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2019年02月21日更新

マイホーム売却時に受けられる特別控除について詳しく解説!

マイホームを売却して譲渡益が出ても、3,000万円の特別控除が受けられるために税金が課せられないことがあります。反対に損失が出た場合でも、繰越控除が受けられるため、所得税が課せられないことがあるのです。マイホームを売却した際の税金の控除制度について詳しくみていきましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マイホーム売却時の課税譲渡所得にかかる税金について

マイ ホーム 売却

不動産を売却して利益がでると、譲渡所得に対して税金が課せられます。ところがマイホームに関しては、売却して利益が出ても課税されないことがあるのです。どのような条件が整えば税金が課せられないのでしょうか。

課税譲渡所得とは

不動産を売却したことによって得た所得を譲渡所得といいます。

譲渡所得は課税対象になりますが、居住用の不動産の売却ついては特別控除があるために、3,000万円以下の譲渡所得に対しては税金が課せられません。
また譲渡所得にかかる税金は所得税に分類されますが、分離課税のため他の所得とは分けて計算し、他の所得と合わせて確定申告を行うことになっています。

譲渡所得に課せられる税率は、その不動産を所有した期間によって異なります。5年以下だと短期所得、5年を超えると長期所得に分類され、それぞれ異なった税率が適用されます。

短期所得の税率は、39.63%(所得税率30.63%、住民税率9%)、長期所得の税率は20.315%(所得税率15.315%、住民税率5%)と定められており、短期所得は長期所得の2倍近く高い税率が設定されています。

また譲渡所得の課税対象には、借地権や耕作権の権利が含まれると共に、海外に所在する不動産についても対象になります。

課税譲渡所得金額の計算方法について

不動産の譲渡所得は、売却金額から、かつてその不動産を購入した際の金額と譲渡にかかる費用を減じたものになります。これを数式として次に示します。

  • 譲渡所得=売却金額-(購入金額+譲渡費用)

数式の「購入金額」は、次に示す①と②のうちから金額の大きい方を採用します。

  1. ①不動産の購入代金と取得に要した費用の合算額から「建物の減価償却費」を差引いた額
  2. ②譲渡収入金の5%相当額

数式の「譲渡費用」とは、譲渡をする際に直接かかった費用のことです。

不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税代などがこれに該当します。したがって建物の修繕費や固定資産税などの維持管理に要した費用は含まれません。

①の中にある「建物の減価償却費」は、次の数式から算出します。

  • 建物の減価償却費=建物の取得価格×0.9×減価償却率×経過年数

建物の減価償却率は建物の構造によって区分されており、木造が0.031、軽量鉄骨造が0.025、鉄筋コンクリート造が0.015と定められています。

たとえば20年前に購入した新築の木造住宅の取得価格が2,000万円だとすれば、購入金額は次のように算出されます。

  • 2,000万円×0.9×0.031×20年=1,116万円(建物の減価償却費)
  • 2,000万円-1116万円=884万円(購入金額)

経年するほど建物の減価償却費が大きくなるので、購入金額が抑えられることになります。

ところで建物の減価償却費を算出する場合に、土地建物一体で購入した物件であれば、どうすればいいのでしょうか。

いくつかの方法がありますが、最も確実なのは消費税による算出です。土地に対しては消費税がかからないので、購入時の契約書に書かれている消費税額は、建物に対して課せられた消費税ということになります。

この消費税額を手掛かりとして、購入当時課せられていた消費税率(3%・5%・8%)を用いて算出します。これを数式に表すと次のとおりになります。

  • 建物価格=(消費税額/消費税率)+消費税額
  • 土地価格=購入金額-建物価格

この他にも、国税庁が示した「建物の標準的な建築価額表」により、建物の面積当たりの単価を抽出して算定する方法があります。

建物が古くて、取得金額の手掛かりが何もない場合は、譲渡収入金の5%相当額を取得費とみなすことができます。



マイホーム売却時に受けられる税金の特別控除について

マイ ホーム 売却

マイホームの売却には、3,000万円の特別控除があるため、税額を相当低く抑えることができます。この3,000万円控除を受けるには、どのような条件が必要なのでしょうか。

マイホームを売却して譲渡益がある場合の特別控除について

居住用不動産を売って譲渡益があった場合は、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。この特別控除を利用した譲渡所得にかかる税金の計算式は次のようになります。

  • 課税額=(譲渡所得-3,000万円)×税率

居住用不動産とは、自分が住んでいた自宅をいいます。

もし現に住んでいなくても、従前に住んでいた住宅であれば、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば適用されます。

このため転勤などにより他都市で暮らしている間、自宅を貸家として貸し出していたとしても、上記の期間内であれば特別控除が適用されます。

ただし家屋を取り壊していた場合は、家屋を解体した日から1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却しなくてはいけません。

