マンションを買取で不動産会社に売却するのはオススメか？

中古マンションの買取とは？

マンションの売却方法のひとつである「買取」は、買取専門業者が買主になる不動産取引です。仲介取引との主な違いは、以下の通りとなります。

表からも分かる通り、売却までの期間が仲介よりも早いという点は、買取の大きな特徴です。

仲介では、売却を依頼した不動産会社が、広告活動（チラシやホームページで物件を紹介）を行って、中古マンションを買いたいという個人を探します。

そのため、広告活動の内容や、マンションの状態によっては、なかなか買い手がつかないこともあります。買取では、買取業者が査定した価格に売主が納得すれば、すぐに売却が完了となります。

価格は、仲介よりも買取のほうが安くなるケースがほとんどです。一般的に買取価格は、仲介売買における相場価格の「6割程度」になると考えておきましょう。

マンション買取業者の運用傾向

マンションの中古買取件数は年々、増え続けています。中古マンションを買い取って、自社でリノベーションした後に再販する「買取専門業者」が増えてきているからです。

大手の不動産会社も中古マンション買取再販市場に参入し、都心は買取激戦区になっています。参入する業者が増えることで価格競争が起こり、少しでも高い価格で買い取ってもらえる可能性が高くなります。

買取専門業者が増えることは、売主にとってはよい傾向といえるでしょう。

買取依頼の際は、数社に査定依頼を出し、競合業者があることを伝えます。価格競争によって、少しでも高い買取金額を提示してもらうといった工夫が必要です。

買取のメリット・デメリット

マンションの買取のメリットとデメリットについてまとめました。どちらもしっかりと理解した上で、取引を進めていくことが大切です。

マンションを買取で売るメリット

マンションを買取で売却するときには、次のようなメリットがあります。

仲介手数料が不要

仲介手数料の上限は法律で定められていて、次のような計算で求められます。

【（成約価格×3%）＋6万円　】

例えば、2500万円でマンションを売却したときには、81万円の仲介手数料を支払うことになります。これは、売却を仲介してくれた不動産会社への成功報酬です。

買取では「仲介」という取引自体がありませんので、仲介手数料を節約できるというメリットがあります。

売却に時間がかからない

仲介売買では、不動産会社が「この物件を売出しています」という広告を出し、買主を募集します。すぐに申し込みがあるように、不動産会社も戦略を立てて広告活動を行いますが、いつ買主が現れるかは分かりません。

すぐに売れるかもしれないし、いつまでも売れないかもしれない。買取ではこんな不安を持つ必要がありません。査定が終わり、価格に納得して契約をしたら、売却です。

売却までの期間は、諸手続きなどを考慮しても、平均して約１ヵ月と、仲介に比べて短い期間で完了します。

瑕疵担保責任が免除される

瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して負う建物の保証責任です。建物の欠陥について、通常は売買後２ヵ月以内に発生したものを、売主負担で対応します。

雨漏りや壁のヒビ割れなど、重大な欠陥が見つかれば、修繕に数十万円～数百万円の費用がかかることもあります。

仲介売買では瑕疵担保責任が発生しますが、買取では、買取業者が現状のまま買取しますので、瑕疵担保責任が発生しません。

瑕疵担保責任は、消費者個人を守るためにありますので、取引相手が業者の場合は、個人がその責任を負わなくてよいことになっています。

内覧を受ける必要がない

仲介売買では、買主に物件の現状を見てもらうために「内覧」を行います。売却のためとはいえ、「知らない人に生活を見られる」という、心理的、時間的な負担がともないます。
買取では、初回の査定で部屋の中を見せますが、その後の内覧はありません。売主の内覧による負担が軽くなるのも、買取の大きなメリットといえます。

現状のままで引き渡せる売却のためのリフォーム費が不要

買取業者は査定をするとき、物件の現状を見て査定をします。売主にリフォームや修繕を要求することはありません。

むしろ、その後の運用（リノベーション）をしやすくするために、大掛かりなリフォームなどをしないで欲しいというのが業者の本音のようです。

スケジュールに合わせてもらえる

仲介売買では、買主が現れるのを待ち、買主が購入を決断するのを待つ必要があります。急がせることはできません。しかし、買取では取引相手が「業者」ですから、スケジュール調整を申し出ることが可能です。

急いで売却したいときなど、要望を聞いてくれることが多く、売主のペースで売却できるというメリットがあります。

マンションを買取で売るデメリット

買取のデメリットで、最も大きなものは「買取額が安くなる」という点です。仲介売買での相場価格の約6割～7割になるといわれています。

なぜ買取では価格が下がるのか

買取価格が下がってしまうのは、「手を加えて売り出す」という前提があるからです。買取業者は物件を安く仕入れて、リフォームの経費と自社の利益を上乗せしてから再販します。

