戸建売却の際に知っておくべきこととは

戸建売却の流れとかかる期間はどれくらい？

戸建て売却の流れ

最初に、戸建ての売却がどんな流れで進むのか見ていきます。

1. 家と土地を売却する準備

戸建て売却に必要な、登記済証などの登記関係書類、印鑑証明書や住民票などの本人確認書類、税金や住宅ローンの領収書などを準備します。

戸建ての場合、建物の売却に加えて、測量や境界確定など土地に関する準備が重要なポイントとなります。

2. 相場調査

公示地価や不動産売買取引情報などの公的な価格のほか、インターネットの物件情報サイトを利用して類似する条件の物件を調べることで、およその相場価格を知ることができます。

その際は、最寄りの駅名や駅からの距離、広さや築年数などを、検索の主な類似条件とします。

3.査定

不動産業者に物件の査定を依頼します。価格査定に際しては、不動産業者は、住居やその周辺の状況などを調査し、３カ月程度で売却可能と判断される適正な価格水準を客観的に判定します。

4.媒介業者の選定と契約

不動産業者から提示された査定価格などに基づいて、信頼できる不動産業者を決め、委任契約の一種である媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。

5.販売開始

不動産業者は、不動産の売却情報を一括して公開する公的な情報網「レインズ」への登録をはじめ、インターネット広告、新聞折り込みやチラシなどを利用して売却マンションの広告を行い、販売を開始します。

6.内覧

通常、販売開始後しばらく経つと、仲介する不動産業者に内覧希望の問合せが来ます。内覧は、物件の良さをアピールする最大のチャンスとなります。可能な限り予定を合わせて対応します。

7.購入希望者と交渉

内覧の結果、購入希望者が決定すると、次に条件交渉を行います。この際は、支払金額や支払方法、引渡時期や方法、そのほか契約に関する様々な内容について、お互いの利害を調整し、交渉し、決定していきます。

8.売買契約

売買契約では、登記記録や売買条件などに関する事項をまとめた重要事項説明書、契約条件をまとめた売買契約書などを読み合わせ、署名・捺印を行い、最後に手付金の受渡しを行います。

9.引越し

売買契約が終わったら、忘れずに引越しの手配をします。時期によっては、引っ越し業者の予約が取りづらいこともあるため、引渡し前に余裕をもって引っ越しが完了するように計画します。

戸建て成約までかかる期間

一般的に、不動産業者に依頼して売却する際に必要な期間は、４カ月程度と言われています。

売却に要するおよその期間について、仲介を依頼する不動産業者の決定後をみると、販売活動の準備に１週間程度、販売活動に２カ月程度、売買契約から引き渡しまでが１カ月程度必要になります。

また、戸建ての場合、売却前の事前準備として、土地の測量や境界確定が必要な場合もあり、この際はさらに期間を要することになります。

戸建てを売却する際の相場はどう調べればいいの？

インターネットの物件情報サイトで、類似の条件にある物件と比較することが可能です。その際は、最寄りの駅名や駅からの距離、広さや築年数などが、検索での主な類似条件です。

戸建ての場合、同様の条件にある物件を探そうとしても、マンションに比べ見つけにくいのが実態です。これは、戸建ての価格が、それぞれの土地の条件と建物の状態の両方を反映したものとなるためです。

例えば、築年数が同じ物件でも、建物は外壁の状態や雨漏りの有無などにより、資産価値が異なります。また、建物の状態が同じだとしても、土地の条件によって価格差が生じることは明らかです。

所有する不動産がどれくらいの資産価値を持つかは、不動産業者に価格査定を依頼すれば知ることができます。

インターネット上に不動産業者が開設しているウェブサイトでは、土地・建物の住所、面積、建物の間取り、築年数などの情報をもとに、およその不動産価格を査定する「机上査定」という手軽な方法も提供されています。

この机上査定では、複数社の査定を一度で受けられる「不動産一括査定サービス」も提供されており、１度情報を入力するだけで、複数の不動産業者にまとめて査定を依頼することができます。

不動産業者による価格査定は、それぞれ独自の情報なども盛り込まれます。複数の不動産業者に査定を依頼すれば、その数だけ異なる査定価格が提供されることから、所有する住宅の相場の幅を知ることができます。

住宅ローンの残債があっても戸建ては売却できる？

住宅ローンの残っている不動産も、住宅ローンを完済することを条件として、売却することができます。

ここで問題になるのは、住宅の売却金額よりも住宅ローンの残額の方が多い場合です。

一般的に、住宅ローンの支払いが不可能な場合、ローンの残額をまとめて返済する余力はないことから、金融機関は住宅を売却して債権を回収することになります。

売却の手段としては、債務者による自主的な売却である「任意売却」と抵当権の行使に基づく法的手段である「競売」の2種類の方法があります。

任意売却とは、債権者である金融機関から、抵当権の解除について事前の了承を得たうえで、住宅ローンの返済が困難になった住宅を、債務者が自分の意思で売却し、その売却代金によってローンの残額を返済する方法です。

