マンションの売却方法や高値で売却するためのポイントを解説！

マンションの売却方法には「仲介」と「買取」がある

マンション売却における「仲介」とは

「仲介」とは、不動産会社がマンションの売主と契約を結び、買主を探す方法です。

不動産取引において一般的に用いられている方法で、買主と売主が直接契約を結ぶため、買取に比べて高値で売却できる傾向があります。

売買にかかる経費については、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

また、買主を見つけるまでにある程度の時間がかかるため、売却期間に余裕を持っておくことも大切です。

マンション売却における「買取」とは

「買取」とは、不動産会社や買取業者が売主から直接物件を買い取る方法です。

買主を探す必要がないため、物件を早く売ることができ、仲介手数料もかかりません。

しかし、買取を行った業者には税金などの経費がかかりますし、購入費用と売却価格の差益で会社に利益を出す必要があるため、売主に支払われる物件代金は仲介に比べて割安です。

そのため、一定期間仲介で買主を探し、見つからなければ買取に切り替えるという方法をとる場合もあります。

マンションを売却する際の不動産会社の選び方

不動産会社の販売実績で選ぶ

不動産会社を選ぶ際には、まず売りたいマンションがある地域での販売実績があるかどうかを見ると良いでしょう。

販売実績が豊富な会社なら、自分の物件についても問題なく売れる可能性が高いと考えられます。

不動産会社の対応力で選ぶ

希望査定額をできるだけ反映してくれるか、査定額について十分な根拠を示すことができるか、スタッフの対応が信頼できるかも不動産会社選びのポイントです。

不動産売買は高額取引ですので、こういった信頼性も重視した方が良いでしょう。

不動産会社の得意分野から選択する

不動産会社は会社ごとに規模や得意分野に違いがあります。この部分についても考慮しておくと良いでしょう。

たとえば大手不動産会社の場合、店舗数が多く、会社名が有名であるほど、顧客数が豊富で買主を見つけやすいのが特徴です。

また、人員が豊富で対応が早く、宣伝費をかけ販売を行う営業活動も魅力となるでしょう。

反面、店舗がない地域や物件数が少ない地域の情報を持っていない可能性があるため、依頼しても効果が得られない場合もあります。

地域密着型の不動産会社は人員や予算面が少ないため、対応速度や宣伝の豊富さは大手より小規模な傾向にあります。

しかし、自社の営業地域を中心に豊富な販売実績があるので、大手に比べてより精度の高い査定を行うことが可能です。

そのため、より高値で物件を売却できる可能性が広がるでしょう。

フランチャイズ型の会社とは、地域密着型の不動産会社が大手不動産会社の傘下に参入した業態のことです。

大手のブランド力と地域密着型の不動産会社の経験を両立しているため、買主を見つけやすく、より高値で売れる可能性があります。

ただし、会社規模は中小企業のため、人員数が少なく、対応が遅くなる場合があることに注意が必要です。

マンションを売却する際には、これらの不動産会社からそれぞれ査定を依頼することをおすすめします。得られた査定結果を比較することでより良い会社を見つけることができるでしょう。

マンション売却時に不動産会社と結ぶ媒介契約とその種類

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、売主が不動産会社1社のみと3カ月間の契約を結ぶ方式です。

不動産会社は売主と契約後、5日以内に不動産流通機構が運営する物件情報サービス「レインズ」に登録し、毎週一度売主に状況報告をする義務があります。

もし売主が自力で買主を見つけた場合にも、不動産会社を経由して売買契約を行わなければなりません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に1社とのみ3カ月間の媒介契約を結ぶ方法です。

レインズへの登録は7日以内、2週間に一度状況報告義務があり、売主が買主を見つけた場合については、不動産会社を介さず直接売買を行うことが可能です。

専属専任媒介契約および専任媒介契約では、1社のみの契約となるため、仲介手数料を確保できる可能性が高く、不動産会社による積極的な売り込みが期待できます。

もし、買主を探す予定がない場合は、報告頻度などを考え、専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

注意点として、専任媒介契約と専属媒介契約では、買主からの仲介手数料を得る目的で他社に物件を紹介しない「囲い込み」という問題が起こることがあります。

囲い込みが行われると、売主探しが長引く可能性があるため、契約後に他社で物件を探し、自己の物件が紹介されるかどうか確認しておくと良いでしょう。

一般媒介契約について

一般媒介契約は複数社と媒介契約を結ぶことができ、買主と売主で直接売買契約を結ぶことが可能な方法です。複数社に売却依頼をかけることはできるのですが、募集活動に集中してもらえなくなる懸念、複数の担当者とのやりとりの煩雑さなどから、基本的に１社に依頼をした方がメリットは多いです。

契約期間の定めはありませんが、慣例として他の媒介契約と同じく3カ月間の契約が行われています。

不動産会社ついては、レインズへの登録や売主への報告義務がありません。

一般媒介契約では、明示型と非明示型の2種類が存在しており、これは、不動産会社に契約している他の不動産会社の情報を開示するかどうかの違いです。

専任媒介契約、専属専任媒介契約と違い、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることから、他社が先に買主を見つけた場合に仲介手数料を受け取れなくなるため、積極的な売り込みが期待できない場合もあります。

