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2019年02月21日更新

住宅を買取で売却する際に知っておきたいこととは

住宅を売却する方法に、「買取」があります。住宅の買取は、売却する人にとってメリットもありますが、デメリットもあります。住宅の買取の流れやメリット・デメリット、業者さがしのポイントを知って、有利に買取をすすめましょう。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

住宅を買取してもらうということは、どういうことか

住宅 買取

住宅の「買取」とは、誰が、どのように住宅を買い取ることでしょうか?

買取は誰が住宅を買うのか

住宅を売却する際は、不動産業者が仲介者となり、直接買い主に住宅を売却する方法があり、「仲介売却」といいます。この場合、「不動産売買契約」を買い主と結び、住宅を引き渡します。

しかし「買取」は、住宅に暮らす個人には住宅を売却しません。不動産業者などに住宅を買い取ってもらうことで売却します。そのため、買取業者と不動産契約を結び、買取業者に住宅を引き渡します。

買取の売却先には、どんな業者があるのか

「買取」をする業者には、不動産業者や不動産の買取再販業者がありますが、不動産業者であればどこでも買取してくれるわけではありません。不動産の買い取りを行っている業者をさがしましょう。

また、住宅を購入し、リフォームして再販する専門業者もあります。
どちらの業者でも、一括して直接業者に住宅を売却することになります。

買取の方法には、「即時買取」と「買取保証」がある

買取の方法には、「即時買取」と「買取保証」があります。
「即時買取」は、買取業者に直ぐに住宅を買取をしてもらえる方法です。「買取保証」は、不動産会社の仲介売却と買取の両方を行う売却方法です。一定期間、仲介で買い手を探し、その期間に住宅が売却ができなかった場合、買取をしてもらう買取方法です。

住宅の買取までの流れ

買取で住宅を売却する場合、どのような流れで買取されるのでしょうか?買取の流れとポイントをみてみましょう。

住宅買取までの流れとポイント

流れ 内容とポイント
相談前の準備 【内容】

  • 買取業者に相談に行く前の準備します。
  • 買取の査定金額の相場を相談前に調べておく
  • 相談に必要な書類を準備しておく

【準備する書類】

  • 住宅の建築確認申請書副本(あるとよい)
  • 上記がなければ、住宅の平面図や立面図
  • 登記権利証(土地・建物)又は測量図
  • 固定資産税評価証明書

【ポイント】

  • 業者に直接相談に行く前に、インターネットサイトの一括買取査定で、買取金額の相場を調べておきましょう。また、買取の相談をする際、必要となる書類も事前に準備しておきましょう。
    買取をスムーズにすすめることができます。
買取の相談 【内容】

  • 住宅の買取業者に買取の相談をする

【ポイント】

  • 買取の相談をする業者は、比較検討するため2、3社に相談しましょう
住宅の査定 【内容】

  • 買取の査定の相談をした業者が、住宅を訪問し査定をします。

【ポイント】

  • 買取査定をお願いする時には、必ず「訪問査定」をお願いしましょう。
  • 買取査定には、住宅を訪問しない「机上査定」もありますが、住宅を確認しないため正確な査定になりません。
  • 訪問査定の前には、住宅を事前に片付け、掃除をしておきましょう。
  • 訪問の際の印象が悪いと査定額が下がりますので注意しましょう。
  • また、複数の業者が査定にくる場合は必ず日時をずらして対応しましょう。
  • 同じ時間で査定をするのは、査定しづらく、売り主と話もしにくいため、印象が悪くなります。
買取価格の提示 【内容】

  • 査定をお願いした業者から買取価格の提示があります。

【ポイント】

  • 複数の業者から、買取金額がでてきたら比較検討しましょう。
  • どこの業者に買取りをしてもらうか、買取金額以外にも営業の誠実さや会社の信頼度・現金化の日数などもあわせて検討しましょう。
買取業者と打ち合わせする 【内容】

  • 買取をお願いする業者と、住宅を売却するまでの打ち合わせをします

【主な打ち合わせ内容】

  • 買取価格の決定
  • 売買契約の日はいつにするか
  • 必要手続きの確認
  • 引越しのタイミング
  • 家財道具やエアコンをどうするか
  • 決済時期(現金化される日)の確認

