一戸建てを不動産売却する際の査定額は？

不動産の売却価格や相場はどうやって決まっている?

不動産の売却価格は、査定を依頼した不動産会社次第で変わりますが、査定の根拠となる要素は主に、「公示地価」「基準地価」「路線価（ろせんか）」などがあります。

「公示地価」とは、国土交通省が公示している土地の価格のことで、不動産売却の主な指標となる数値です。

また、「基準地価」は都道府県が公示する土地の価格で、公示地価の算出対象ではないエリアも含まれています。

公示地価を元に算出されてるものが「路線価」で、これは道路ごとに設定された価格のことであり、毎年7月1日に国税庁が公示します。不動産が面している道路の路線価に対し、面している面積から土地価格を算出できます。

これらの基準となる価格に対し、最後に、不動産の買い手の需要に応じて価格を調整します。

不動産の価値は主に、生活利便施設（スーパーやコンビニ、公園など）の量、交通の便、街灯の量やゴミ捨て場の数、学区などで地域によって左右されますので、一概にどのような不動産が高い・安いとは言いきれません。

不動産の相場は、不動産業者であれば「レインズ（不動産流通標準情報システム）」で調べられますが、一般の方でも「レインズマーケットインフォメーション」で、地域内のおおよその価格に限り調べることが可能です。

不動産の売却価格が決まるまでの流れ

不動産の売却価格が決まるまでは、以下のような手順を踏むことになります。

1. レインズ等を使って、相場価格などの情報を集める
2. 不動産の購入額が掲載された契約書など、売却に必要な資料を準備する
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 不動産会社と媒介契約を行い、買い手を探す

売却価格はほぼ「3.」で算出した金額となりますが、最終的に決定するのは「4.」の契約締結時点です。査定結果をふまえて、値引き交渉なども考慮して、売主自身で売却募集価格を設定します。

より好条件の売却価格にするためには、「1.」の時点でおおよその相場を把握しておき、最も相場に近い査定価格を出してくれる不動産会社を見つけることがポイントです。

一戸建てを売却する時のポイント

一戸建ての売却価格は、建物と土地の価格を合計したものですので、土地の売却価格だけでなく、建物の価値も正しく見極めてくれる業者を見つけなくてはなりません。

また、土地や建物を売却する時は、買い手にリスクを負わせないよう十分配慮してくれる不動産会社を選ぶことがとても重要です。

査定を依頼する時のポイント

不動産の査定では、適正価格を出してもらえるように、できるだけ不動産に関する資料を集めておきましょう。

土地の価値に関わる資料としては、

• 購入時の契約書
• 土地の測量図
• 隣地との境界確認書

などがあります。

まれに、土地の測量図や境界確認書を取り寄せた結果、自分の土地が隣の家の駐車場に及んでおり、隣家との交渉のため売却がストップするケースもありますので、できるだけ査定を依頼する前に準備しておきましょう。

また、建物の価値に関しては、

• 購入時の契約書
• 新築時の設計図書
• 工事内容を記録したもの
• 建築確認証
• 検査済証

などがあると、査定価格が正確に算出でき、後から増減しにくくなります。

特に、建築確認証と検査済証は、建物が建築基準法に基づいて建てられたことを証明する重要な書類であり、瑕疵（かし…建物や土地の予期せぬ欠陥）のリスクが高い中古物件の売買を円滑に進めるためには欠かせない書類です。

媒介契約を結ぶ会社を選ぶ時のポイント

査定額に納得できた不動産会社があれば、媒介契約を交わして不動産の売却を依頼することになります。

不動産会社を選ぶ時は、査定額だけでなく、安全に売却してくれる会社かどうかも確認しておきましょう。

不動産売買では、購入希望者に不動産を引き渡す前に、様々なリスクを排除しておく必要があります。売却時のリスク対策としては以下のようなものがあります。

• 境界のチェック…土地の境界線が、お互いの建物や駐車場に及んでないか確認する
• 建物メンテナンス履歴の確認…建物のメンテナンス履歴をもとに、雨漏りやシロアリ被害、耐震性の欠如といった瑕疵が隠れていないことを確認する
• インスペクションの実施…インスペクション（専門業者による住宅診断）の実施、または実施案内を促し、建物に構造上の問題がないことを確認する
• 民法改正に伴う契約解除対策…新ルールに則って安全な契約を締結する

中古の一戸建てを売買するに当たって最も恐ろしいことは、売却後に買主からクレームが来て、賠償費用を請求されることです。

従って、土地の境界線を確定させておくことはもちろん、建物のメンテナンス履歴も調べて、引き渡し後に近所とのトラブルや建物の不具合が発生しないことを、売却前に購入希望者に知らせておかなければなりません。

最新の法改正に対応できる業者を選ぼう

2018年4月に「宅地建物取引業法」が改正され、中古物件の売買において、不動産会社は「インスペクション」という住宅診断について、説明や案内を行うことが義務化されました。

インスペクションを実施することで、現在の建物に潜んでいる瑕疵を建築士などのインスペクターに売却前に調べてもらうことができ、調査結果は買主にも説明されます。

さらに、2020年に施工予定の改正民法で、「契約不適合責任」というルールが追加されたことにも注意が必要です。

改正前の民法では、中古物件を売却した後に何らかの瑕疵が見つかった場合、買主が売主に対して損害賠償を請求できる期間は1年間でした。

しかし、改正後は売主の責任期間が5年間に延長され、さらに買主は売主に対し、欠陥箇所の補修費用や購入代金の減額なども請求できるように変更されており、売主側のリスクが増えています。

不動産会社を選ぶ時は、こうした最新の法改正にも対応し、リスクを未然に防げる専門性を見極めなくてはなりません。

不動産売却にかかるコストは?