条件が良く売れやすい物件の場合は、仲介手数料が得られる可能性が高いため、不動産会社間で販売競争が起こり、他の媒介契約より早い段階で売却が決まることもあるようです。

マンションの媒介契約の選び方

どの媒介契約を選べば良いのか迷った場合には、最初に複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、対応や手応え等から判断して専属専任媒介契約、専任媒介契約に切り替えるという方法もあります。

この方法を用いる場合、一般的に契約が切れる3カ月ではなく、対応や相性の良い業者が見つかった段階で他の契約に切り替えると良いでしょう。

マンションの売却方法と流れ

マンションの売買契約が成立するまでの流れ

1．売却活動の開始～仲介業者による経過報告

不動産会社と媒介契約を結んだ段階で売却活動が開始され、売却活動中は不動産会社から経過の報告を受けます。

2．購入希望者による内覧

購入希望者が現れたら物件の内覧を行います。

3．売買条件の交渉

内覧後、物件購入の申し入れがあれば、仲介業者を介して売主と買主の間で条件面に付いての交渉を実施します。

この時、宅地建物取引士によって、重要事項証明書の作成と口頭での説明を行います。

4．売買契約の締結

条件面で合意が得られたら、契約書を作成して契約を締結します。

媒介契約の内容にもよりますが、分割払いの場合はこの時点で仲介手数料の半金を支払うことが多いようです。

また、売主から手付金として売却価格の約５％を受け取るのもこのタイミングです。

マンション引き渡しまでの流れ

1．住宅ローンの解約と抵当権の抹消

マンションに住宅ローンが残っている場合には、住宅ローンの解約および抵当権の抹消手続きを実施します。

住宅ローンの解約については、金融機関で返済計画書を作成し、どのように返済を行うかを提示し、金融機関の同意が得られた時点で抵当権の抹消が行われます。

2．引越しの準備～不動産の引き渡し

居住中のマンションを売却した場合は、引っ越しの準備を行います。

引っ越しに関するインフラ関連の手続きや、住所変更手続き等を行い、同時に引き渡しの際に必要となる登記事項証明書やマンション購入時の重要事項説明書、管理規約および修繕に関する書類を用意してください。

引っ越しが完了し、書類の準備ができたら買主に物件を引き渡し、不動産会社に仲介手数料を支払います。

また、購入価格の残金受け取りや、手続き等でかかった費用、固定資産税、管理費等の精算を行うのもこのタイミングです。

3．税金の支払い

売却によって得られた所得に対する譲渡所得税については、確定申告を行って納付します。

譲渡所得税については、入金時ではなく売却を行った年の確定申告で支払う形になりますので、税金分の金銭はきちんと保管しておきましょう。

マンション売却に課せられる費用や税金について

マンション売却時に課せられる税金の種類とその他費用

マンションの売却益については、まず譲渡所得税が課せられます。

この譲渡所得税とは、所得税と住民税を合わせたもので、所有期間が5年以内の物件の場合は短期譲渡所得となり、約40％の税率、5年以上所有している場合は、長期譲渡所得となり、約20％の税率が課せられます。

また、消費税を納める義務がある場合については消費税の支払いも必要です。

消費税については、売却益以外にも仲介手数料や、手続きの代行を司法書士等に依頼した場合にも必要ですので、注意しておきましょう。

その他にも、売買契約書には印紙税が課せられ、これは1,000万円以下で5,000円、1,000万円以上5,000万円以下で10,000円の収入印紙を貼って納付します。

費用については、不動産会社に支払う仲介手数料、敷地や建物の面積について測量し、実面積で売買する場合には測量費用、確定申告を税理士に依頼する場合は税理士費用が必要です。

マンションの売却時にかかる税金について

売却益に課せられる譲渡所得税については、譲渡利益があった場合と譲渡損失があった場合のそれぞれに特別控除制度が用意されています。

譲渡利益については、居住中の物件を売却した場合に3,000万円の基礎控除が受けられ、さらに10年以上居住している物件については、基礎控除の他に税率の軽減も可能です。

軽減される税率は、6,000万円以下の場合が14.21％、6,000万円以上の場合は、6,000万円以下の部分に14.21％が課税され、それ以上の部分に20.315%の課税が行われます。

その他にも、買換えに関する特例もありますので、税理士等に相談し、どの特例が適用できるか確認しておくと良いでしょう。

売却によって損失が発生した場合については、損失分を他の所得から損益通算できる特例があります。

この特例では、売却した年度で損失分を通算しきれなかった場合、翌年以降3年間損失を繰り越しし、他の所得と通算することが可能です。

マンションをより早く高値で売却するためのポイント

マンションの売却時期

中古マンションは一般的に引っ越し需要が高まる2月から3月にかけて活発に取引が行われます。

また、9月頃も転勤や移動による引っ越しが増えることから需要が増える傾向があるため、マンションを売却する際にはこれら期間を狙って売却を行うと良いでしょう。

マンションの売却価格は時期によって大きく価格が変動し、需要がある時期と4月などの需要が激減する時期を比較すると、実売価格で100万円単位の差が生まれることもあります。

