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2021年04月09日更新

一戸建てを売却する流れと事前に知っておきたいことについて

一戸建てを良い条件でスムーズに売却するには、まず、売却の流れを知っておく必要があります。また、売却前の準備や売却相場・住宅ローン・売却後の税金のことも重要です。流れや準備のことを知って一戸建ての売却を成功させましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

一戸建てを売却する流れと期間はどれくらい?

一戸建て 売却

一戸建ての売却は、売却をはじめる準備から引越しまで、どのように進んでいくかを知っていると、あわてず余裕をもって準備や交渉ができます。

一戸建てを売却する流れ

一戸建ての売却は、「売り出すまでの期間」と「売買契約を結ぶまでの売り出し中の期間」、「引越しまでの期間」の3つがあります。それぞれの流れを確認しましょう。

① 売り出すまでの期間:準備

一戸建てを売却する時は、不動産会社に買い手を探してもらうように相談します。
その前にまず、土地や建物の書類の準備や土地の確認をしましょう。

不動産会社に相談に行くと、必ず土地・建物の書類がないか聞かれます。スムーズな売却のために事前に準備しておきましょう。

② 売り出すまでの期間:情報収集

次に、自分でできる情報収集をします。不動産会社に相談する前に、今の価格や売り出されている価格を知って、売却したい一戸建ての価格を想定しておくと良いでしょう。

価格を想定しておくことで、査定価格の判断や不動産会社の選定ができるようになります。

③ 売り出すまでの期間:査定

売却相談前の準備ができたら、査定を依頼します。査定は、簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定では、売却価格比較と訪問査定を行う不動産会社の選定を行います。その後、訪問査定で詳細な査定を行い、媒介業者の選定や売り出し価格の検討の資料とします。

④ 売り出すまでの期間:媒介業者の選定と契約

査定が終わったら、その中から売却の仲介をお願いする不動産会社を選定し、媒介契約を結びます。

⑤ 売り出し中の期間:販売開始

査定金額や自分で集めた情報・資金計画をもとに、媒介契約を結んだ不動産会社と相談しながら一戸建ての販売価格を決定します。販売価格が決まったら、不動産会社は販売を開始します。

⑥ 売り出し中の期間:内覧

一戸建ての販売が開始されると、購入希望者が内覧に訪れます。

買い手は一般的には、内覧をしてから購入を決めます。外観が汚れていたり、売り出し情報と違っていたり、部屋状態が片付いていなかったりすると、印象が悪くなります。
良い印象となるように、片付けや掃除をしておきましょう。

⑦ 売り出し中の期間:購入希望者と交渉

購入希望者が一戸建てを内覧して購入を希望すると、不動産会社から「買付依頼書」又は「購入申込書」が届きます。その後、購入希望者と価格や代金の支払い方法・引渡し希望日などの打合わせします。

⑧ 引越しまでの期間:売買契約

一戸建ての売買条件がまとまったら、買い主と「不動産売買契約書」を結びます。
不動産売買契約書は、不動産会社が売り主と買い主の間に入り、事務手続き・その他準備・確認等を行い作成します。

売却後のトラブルをさけるために、内容をよく確認して、不明点や疑問点がないように注意しましょう。不動産売買契約を結んだら、買い主から手付金を受け取ります。

⑨ 引越しまでの期間:引越し・決済

一戸建てを売却した残金を受け取る日が決済日です。買い手と売買契約を結んでから決済までの間は、引越しをしたり、住宅ローンがあれば、金融機関で手続きを行います。

決済の日は、売却金額の残金を受け取り、不動産会社に仲介手数料を払い、抵当権抹消・移転登記などの登記手続きをし、一戸建てを買い主に引渡しをします。

一戸建てが成約に至るまでの期間

一戸建ての売買契約が結ばれるまでどのぐらいの期間がかかるのでしょうか。

  1.  事前準備・情報収集・査定まで 約1~4週間
  2.  媒介契約・売り出し・内覧・交渉・不動産売買契約 約1~3カ月


一戸建てならではの売却準備はあるの?

