくなってしまうので注意が必要です。

任意売却を行う際に注意すべき点とは

以上のメリットとデメリットを踏まえて、任意売却を行う上での注意点についてご説明していきます。

早い段階での債務者との話し合いを行う

住宅ローンを支払えないかもしれない、とわかった段階で、債務者に相談することをおすすめします。債務者と話し合い、今後の返済計画や任意売却できるかどうかなどを、具体的に決めていきましょう。

できる限り早い段階で相談することで、任意売却を含め可能な選択肢が増え、債務者との信頼関係も築けます。

信頼のおける業者と媒介契約を結ぶ

任意売却を依頼する不動産業者が、信頼できるかどうかを見極めることも大切です。任意売却の媒介契約を締結した不動産会社は、債務者に代わって金額交渉が可能になります。少しでも有利な条件の売却ができるかどうかは、不動産業者にかかってくるのです。

媒介契約を結ぶ不動産業者を探す方法として、インターネット上での検索が有効です。実際に、その業者を利用した人からの口コミなどもチェックできると、決めやすくなります。

価格設定は適正に行う

売却価格は個人で決めることができますが、専門家である不動産業者に、価格設定が適正かどうかを相談するのが良策です。競売にかけられるまでの限られた時間の中で、買い手が見つかる価格を、しっかりと見極めましょう。

高すぎては売れませんが、安すぎても住宅ローン残債への支払いが不足し、持ち出しが多く発生してしまいます。任意売却の経験が豊富な担当者に依頼できると理想的です。

任意売却は、競売にかけられるまで期日が決まっており、プレッシャーもあるかもしれません。焦らず冷静に必要な手順を踏んで、納得できる売却ができるよう、プロに相談しながら準備していきましょう。