マンションの売却価格を決定するポイントとは

マンションの売却価格は、査定価格と売主の希望価格、最低売却価格を元に決定します。

また、価格については市場での販売価格の相場に収まる範囲を目安としており、もしこの価格で売却を希望する期限内に売却できなかった場合は、段階的に最低売却価格まで値下げを行う仕組みです。

ただし、売却期限の制限がなく、時間をかけて売却するという場合については、約3カ月を目処に新しい販売戦略を立て、価格の引き下げを行わない場合もあります。

しかし、売却できずに長期間売りに出ている物件は売れ残りで何らかの問題があるのではないかと考えられてしまうため、適度な値引きを行って早い段階で売り切ってしまった方が良いでしょう。

マンションの売却活動中の物件アピールについて

不動産の売却時には、間取りや地図、物件概要をまとめたマイソクという資料を作成します。

このマイソクは、不動産会社が作成するのですが、マイソクの内容によって物件の売れ行きが左右されると言われています。

マイソクは作成時に売主が確認することができますので、掲載前に確認しておくと良いでしょう。

マンションの内覧で印象を良くするためのポイント

売却活動時に行う購入検討者による内覧は、物件を売却するにあたって重要なポイントとなります。

室内の整理整頓、換気、消臭、掃除を行い、広さや清潔感をアピールするようにしましょう。

特に玄関周りは物件の印象に大きく影響を及ぼしますので、入念な掃除を行い、照明を付けるなど明るくしておくのがおすすめです。

より印象を良くしたい場合には、ホームステージングを依頼し、モデルルームのように室内をコーディネイトすると良いでしょう。

内覧の立ち会いについて、居住中の物件の際には行いますが、引っ越し後の内覧の場合は必要ありません。

リフォームに関しては、施工費用を売却価格に追加するのが難しいため、気になる部分のみの修繕に留めておくと良いでしょう。

買主とのやりとりで信頼感をアップさせるポイント

マンションの売買は高い金額が動くため、売主と買主の間での信頼関係も重要なポイントです。

もし、売主との交渉で返答に時間がかかる場合には、買主に信頼感を与えるように期日をしっかり伝え、期限内に必ず返答を行うようにしましょう。

また、態度についても優柔不断な対応は行わず、できるだけはっきりとした態度、返答を行うと好印象を得られそうです。

同様に、物件情報や売却の理由など、多少の問題点があったとしても、隠さずにはっきりと正確に伝えることで、より買主の信頼を得ることができるでしょう。

売買契約後から引き渡しをスムーズに進めるためのポイント

売買契約後を結んだとしても、解約手付を支払うことにより、買主側から売買契約を解除することができます。

そのため、売買契約を締結しても対応には気を配り、買主に不信感を抱かれないよう注意しておきましょう。

また、契約書に住宅ローン特約を含む場合もありますが、これは住宅ローンの契約ができなかった場合に手付金を返済し、経費のみを精算して解約することができるというものです。

解約については、瑕疵担保責任での解約が発生する場合もあります。

これは、宅地建物取引士による重要事項説明で伝達されていなかった住宅の瑕疵によって物件の居住が難しい場合などに、瑕疵担保責任が適用されて売買契約が解除されるというものです。

瑕疵担保責任とは、契約で定めた期間内に、重要事項説明を受けていない住宅の瑕疵が見つかった場合、その補修にかかった費用を売主が保証したり、契約を解除したりすることができる仕組みです。

物件の状態については、訪問査定の際に不動産会社の担当者が調査を行いますが、調査で完全に全ての状態を把握することは難しいため、売主側が生活の中で気づいた問題点はあらかじめ伝えておかなければなりません。

これらの契約解除条件は、どれも売主がきちんと対応することである程度予防できるものですので、必ず説明前に重要事項説明書の内容を確認し、漏れがないか確認しておきましょう。

その他の手続きについては、売買契約に必要となる費用や書類をあらかじめ用意しておき、準備の手間をかけないこともスムーズな取引のポイントです。

注意点として、水道や電気代、マンション修繕費の積立金の支払いについては、引き渡し前は売主の負担となりますので、忘れずに支払っておきましょう。

売買契約では登記事項証明書やマンションを購入した際の重要事項説明書、管理規約、修繕計画書等も必要です。

引き渡しを行う前に書類や支払いを済ませ、取引が滞らないようにしましょう。

また、引き渡し後は売却した物件に売主が入ることができなくなります。

忘れ物等があった場合、回収は難しく、状況によっては処分費用を請求される可能性もあります。必ず退去前に家財道具等は処分しておきましょう。