相場価格で再販するためには、仕入（買取価格）を少しでも安くする必要があるのです。

買取に向いている物件とは？

仲介による売却が難しいマンションの場合、買取がおすすめです。以下のようなケースでは買取を検討してみましょう。

築年数が古い

マンションの相場価格の設置は、築年数で考えると「30年以上」がひとつの目安になります。マンションの構造自体は30年以上の耐用年数がありますが、給排水設備や配管の寿命が、30年程度と考えられているからです。

そのため、築30年を境にして、相場価格は急に下がり始めます。築30年以上のマンションを売却するとき、仲介売買では価格をかなり下げないと売れにくくなるのが現状です。

場合によっては買取価格と差がなくなるため、すぐに売却できる「買取」のほうが、メリットが多くなります。

管理状態が悪い・劣化している

売却までの室内の使い方や、メンテナンスの頻度によっては、築30年以上経過していなくても、それと同等の価値とみなされることがあります。

買い手の心理として「汚れ」や「臭い」が酷い物件は避けたいものです。キズや壁紙のはがれも、メンテナンス不足とみなされ、売れにくくなります。

買取では現状のままの売却が可能ですので、購入後のリフォームが必須になると明らかな物件には、買取のほうがおすすめです。

事故物件

事故物件とは、殺人事件や自死などの死亡事故があった物件です。不動産業者は買い手に対し、事故物件であることを告知する義務があります。

上下左右の部屋で事故があったときにも告知義務がありますので、自室で事故を起こしていなくても売れにくくなることがあります。事故物件の売却を考える場合は、仲介売買よりも、確実に価格の出る買取が向いています。

旧耐震基準のマンション

旧耐震基準のマンションとは、建築基準法が大幅に改正された、「1981年5月以前の基準」で建てられたマンションです。震度5クラスの揺れで倒壊しないことを目標にした基準となります。

1981年6月には「新」耐震基準となり、震度5クラスの揺れではほぼ損傷せず、震度6～7クラスの揺れでも倒壊しないことを目標にした基準となりました。

1981年5月以前のマンションすべてが、基準を満たしていないのではありません。中には独自の厳しい耐震基準をもって建てられたマンションもあります。

1981年5月というのはあくまでも目安であって、正確なところは耐震診断を行わないと明らかにはなりません。

耐震診断によって旧耐震基準であることが分かったら、現在の耐震基準を満たすために、耐震補強工事を行います。

マンションなどの大規模建築では、耐震補強工事だけで数千万円の費用がかかることもあり、実際には耐震工事が必要なのに「実施できていない物件」が数多くあります。

耐震基準を満たしていない物件は、当然ながら買い手がなかなかつきません。仲介売買で旧耐震基準のまま買主を探すのは難しいでしょう。

しかし、買取であれば、耐震工事を行うことを視野に入れた査定をしてくれるので、旧耐震基準のマンションでも買い取ってもらうことが可能です。

買取業者を選ぶときのポイント

買取で出来るだけ高く買い取ってもらうために、買取業者の選定は慎重に行いましょう。ここでは、業者をチェックするポイントをまとめました。

買取業者の種類で選ぶ

買取業者には、大きく分けて2つの種類の業者があります。

マンションを売却するときには、買取再販業者に依頼します。デベロッパーは、「マンション」と名前がついていても、あくまでも「用地と建物全体」を買い取る業者ですから1室単位での売却依頼はできません。

買取査定は3～4社に依頼する

買取を依頼するときには、3社～4社に依頼しましょう。複数の業者に依頼することで、買取価格の比較ができます。

依頼するときには、複数社に依頼していることを、それぞれの業者に伝えることも大切なポイントです。「他にも価格を提示している業者がいる」と知らせることで、価格が適正になりやすいからです。

実績や評判を確かめる

買取業者を選ぶときには、実際に訪問査定を依頼して、価格の根拠や、買取保証などその他サービスがあるかなど確認しましょう。

価格に不明点があるときは、個別に問合せをして説明を求めましょう。きちんとした説明がない、回答があいまい、などの業者は残念ながら信用できませんので、候補からは外してください。

買取業者の行政処分歴についても確認しておきます。宅建業法に違反して、免許の停止や取り消しになったことがないか。高額な取引を行う相手ですから、信用性を確認する意味でも、行政処分履歴を調べておきましょう。

行政処分履歴は、国土交通省のホームページから調べることができます。ネガティブ情報検索システムに業者名や所在地を入力することで、行政処分を受けた不動産業者を確認することが可能です。