売却代金でも不足する住宅ローンの差額分は、返済額を減額してもらったうえで、無理のない範囲で分割して支払うことも可能です。

戸建売却にかかる費用と売却後にかかる税金とは

戸建売却にかかる費用

戸建て売却に際しての費用として、仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用である登録免許税や司法書士への報酬、引っ越し費用などが必要となります。また、土地の境界確定に測量が必要な場合は、測量費もかかることになります。

戸建売却後にかかる税金

不動産売却による所得は課税譲渡所得、または、単に譲渡所得と称され、不動産売却によって利益が発生した場合のみ、所得税と住民税が課税されます。また、令和19年までは、別途、復興特別所得税が課税されます。

譲渡所得は、不動産の売却価格から該当の不動産を取得した時の購入代金である「取得費」と売却に要した費用である「譲渡費用」を差引いた金額として、譲渡所得＝売却価格-取得費-譲渡費用で計算されます。

取得費とは、土地や建物の購入時の代金や購入手数料などの合計額です。また、譲渡費用とは、売却に際して要した直接的な経費を指します。

建物の取得費は、建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではなく、経年劣化が考慮されます。このため、建物の購入代金などの合計額から、減価償却費を差引いた後の金額が取得費となります。

居住用建物の減価償却費は、定額法により、建物購入代金 × 0.9 × 減価償却率 × 経過年数で計算され、償却率は、木造建物で0.031、鉄筋コンクリート造では0.015が適用されます。この際、耐用年数は事業用の1.5倍として扱われます。

土地と建物を一括購入した場合、売買契約書に土地と建物の金額が別々に記載されないこともあります。その際、それぞれの取得費を計算する必要がありますが、税法上には規定がないため、消費税など合理的な計算方法により按分します。

不動産を売却した場合、不動産を売却して譲渡所得が発生した翌年に、他の所得と合わせて確定申告を行います。譲渡所得は分離課税であるため、給与所得者でも確定申告が必要となることに注意が必要です。

譲渡所得の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより適用税率が変わります。売却した年の1月1日現在において、所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得、５年を超える場合は長期譲渡所得と区分されます。

所得税と住民税は、不動産売却によって利益が発生した場合のみ課税されます。また、2037年までは、2.1％の復興特別所得税も、別途、課税されます。

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、「所得税」と「住民税」が課されることになりますが、不動産売却後に確定申告することで、一定の条件に該当すれば税金の控除を受けることができます。

また、譲渡損失が発生した場合でも、売却した年のその他の所得と相殺して、所得税や住民税を軽減する措置の適用を受けることも可能です。

所得より譲渡損失が大きくて相殺できない場合、譲渡損失の繰越控除を受けられる場合もあります。繰越控除は、売却した年と合わせて最長で4年間の適用が可能です。

売り出した戸建てがなかなか売却できない場合の対策はあるの？

価格の見直し

長期間にわたって広告されている場合に与える可能性のある、「売れ残り」や「何か問題がある」といった印象を避ける必要があります。

価格は販売活動の成否に大きく関わるため、不動産業者による客観的な査定価格を基準にして設定します。しかしながら、査定価格は、不動産業者ごとにも差があることが一般的で、ある程度の幅を持って捉えることが大切です。

このため、売却価格にもある程度の幅を持たせ、購入希望者に、物件の購入について「お得」「これなら買いたい」と感じさせるような価格の見直しを考慮する必要もあります。

買取

売却方法として、自ら売主として買主を探す「媒介契約」のほかに、「買取」や「買取保証」といった仕組みもあります。このような方法も検討し、物件にあった売買契約を選択することも考えられます。

「買取」は、売却したい住居を不動産会社に買い取ってもらう方法です。メリットとして、不動産会社が買主となるため、提示される価格で納得できるのであれば、すぐに売却することが可能なことです。

また、不動産業者によっては「買取保証サービス」を設けている場合もあります。これは、一定期間内に売却できなかった際、事前に契約した価格で買取るというサービスです。

ホームステージングを行う

ホームステージングは、売却する住宅がより見栄えがするように、家具や小物などを配置して、モデルルームのように演出する方法です。

業者に依頼すれば費用も掛かりますが、早期の売却や高値での売却に効果があるとされています。最近ではインターネットで物件を探すことが多いため、視覚的に物件の価値を高めて買い手がつきやすくなる効果が期待できます。

不動産業者の変更

不動産業者は、得意とする分野や営業力に差がある場合も多く、その差は販売活動に表れてくるものです。

熱⼼かつ誠実に販売活動をしてくれる、信頼できる不動産業者に出合えるかどうかは、売却をスムーズに進められるかどうかを左右する大きな要因となります。

不動産業者との媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類がありますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期限は３カ月とされています。

このため、更新の際には、その後に依頼する不動産業者について再検討することも考えられます。