一戸建ての売却は、建物といっしょに土地も売買します。そのため、建物に関する書類や資料だけでなく、土地に関する書類を揃える必要があります。

① 土地測量図と境界確認書

土地の測量図や境界確認証があると、隣地境界や道路境界・官民境界などの境界がはっきりわかります。境界確認のトラブルを減らすことができます。

境界がはっきりわからない場合は、隣地の方と協議の上境界を決め、了承を得て、測量図を作成するケースもあります。

② 登記権利書(登記識別情報)

一戸建てを購入した時に、法務局に登記をしていれば、法務局が交付する書類です。購入時に住宅ローンを借りていれば、抵当権を設定するために必ず作成されています。

③ 建築確認済証

一戸建てを建築する際は、「建築確認申請書」を特定行政庁(市の建築指導課等又は土木事務所・確認検査機関)に申請し、建築許可を取ります。その建築確認申請書(副本)の「確認済証」という書類です。

建築確認済証は、一戸建てが建築基準法等の法規を順守し、設計されていることを証明する書類です。建築時に住宅ローンを借りている場合、必ずあります。

④ 建築確認申請書の検査済証

一戸建ての建築中に検査(中間検査・完了検査)があります。検査済証は、一戸建てが建築基準法などの法規を順守して施工されたことを証明する書類です。

⑤ 建築設計図書

建築確認申請書(副本)があれば、一戸建ての配置図・平面図・立面図が添付されていますが、その他、電気配線図面や水道配管系統図などがあると、さらに詳しくわかります。
買い主にとって、設計図書がそろっていると安心できて、うれしいものです。

⑥ 工事記録書

工事中の写真等、どのように一戸建てが建てられたかわかるものがあると、買い主の安心感が増し、信頼度や好感度が上がります。

一戸建てを売却する前に相場はどう調べるの?

一戸建て 売却

一戸建ての相場を売却する前に調べる方法は、主に2つあります。

1つ目は、不動産広告や大手の不動産サイトで同じ様な地域・条件の一戸建ての物件を探す方法です。その売買価格を相場の参考にします。

2つ目は、一戸建ての売買された売却価格情報を検索できるサイト:レインズで調べる方法です。レインズとは、レインズマーケットインフォメーションのことで、不動産流通機構(国土交通大臣指定)が運営しています。検索した日から直近1年の売買価格が検索できます。

上記二つの方法は、不動産取引の多い人気地域なら情報がたくさんありますが、ケースによっては、似たような物件を探すのが大変な場合があります。

住宅ローンが残っていても一戸建ては売却できる?

住宅ローンが残っている一戸建てでも、売却することができます。売却方法には、「一般売却」・「任意売却」・「競売」の3種類があります。

一般売却の売却形態と売却できる条件

一般売却は、普通の不動産取引で不動産会社が売り手と買い手の間に入って、売買契約を結んで売却する方法で、住宅ローンの残債を支払いできることが条件です。

売却価格を住宅ローンが上回るオーバーローンでも、自己資金や買い替えローンで元の住宅ローンを返済できなければなりません。

住宅ローンの返済に滞納がある場合は、一般売却はできなくなりますので、注意が必要です。

任意売却の売却形態と売却できる条件

任意売却は、住宅ローンの返済が滞り、一戸建てを売却しても住宅ローンが残る場合、住宅ローンを借りている金融機関の合意を得て、住宅を売却する方法です。

住宅ローンの返済が滞った一戸建ては、住宅ローンが滞り、金融機関から督促状が届くことで、任意売却をすすめることができます。しかし、住宅ローンの返済を長期間放置していると、「競売」で売却されてしまいますので、注意が必要です。

任意売却で一戸建てを売却するには、「競売の期間入札通知書」に書かれている入札日の2日前までに競売を取り下げる必要があります。

任意売却には期限があります。スムーズに進めるに、住宅ローンが払えなくなったら、早くから任意売却の専門家に相談をしましょう。

競売の売却形態と売却できる条件

競売は、住宅ローンを滞納し、任意売却の手続きをしなかった場合、一戸建てを裁判所が差し押さえ、売却する方法です。競売となった一戸建ては、情報が公開され、入札で売却先が決定されます。

一戸建ては、滞納した住宅ローンの担保として、裁判所に差し押さえられて売却されるので、債務者(一戸建ての持ち主)の意見や希望は通りません。また、一戸建てを退去する期限も思う通りにはなりません。

競売で売却される前に、一般売却・任意売却できないか、慎重に検討しましょう。

一戸建て売却にかかる税金と控除とは

一戸建てを売却した後、売却益があると、税金がかかります。また、かかる税金に対しては、適用できる控除があります。税金と控除のことも調べて、一戸建ての資金計画をたてましょう。

一戸建ての売却にかかる税金

① 所得税及び住民税

一戸建てを売却して売却益がある場合、利益は「譲渡所得」となり、所得税がかかります。
「譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」で計算されます。

譲渡所得に対する税率は、一戸建ての所有期間の長さにより異なります。一戸建ての所有期間が5年以下は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。