【ポイント】

  • 買取業者とは、売買契約を交わす前に細かい打合わせをしておきましょう。
  • 契約前なら要望が通りやすく、契約後・売却後のトラブルを防ぐことができます。
売買契約 【内容】

  • 買取業者と不動産売買契約を結びます。不動産売買契約を結ぶと買取業者から手付金が入金されます。

【ポイント】

  • 不動産売買契約は、とても重要です。売買契約書をよく読み、不明な点はその場で質問し、その上で記名・押印を行いましょう。
  • 売買契約を結ぶと買取業者から手付金が払われます。
引越しと決済準備 【内容】

  • 買取業者との決済日までに必要な準備をします。

【準備する内容】

  • 引越し先を決めて、引越しをする。
  • 住宅ローンが残っていたら、返済などの手続きをし、抵当権抹消手続きの準備を行う。
  • 公共料金などの手続き

【ポイント】

  • 売買契約後の売却手続きと住宅からの引越しが同時になり、とても忙しくなります。
決済・引渡し 【内容】

  • 銀行などの金融機関で、買取金額の残金を受け取り、住宅の引渡しを行います。

【ポイント】

  • 決済・引渡しは、司法書士も同席し、本人や書類を確認した後、抵当権抹消・所有権移転手続きが行われます。
  • 住宅の鍵や書類を引き渡して、手続きが完了します。

 



住宅の買取にはどのようなメリットがあるのか

住宅を「買取」で売却するメリットは、主に6つあります。

住宅を直ぐに現金化できる

住宅の売却を買取にするメリットは、住宅を現金にできるまでの期間が短いことです。
買取の相談から買取価格の提示までが3日でできる業者もあり、決済・引渡しまで、最短1週間。概ね1カ月で売却が完了し、住宅を現金化することができます。

不動産仲介による住宅の売却では、相談から売り出し・買い手が決定するまで平均3~4カ月かかります。そのため、相談から決済・引渡しまで、半年はかかることになります。
買取の現金化の速さは、現金が早急に必要な人には大きなメリットです。

売れ残ることがなく、確実に売却できる

住宅を仲介で売却する場合、不動産会社が営業活動をして買い手をさがします。そのため、購入希望者が現れても、条件があわなければ住宅はいつまでも売却できません。

つまり、仲介による住宅の売却は、場合によってはいつまでも売れ残る可能性があるのです。

しかし、買取の場合は、買取業者が直接住宅を買い取るため、住宅は確実に売却することができます。築年数が経っている住宅や人気のエリアではない住宅は、仲介ではなかなか売却できない可能性があるので、買取で確実に売却するとよいでしょう。

住宅の売却を他人に知られることがない

住宅を売却する理由は、人それぞれです。売却をする際、他人に家を売却することを知られたくないケースもあります。

仲介により住宅を売却する際、不動産業者はインターネットや広告に売却する住宅の情報を掲載したり、他の不動産会社に依頼したりして、販売活動を行います。また、購入希望者は、必ず住宅を内覧に来ますので、近隣住宅の方などにも売却することが知られてしまいます。

しかし、買取の場合は買取業者が住宅を買い取りしますので、住宅を売却することを他人に知られることはありません。

引越しまで、近隣にも住宅を売却することを知られたくない方は、買取で住宅を売却するのが良いでしょう。

瑕疵担保責任を負わなくてよい

住宅を仲介により売却する場合、売り主に「瑕疵担保責任」が発生します。

瑕疵担保責任とは、住宅を売却した後に雨漏りや水道の水漏れ・白蟻の発生などの不具合が住宅に発生した場合、一定期間内は売り主が責任も持ち、補修・修繕の保証し、責任を持たなければならないというものです。

買取の場合は、住宅の売却相手が買取業者で、住宅に実際に暮らす人ではないため、住宅の売り主は瑕疵担保責任は発生しません。
買取の場合、売却後に瑕疵担保責任による住宅の補修・修繕などの煩わしいことがありません。

仲介手数料がかからない

住宅を不動産業者の仲介で売却すると、不動産会社に「仲介手数料」という経費を支払うことになります。仲介手数料の目安は、売買価格×3%+60,000+消費税です。3,000万円の不動産で103万程の仲介手数料がかかります。

買取の場合は買取業者が直接買い取りをするため、仲介手数料は発生しません。仲介手数料は、住宅の売却価格が大きくなるほど大きな金額となるため、仲介手数料が発生しない買取は売却経費の上でメリットがあります。

