競売と任意売却のメリット・デメリットを徹底比較！

競売と任意売却の違い

新築を建てる時は多くの人が住宅ローンを組みますが、何らかの理由で住宅ローンが支払えず、家を手放すケースもあります。

住宅ローンが支払えなくなった時に、家を売却する最終的な手段として「競売」と「任意売却」があります。

競売と任意売却はどちらも、不動産会社に仲介を依頼して行う売却ではないという点では共通していますが、両者には大きな違いがあります。

不動産の競売とは?

競売（けいばい、きょうばい）とは、不動産を担保にして借りた住宅ローンなどの借入が返済できなくなった時、不動産を売却して返済できなかった債務の支払いに充てることです。

不動産を担保にして住宅ローンなどを借りていて、借入金が返済できないと督促状が届きますが、督促後も返済ができずにいると、最終的に裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

競売開始決定通知の後は、担保としていた不動産は強制的に差し押さえられ、競売にかけて第三者に売却されてしまいます。

また、競売の価格を決めるのは不動産鑑定士であり、売主が希望の金額を設定することはできません。

不動産の任意売却とは?

任意売却とは、債権者（お金を貸した人）と債務者（お金を借りた人）の間に不動産会社、弁護士、司法書士などの専門家が介入して、両者が合意した価格で担保不動産を売却することです。

任意売却の場合、債権者から裁判所を通じて強制的に立ち退きを命じられる競売と違い、債務者の意志が若干尊重されます。

競売と任意売却の違いはここがポイント

競売と任意売却の違いをまとめると、
競売…所有者の意思が反映されない
任意売却…所有者の意思で売却が進められる
ということになります。

住宅ローンが支払えなくなった時、どちらを選ぶべきかはケースによって異なりますので、それぞれのメリット・デメリットも比較しておきましょう。

競売のメリット・デメリット

競売のメリットとデメリットを比較すると以下のようになります。

 

競売のメリットは?

競売では、債権者である金融機関と裁判所が強制的に手続きを進めますので、債務者である不動産の持ち主は一切の手続きを行う必要がありません。

通常、不動産を売却する場合は、複数社に査定を依頼して納得できる査定価格の不動産会社を探すことになります。

不動産会社が決まったあとは媒介契約を結び、買い手が見つかるように清掃やリフォームなどを行いながら、物件が売れるまで様々な準備や手続きをこなさなくてはなりません。

その他、競売の売却額は配分のルールが決まっているため、抵当権を付けた順に従って自動的に債権者に売却額が配分されます。

任意売却の場合、債権者が複数いる場合は配分ルールを調整しなければならず揉めることがあります。

こうした手続きが一切発生しないという点では、競売は最も手間のかからない売却方法と言えるでしょう。

また、競売物件が落札されると所有権が購入者に移り、立ち退き命令が出されますが、競売の開始通知から立ち退きまでは、約4カ月～1年間かかりますので、それまでは家に居続けることができます。

競売のデメリットは?

競売の最大のデメリットは、売却価格が相場より安いことで、一般的な市場相場の約6～7割にしかならないと言われています。

近年は、中古物件を安く購入できる競売に注目する動きも増えており、建物が比較的新しく綺麗な物件や、好立地の物件などは比較的高価格で取引されるケースもあります。

ただし、市場に流通している物件と違っていつでも内覧できない不便さや、債務不履行による差し押さえなどのマイナスイメージが付きまとうことなどを考えると、高価格の落札は期待しない方が良いでしょう。

売却額が安ければ残債はその分残るため、競売では不動産を手放しても残債を支払い続ける可能性が極めて高いと言えます。

また、競売物件はBIT（競売物件情報）サイトに、物件の外観と住所が公開され、自治体の情報誌や新聞にも掲載されますので、プライバシーが保護されません。

近隣の方に「差し押さえで競売にかかってしまった家」という噂が広まれば、立ち退きまで辛い思いをすることになるでしょう。

その他、競売では立ち退き命令が出るまでは比較的長く家に居続けられますが、引越代も用意できず新しい住まいも見つからないといった債務者の都合に関係なく、強制的に立ち退きを迫られることに注意しなくてはなりません。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却は競売に比べると、債務者にメリットの多い売却方法です。

 

 

任意売却のメリットは?