この期間中については、貸駐車場などの他の用途に使用してはいけないという条件があるので注意が必要です。

特別控除は自宅を売却すれば必ず適用されるというものではなく、売却した年の前年又は前々年に特別控除の適用を受けていた場合は利用できません。

したがって今年特別控除を適用されたとしたら、次に適用されるのは、3年目以降になります。

売却先にも条件があり、特定の親族や同族会社への譲渡は適用外となります。

また、買換え特例、譲渡損失の繰越控除、住宅ローン控除との併用は認められません。ただし「所有期間10年超の居住用不動産売却による軽減税率の特例」とは併用できます。

この「所有期間10年超の居住用不動産売却による軽減税率の特例」とは、所有期間が10年を超えているものについては税率が軽減されるという特例制度です。

マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合の繰越控除について

マイホームを売却しても、必ずしも利益がでるとは限りません。マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合は、売却した年のその他の所得と相殺して所得税や住民税を軽減することができます。

所得よりも譲渡損失が大きくて相殺できない場合には、譲渡損失の繰越控除を受けられる場合があります。

繰越控除は、翌年以降最長で3年間繰り越しができますので、売却した年と合わせて4年間適用されます。

マイホームの買い替え時に受けられる譲渡損失の繰越控除について

譲渡損失を翌年以降に繰り越して控除ができる条件は次のとおりです。ただし、この条件に適合しても、所得が3,000万円を超える年については適用できません。

【売却するマイホームの条件】

  • 売却するマイホームの所有期間が、売却する年の1月1日現在で5年を超えていること
  • その年の他の所得と損益通算しても、なお赤字が出るとき
  • 敷地面積が500平方メートル以上の場合は、500平方メートルまでが対象

【買い替えるマイホームの条件】

  • 前の住宅を売却して、翌年の12月31日までに新しいマイホームをローンで購入すること
  • マイホームを先行取得する場合は、翌年の12月31日までに前のマイホームを売却すること
  • 購入するマイホームは床面積50平方メートル以上を居住用とすること
  • 購入後のマイホームのローンは、融資期間が10年以上で、この特例を受ける各年の年末に残債があること

たとえば所得が600万円で譲渡損失が2,000万円の場合は、次のように繰り越されます。

  • 1年目  所得600万円-譲渡損失2,000万円=△1,400万円(翌年に繰り越し)
  • 2年目  所得600万円-1400万円=△800万円(翌年に繰り越し)
  • 3年目  所得600万円-800万円=△200万円(翌年に繰り越し)
  • 4年目  所得600万円-200万円=400万円(課税の対象)

このケースだと、所得がプラスになるのは4年目になってからなので、3年間は課税されないことになります。

マイホームを買い替えなくても受けられる譲渡損失の繰越控除について

買い替えではなく、マイホームを譲渡しただけでも譲渡損失の繰り越し控除は受けられます。

所有期間や所得の要件は買い替え時に受けられる繰越控除と同じですが、売却の前日に売却物件の住宅ローン残高があり、この金額が売却金額を超えていることが条件です。

売却前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が限度額となります。

住宅ローンが残っているマイホームを売却する方法

住宅ローンが残っているマイホームを売却するには、ローンばかりでなく、さまざまな課題も残されています。これらの課題は、どのように解決すればいいのでしょうか。

マイホームの抵当権を外す

通常、抵当権のついた物件を購入する人はいません。しかし残債がある限り、金融機関は抵当権を解除してくれません。このためローンの残っているマイホームを売却しようと思えば、まずローンを完済しないといけないのです。

しかしローンを完済するどころか、月々の返済にも窮していたらどうでしょうか。

ローンの返済が滞ったときに行う手法として任意売却というものがあります。任意売却を行うのは特殊なケースなので、金融機関も抵当権の解除に協力せざるを得ない状況になります。

一般の不動産の売却と同様に売り出しをして、買受人が見つかれば不動産売買契約を締結します。任意売却の場合、不動産売買契約の締結と抵当権を外す手続が同時に行われるのです。

売却価格がローンの残債を下回った際は自己資金で補う

任意売却をした場合でも、必ずしも売却額が残債を上回るとは限りません。もし下回った場合は、不足金は自己資金で補うことになります。返済できない場合は、また新たな債務を抱えることになるのです。

新たに住宅を購入する場合は買い替えローンを利用する

残債を補う資金がなくても、新たにマイホームを購入する際は、買い替えローンを利用する方法があります。

買い替えローンとは、ローンの残りを次の住宅ローンに組み込むことができる商品です。これを利用することで、残債が一括返済できます。

万が一のために買い替え特約を結んでおく

マイホームを買い換えする場合、多くの人が今住んでいる家が売れることを前提にしています。

早く新しいマイホームを購入したいけど、はたして今の家が想定どおりの値で売れるのか心配という人のために買い替え特約というものがあります。

通常の不動産売買契約だと、いったん締結すると解約する場合には違約金が発生します。当然、手付金も返済されません。

この買い替え特約は、今の家が期限内に想定金額で売れなかったら、違約金なしで解約ができるというもので、手付金も返済されます。

この買い替え特約を結ぶことで、積極的に新しいマイホームを探すことが可能になります。

新築一戸建てに買い替える場合の注意点

買い換えローンを組んだ場合、最初の段階からマイホームの価値以上にローンを抱えることになります。これは返済の目途がないとしたら、非常にリスクの高い行為だといえます。

もし返済できないような事態にでもなれば、任意売却をしてもローンが返済できないのは明らかです。しっかりと返済計画を立てて、成算があるかの見極めをしましょう。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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