任意売却後に残ったローン！返済方法は？

任意売却とその後のローンの流れ

住宅ローンの返済が滞ると

住宅ローンを滞納すると、住宅ローンを分割で返済できる「期限の利益」の権利を失い、残額を一括で返済しなければなりません。

特に問題なのは、住宅の売却金額よりも住宅ローンの残額の方が多い「オーバーローン」の場合です。一般的に、住宅ローンの支払いが不可能な場合、ローンの残額をまとめて返済する余力はないといっていいでしょう。

債権者である金融機関は、住宅を売却して債権を回収することになります。売却の手段としては、抵当権の行使に基づく法的手段である「競売」と債務者による自主的な売却である「任意売却」の2種類の方法があります。

任意売却とは

任意売却とは、債権者である金融機関から、抵当権の解除について事前の了承を得たうえで、住宅ローンの返済が困難になった住宅を、債務者が自分の意思で売却し、その売却代金によってローンの残額を返済する方法です。

任意売却は、一般的な住宅の売却と同様の販売方法を採るため、基準価格が低く評価される競売に比べ、より高額で売却できる可能性が高くなります。一般的な相場に近い金額で売却することが可能であれば、返済額を増やすことができます。

また、売却に関する契約日や引渡日について、売主の要望を尊重してもらうことも可能であるとともに、売却代金の一部を売却費用に充当できる可能性もあります。

任意売却後のローン返済

任意売却に移行する段階で、金融機関が住宅ローンの債権を「サービサー（債権回収会社）」に譲渡する場合があります。この場合、債権者が銀行からサービサーに移るため、残債の返済についてはサービサーに支払うことになります。

サービサーとは、金融機関から委託を受けまたは譲り受けて、特定金銭債権の管理回収を行う法務大臣の許可を得た民間の債権管理回収専門業者です。

「債権管理回収業に関する特別措置法（通称、サービサー法）」(平成 10年法律 126号)の施行により、金融機関やノンバンクが保有する不良債権を扱うことができるようになりました。

任意売却後の残債、返済の対処法

支払額の再検討

任意売却後も住宅ローンが残ってしまうオーバーローンの場合、残債をどのように返済するかが問題となります。任意売却の場合、サービサーと返済額を再検討し、減額できる可能性があるということが重要なポイントです。

任意売却後の残債務は、債権者と交渉して返済額を減額してもらうことが可能です。債権者に対して経済事情を説明しつつ交渉することで、返済額が減額されるケースも多くなっています。

このため、現在の経済事情に応じ、無理のない範囲で返済していけるよう、サービサーと返済額について交渉を行うことが重要となります。

残債の減額交渉

金融機関がサービサーへ債権を転売する場合、サービサーは、不良債権である住宅ローンの債権額よりも低額な無担保債権として譲り受けます。ここで、サービサーと交渉して、任意売却後の返済額を圧縮できる可能性が生まれます。

なぜなら、任意売却によって住宅ローンの残額が大きく減り、住宅ローン債権を低額で買取っているサービサーが保有する債権は、回収の必要な残額が相当圧縮されている可能性が高いからです。

例えば、住宅ローンの債権が2,000万円で、任意売却によって1,500万円が得られたとします。この場合、サービサーは残り500万円を回収する必要があるのでしょうか。

サービサーは、金融機関から債権を実際の債権額より低額で譲り受けます。仮に、譲り受けた金額が1,500万円の場合、サービサーは任意売却によって回収が完了していることになります。

一見、任意売却後に残ってしまうように思われるローンの残債は、サービサーが回収すべき残額とは異なるため、交渉により下げることができる可能性が十分あることになります。

任意売却は弁護士など専門家へ相談することが大切

任意売却は、宅地建物取引業者であれば扱う資格はありますが、通常の不動産取引資格や知識、経験の他、民法、民事執行法、租税法、弁護士法、登記法、個人情報保護法などの知識が必要になります。

さらに、債権者である様々な金融機関や弁護士との取引経験も必要であるため、難易度の高い取引と言えます。このため、専門家である弁護士や任意売却専門の会社に相談し、交渉をスムーズに進めることが大切です。

最後の手段としての自己破産

金融機関から任意売却後の返済を請求された場合、他に資産がなく、長期分割でなければ返済できないほど多額な場合、自己破産を選ぶこともできます。

裁判所が、債務者に返済能力がないと判断し「免責」を認めると、債務はなくなります。同時に、住宅ローンの残債以外に借入がある場合も含め、全ての債務がなくなります。

ただし、連帯保証人がいる場合、自己破産が認められたとしても、連帯保証人には返済する義務が残ります。自分の都合だけで自己破産をすると、連帯保証人に多大な迷惑をかけることになります。

また、自己破産により、一定の資格（警備員，生命保険の外交員，建設業、後見人、士業など）を喪失することになるので注意が必要であり、最後の手段として検討すべきでしょう。