任意売却の場合、競売に比べると市場価格に近い金額で売却される傾向にあります。

それに伴い、残債を少しでも多めに減らせる可能性も高く、債権者に売却後の返済計画について話し合いに応じてもらえる可能性が高くなります。

また、強制的に立ち退きを執行される競売と違って、任意売却は引っ越し面でも融通が利きます。

債権者との交渉次第では、引越し時期を融通してもらえる可能性もあり、売却額から引越費用を受領できるケースもあります。

また、近年では任意売却後に「リースバック」が行われている家もあります。

任意売却では購入者を指定できますので、第三者に任意売却で家を購入してもらい、元の持ち主は購入者に賃料を払えば、売却後も今の家に住み続けることが可能です。

なお、競売の開札前日までであれば、任意売却の手続きに移ることもできます。

任意売却のデメリットは?

任意売却を行うためには、以下の条件をクリアしておかなければなりません。

• 担保権利者（債権者）全員の同意を得ること
• 共有者の同意を得ること
• 連帯保証人の同意を得ること
• 競売の入札が始まっていないこと
• 不動産に売却物件としての価値があること
• 別の理由で物件が差し押さえられていないこと（固定資産税の滞納など）

売却予定物件の市場が低く、債権を回収できるほどの売却額が見込めないと判断された場合は、担保権利者から任意売却の同意を得られないこともあります。

さらに、任意売却では不動産会社との媒介契約や販売活動など、通常の売却と同等の手続きが発生します。

従って、一通りの不動産売却の知識を身につけておかなければ、残債を返済できるほどの売却益が見込めない可能性も出てきます。

また、任意売却希望者の不安や負い目に付け込む、悪徳業者も存在することも忘れてはなりません。

競売開始までに任意売却の手続きを進めようとして、焦って得体の知れない仲介業者と契約しないようくれぐれも注意しましょう。

メリットの項目でご紹介した任意売却後の「リースバック」についても、家賃が勝手に引上げられた、突然立ち退きを要求されてしまった等のトラブルに巻き込まれるリスクを考慮しなくてはなりません。

任意売却では、介入する第三者の素性をきちんと確かめておかなければなりません。

競売か任意売却かを選ぶときのポイント

担保となっている不動産を手放す場合は、裁判所の命令に従って競売に進むことも、競売開始までに任意売却の手続きを進めることも可能です。

しかし、ご自身の生活や借入状況によっては、どちらかを選択した方が売却後も安心して暮らせる可能性が高くなります。

競売にすべきか、任意売却すべきか選ぶ時のポイントを知っておきましょう。

競売が向いているケース

自己破産手続きを計画している場合は、売却後に残債を返却する必要がありませんので、売却益が少額でも競売を選んでしまった方が、余計な手続きに時間を取られず売却後の生活の準備に専念できます。

また、複数の消費者金融等から借り入れしている場合、任意売却を選択すると金融業者同士で配分ルールについて揉める恐れがあります。

交渉が難航すると、売却後の引っ越し代や生活費がもらえなくなったり、売却後の債権回収がさらに強引になったりするなどのリスクが生じます。

一つの金融機関だけでなく、消費者金融などが絡んでいる場合は、配分ルールが確定している競売を選んだ方が、売却後の生活のためにも良いでしょう。

任意売却が向いているケース

担保となっている不動産の価値よりも、住宅ローンの残債が上回る「オーバーローン」の状態であれば、任意売却を選んだ方が、売却益によって住宅ローンを完済できる可能性がより高くなります。

また、競売は物件が落札されると強制的に立ち退くことになりますので、引っ越し資金の準備や新居探しが立ち退き期限に間に合わない恐れがあります。

少しでも引越し時期を調整したい場合は、任意売却手続きによって、引っ越し時期の融通を交渉すると良いでしょう。

また、今の家に住み続けたいという場合は、任意売却後、デメリット面を把握したうえでリースバック契約をするという方法も有効です。