最低限の補修とメンテナンスで良い

買取の場合、買取業者が査定をして買取価格が決定します。しかし、仲介による住宅の売却は、買い主が住宅を見に来てから、最終売却価格が決定します。

そのため、できるだけ住宅を良い状態にしておく必要があり、緊急性の高い修繕やリフォームが必要になります。住宅の印象が悪いと売れなかったり、値下げ交渉の対象となったりするためです。

買取は、業者に売却するため最低限の補修やメンテナンスで良く、経費を抑えることができることもメリットです。

住宅の買取にはどのようなデメリットがあるのか

住宅 買取

住宅を「買取」で売却するデメリットは、主に2つあります。

買取価格が仲介売却価格より低い

住宅の売却を買取で行う場合、「買取価格が低くなる」というデメリットがあります。
不動産業者が仲介をして行う売却と比較すると、仲介による売却価格の6~7割が買取価格になります。

買取は早期に売却でき、不動産仲介手数料がかからない・最低限のメンテナンスと補修で良いというメリットがありますので、かかる経費も合わせて、住宅の価格を比較してみるとよいでしょう。

不動産業者によっては買取を扱っていない場合がある

住宅を買い取りしてくれる不動産業者を探す際、不動産業者ならどこでも「買取」をしているわけではないので、注意が必要です。

不動産業者が住宅を買取する場合、買い取りできるだけの資金力がなければ買い取りすることはできません。そのため、大手の不動産会社など資金力がある会社や買取再販をしている会社が買取業務を行っています。

不動産仲介専門の不動産会社や賃貸専門の不動産会社では、まず買取は行いません。不動産業者の専門性を見極めて、相談しましょう。

住宅ローン残があっても買取してもらえるのか

住宅を売却する際、住宅ローンが残っている場合があります。住宅ローンが残っているということは、売却する住宅(土地含む)に住宅ローンの抵当権が設定されています。

「抵当権」は、住宅ローンの返済ができなくなった時、住宅(土地含む)の権利を担保として住宅ローンを借りた金融機関に渡しますというもので、抵当権がついた住宅を買取する業者はいません。
住宅ローンが残っている住宅を買取で売却する場合は、抵当権を外すことができるかが問題となります。

住宅ローンが残っている住宅を買取で売却する場合、まず抵当権を抹消する手続きが必要で、抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなくてはなりません。

自己資金があれば、自己資金で住宅ローンを完済して、抵当権をはずします。
買取の場合は、買取査定価格が住宅ローンより大きければ、買取してもらえます。

しかし、住宅ローンが残っている住宅は、どうしても買取がしてもらえないケースもあります。その場合は、任意売却という方法で住宅を売却できるケースもあります。任意売却には、期日や必要な手続きがありますので、買取ができない場合、早めに専門家に相談しましょう。

住宅を買取してくれる不動産会社を探す際のポイントとは

住宅を売却する際、まず不動産会社に相談をしますが、不動産会社ならどこでも、住宅を買取してくれるわけではありません。スムーズにより有利な条件で買取をしてくれる不動産会社を探すにはいくつかのポイントがあります。

不動産業者の種類を把握する

不動産会社は、会社により得意とする業務があります。不動産会社の業務には、不動産の仲介・売却・買取・賃貸があり、それぞれ専門や得意な業務が決まっています。

賃貸が得意な不動産業者では、やはり買取はむずかしいものです。買取を相談する際は、買取業務を行っていて、買取が得意な不動産会社を選びましょう。

相場を知っておく

住宅を売却しようと思ったら、不動産業者を探す前に、まず住宅の相場を知っておきましょう。相場を知っておくと、不動産会社を探す目安になります。

不動産会社から提示された買取価格が相場より高い場合や低い場合、それぞれ理由を確認しましょう。不動産会社が買取に対し熱心なのか、経験が豊富で知識があるのか、誠実であるのか判断することができます。

複数社の査定を受ける

住宅の買取査定を依頼する場合、少なくとも3~4社の不動産会社に査定依頼をしましょう。
1社のみの場合、査定金額が適正なのか、本当にこの会社にお願いして良いのか、なかなか判断できません。しかし、複数社に査定を依頼すれば、まず、査定金額を比較できます。それ以外にも営業の熱心さや誠実さもわかります。それに打ち合わせをすれば、買取が得意な不動産会社もわかります。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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