不動産は売却する側にも様々な費用が発生しますので、売却時に諸費用が多くかかってしまうほど、手元に残るお金が減ってしまいます。

売りに出す不動産の査定額を正しく算出し、物件売却にかかるコストが膨らまないうちに、タイミングを逃さず売却することが、売却益を減らさないためには重要です。

不動産会社に支払う手数料

不動産が売れると、媒介契約を結んだ不動産会社に支払う報酬として「仲介手数料」が発生します。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められていますので、請求されるのは売却額×3%+６万円+消費税が一般的です。売却額が大きくなるほど仲介手数料も自ずと高くなってしまいます。

不動産会社によっては「専属専任」タイプの媒介契約を結ぶことで仲介手数料を下げてくれる所もありますので、検討してみると良いでしょう。

売却後に発生する税金

不動産売却において売主が負担する税金には、以下の種類があります。

固定資産税…1月1日時点の不動産所有者に対し課税されるため、売却の翌年も売主が支払うことになる。ただし売却後の日数分は売却時に買主からもらうことができる。

• 印紙税…「不動産売買契約書」に貼る印紙。売却額に応じて課税額は異なるが、数万円かかることもある。

なお、不動産の所有者が変わって登記を書き換える際は、「所有権移転のための登録免許税」が発生しますが、こちらは買主が負担します。

ただし、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、「抵当権抹消のための登録免許税」が発生し、売主が負担しなくてはなりません。詳しくは次の「住宅ローンが残っている一戸建ては売却できる?」をご参照ください。

売却に伴う諸費用

物件が無事に売れるまでは、買主が安心して購入できるように、建物や土地の清掃やメンテナンスなどを行わなければなりません。物件のメンテナンスコストも売却時の経費としてしっかり記録しておきましょう。

また、それまで住んでいた一戸建てを売却するのであれば、新居への引っ越し費用も必要ですので、売却の手続きを進めるまでに準備しておかなければなりません。

• 設備や建物の改修費用
• 不動産調査費用（測量やインスペクション費用など）
• クリーニングや除草などの販促活動費用
• 引っ越し代

住宅ローンが残っている一戸建ては売却できる?

住宅ローンが残っているということは、不動産に抵当権が付けられていますので、そのままでは売却できません。

抵当権とは、住宅ローンの債権者が持つ権利のことで、債務者が何らかの理由でローンを返済できなくなった時、担保としている不動産を差し押さえて競売にかけ、強制的に債務を回収できる権利です。

もし抵当権を付けたまま売却し、ローンを滞納してしまうと、新しい買主はせっかく手に入れた家を差し押さえられてしまいます。

こうしたリスクを防ぐために、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権を必ず解除しなければなりません。

しかし、抵当権を解除するためには、

• 今すぐに手持ちのお金でローンをすべて返済できること
• 不動産の売却額によってローンが返済できること
• 不動産の売却額と、手持ちのお金を合わせてローンを返済できること

のいずれかを満たさなければなりません。

上記の条件のどれにも当てはまらず、ローンを返済できない場合は抵当権を抹消できず、一戸建ての売却は不可能です。

ただし、住み替えローンが利用できれば、ローン残高が残っている一戸建てを売却できるかもしれません。

「住み替えローン」の利用条件

住み替えローンとは、「新しい家の購入費」に加えて、「前の家のローン残高」も併せて借りられるローンのことです。

住み替えローンの融資によって、以前組んだ住宅ローンの残債を返済できますので、抵当権も抹消でき、住宅ローンが残っている一戸建てを売却できるようになります。

ただし、古いローンの残債があまりにも多く、現在の収入では返済できない場合は融資を断わられるケースもあります。

また、仮に住み替えローンが借りられたとしても、新居の購入費に加えて以前組んだローンの残債も同時に返済しなければならないため、新居購入後に支払える現実的な返済額になるよう注意しなくてはなりません。

「任意売却」という選択肢もある

任意売却とは、住宅ローンが残っている不動産を債権者の同意の上で売却し、売却額でローンの残債を返済する方法です。

ただし、任意売却は主に、住宅ローンが返済できず、債権者が「このままでは返済の見込みがないので、担保不動産を売らなければ残債を回収できない恐れがある」と判断した時に、最終手段として行われる傾向にあります。

そのため、任意売却は債務者の都合で自由に行えるものではなく、返済能力があると判断された場合は、債権者から同意してもらえないかもしれません。