所有期間は、売却した年の1月1日現在の所有期間で判断されます。売却時点での所有期間ではないので注意しましょう。

  • 短期譲渡所得の税率、所得税税率30%・住民税税率9%、合計39%
  • 長期譲渡所得の税率、所得税税率15%・住民税税率5%、合計20%

② 復興特別所得税

復興特別所得税は、所得にかかる税金で一律2.1%です。平成25年から令和19年まで課税される税金です。

  • 復興所得税=基準所得税額×2.1%

③ 印紙税

一戸建てなどの不動産を売買する時には、「不動産売買契約書」に印紙を貼り、税金を納めなくてはなりません。売却価格によって、印紙税額が変わります。

不動産売買契約書は、印紙税法に定められている「課税文書」で印紙を貼る必要のある文書です。一般的に、不動産売買契約書は、売り主・買い主がそれぞれ一通ずつ保管します。

  • 不動産売買契約書記載金額 500万円を超え1,000万円以下  印紙税   5,000円
    (抜粋)         1,000万円を超え5,000万円以下  印紙税   10,000円
    5,000万円を超え1億円以下    印紙税   30,000円

一戸建て売却後に適用される所得税控除等の特例

一戸建てを売却した際に発生する所得税には、いろいろな所得税控除があります。

① 取得費加算の特例

一戸建てを売却した時の譲渡所得の計算方法は、「譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」ですが、譲渡収入金額から差し引かれる「取得費加算」があります。

取得費加算は、相続税の制度で、相続開始から3年10ヶ月以内に一戸建てを売却すると、売却した土地に対する相続税を経費にできるというものです。
相続した一戸建てを売却する場合、早期に売却すると税金が安くなります。

② 3,000万円の特別控除の特例

自分が住んでいる一戸建てを売却した際、不動産の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特別控除の特例があります。

  • 課税譲渡所得金額=譲渡所得-特別控除(最高3,000万円)

③ 10年超所有の場合の軽減税率の特例

自分が住んでいる一戸建てを売却する際、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超える場合は、所得税率も軽減されます。

特別控除の特例(最高3,000万円)を差し引いた課税譲渡所得に税率がかけられます。

  • 課税譲渡所得6,000万円以下の税率

所得税10%・住民税4%・合計14%

  • 課税所得が6,000万円を超える場合の税率

6,000万円以下の部分は、所得税10%・住民税4%・合計14%
6,000万円を超える部分は、所得税15%・住民税5%・合計20%

④ 特定の居住用財産の買換え特例

自らが住んでいた一戸建てを売却する際、売却する年の1月1日に所有期間を10年超えている場合で、新たに居住用住宅を取得する買い替えに適用される特例に「買い替え特例」があります。

買い替え特例は、買い替える住宅の方が売却した一戸建ての売却価格より高い場合に適用できます。税金は、一戸建てを売却した時ではなく、買い替えた住宅を売却した時に支払う特例となっています。

一戸建てを譲渡した所得税で買い替え特例を適用すると、売却時点では売却益があっても売却がなかったとされるため、税金がかかりません。

買い替え特例を適用した場合、3,000万円の特別控除と併用はできません。どちらのが節税となるのかは、ケースによりますので専門家に相談するとよいでしょう。

⑤ マイホーム買い替えの場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除

一戸建てを売却し買い替えをして譲渡損失が出た場合、損失の全額をその年の他の所得(給与所得など)と損益通算できます。また、損益通算しても譲渡損失が残ればその後3年間繰越控除できます。(損失を出した時を合わせて最長4年間)

確定申告で損益通算・繰越控除を忘れずに行いましょう。

(例)

  • 譲渡損失1,500万円
  • 給与所得 500万円(給与所得は毎年500万円と仮定)
  • 譲渡損失が出た年

給与所得500万円-500万円(損益通算分)=所得0円 繰越損失 1,000万円

  • 譲渡損失が出た翌年

給与所得700万円-700万円(損益通算分)=所得0円 繰越損失 300万円

  • 譲渡損失が出た翌々年

給与所得600万円-300万円(損益通算分)=所得300円 繰越損失 0万円

⑥ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

一戸建てを売却した時、譲渡損失となり住宅ローンが残っている場合、住宅ローン残高から譲渡金額を差し引いた金額が他の所得と損益通算できます。また、損益通算しても損失が残った場合、その後3年間繰越控除ができます。

これらの所得税控除の特例には、それぞれ受けられる要件がそれぞれあります。不明な点は、税務署や専門家に相談するのがよいでしょう。

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