一軒家売却のコツ！失敗しない業者の選び方

一軒家の売却は難しいってホント？

一軒家はマンションの売却に比べて難しく、売却までの期間も長くなると言われています。
なぜそのように言われているのか、一軒家の売却の特徴を知れば、理由を理解することができます。

また、理由がわかれば、売却時に対策が可能な内容がわかります。

一軒家の売却傾向

将来は一軒家を持ちたい、という願望を持つ人は多くいます。

都心では、交通の便の良い場所にはマンションが建ち、一軒家の数が少なくなります。
また、少ない一軒家の価格は高くなり、手が届きにくくなります。

そのため、地方や郊外の一軒家の方が、需要と供給が多くなります。
都心でも一軒家は売却できますが、郊外や地方の物件を求める人が多くなるため、都心より郊外の一軒家が売りやすい傾向がある言えます。

一軒家が売れにくいと言われる理由

一軒家購入＝新築

日本人には、まだまだ「新築信仰」が根強くあります。
買うなら新しい家を！という人が多いため、中古物件が売れにくくなります。

注文住宅の場合は仕様も個性的

注文住宅は、建てる人の夢がつまった住宅の建築を実現できます。
しかし、注文住宅を売却することになったとき、建てるときにこだわった自分のための仕様が、万人には受けないこともあります。

つまり、一般的な3LDKなどのシンプルな家と違い、部屋数が少なかったり、ほかの人にはいらない装飾があったり、使い勝手が悪かったりということになり、それらが壁となって売却に時間がかかってしまうことがあります。

買主にとって確認事項が多い

マンションの場合は、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの構造で、共用部は管理会社で管理します。

それに対して、一軒家の場合は木造が多くなり、全てにおいて買主が管理します。
そのため、マンションに比べて確認しておきたい項目が多くなり、購入に対して慎重になります。
結果的に、購入の決定までに時間がかかることが多くなります。

買主はどんな項目を確認したいのか、下記にまとめました。

• 建物のメンテナンスやリフォームはどの程度されているか

メンテナンスがきちんとされている家は、家の傷みが少なく長持ちします。
どの程度メンテナンスされているかは、家の状態を知るうえで重要になります。

白アリ被害の予防、基礎や柱に腐った部分がないかなども、確認しておきたい点です。

また、リフォームの状況を知れば、購入後にリフォームが必要かどうかの目安にすることができます。

• 土地の権利と境界線がはっきりしているか

土地の権利者が売り主であり、購入した時にスムーズに登記ができるかも重要確認事項です。
また、近隣との境界線がはっきりしているかも、のちのトラブルを避けるためにも確認しておきたい項目です。

土地が私道に面している場合は、私道の所有者や、私道に関する取り決めの確認も必要です。

逆に言えば、買主が確認したいこれらの事項に、回答を明示できれば、スムーズな売却に結びつく可能性が高くなります。

旧耐震基準の一軒家は住宅ローン減税が利用できない

1981年（昭和56年）6月1日以降に確認申請を受けた建物は、より地震に強い「新耐震基準」が適用されています。

1981年以前の古い物件を購入する場合は、「旧耐震基準」の住宅となり、住宅ローン減税を利用できません。

古い物件でも、建て主のこだわりで新耐震基準を満たすような物件も存在します。
しかし、住宅ローン控除は金額的にも大きくなりますので、利用できないとなると住宅購入の妨げになることがあります。

一軒家の売却をスムーズに進めるコツ

一軒家をできる限り早く、高額で売却するには、どのようなコツがあるのでしょうか。

ハウスクリーニングをする

一軒家の購入を前向きに検討する人が、確認に訪れるのが内覧です。
近い将来、この家に住むかもしれないと気持ちも高まっていることでしょう。

ところが、掃除が行き届かない汚れがこびりついた家を見ることになったら、どう思うでしょうか。
逆に、きれいに掃除されていれば、スムーズに購入が決まる可能性も高くなります。

できるだけ早く売却が決まれば、値下げすることなく高額での売却が可能になります。
また、汚れを値下げ交渉の材料にされることもありません。

つまり内覧前には、部屋を片付けて、できるだけ掃除をしておく方が有利です。

購入を検討する人が、特に気になる個所が水回りです。
水回りは、自分で掃除した場合と、ハウスクリーニングのプロに任した場合では、明らかに差が出ます。

可能であれば、水回りはプロの手に任して、そのほかの場所は自分で掃除をするとよいでしょう。

また、明らかに修繕が必要な個所は、できる範囲で直しておきます。

リフォームやメンテナンスの履歴を調べておく

リフォームやメンテナンスはアピールポイントでもあるので、おこなった年などを調べて一覧にしておきます。
リフォームは室内の設備更新や内装材の更新など、メンテナンスは外壁や屋根の塗り直しなどを調べます。

土地の権利書を用意しておく

権利書は、土地の所有者が誰であるかを証明する書類です。
書類には、抵当権や借地権も記載されています。
つまり、権利書を見れば、土地に権利を持つ人がわかる重要な書類です。

一軒家の売却には、土地の権利書を用意します。
もしも、紛失してしまった場合は手続きが必要ですので、不動産業者に相談しましょう。

売却物件の相場査定額を調べる

一軒家を売却する場合、土地と建物がおおよそいくらと評価されるのかを、前もって調べておきます。

すでに頼みたい業者がある場合には、その不動産業者に、机上査定を依頼します。

一括査定・机上査定は、物件を見ることなく、物件情報から机の上で査定金額を算出する方法です。物件の相場を知り、不動産業者ごとの査定金額の違いを参考にします。

ある程度、不動産業者を見極めたら、数社に訪問査定を依頼します。
訪問査定は、実際に査定担当者が家を訪問して、詳しく状況を確認し、より正確な査定金額を算出します。

不動産業者に査定金額を算出してもらい、算出理由を整理しておくことで、不動産業者の選定や販売金額の決定もスムーズになります。

一軒家売却を成功させる不動産業者の選び方

不動産業者の選出によって、販売価格や売却までの期間に大きな差が出ます。
売却したい一軒家にあった不動産業者、もっと言えば営業担当者との出会いが大切になります。

ここでは、一軒家売却をスムーズに成功させる不動産業者の選び方をまとめます。

査定価格を比較する

机上査定、訪問査定の方法で査定金額を算出してもらったあと、それらの金額をどのように比較すればよいのでしょうか。

価格が高いからというだけで、不動産業者を選定することはおすすめしません。
必ず、算出の根拠を確認するようにします。

ほかの不動産業者より高い査定金額を算出する理由として、売却物件の地域に強い、一軒家の売却に強い、すでに見込み客がいるなどが考えられます。

査定金額の根拠を確認することによって、不動産業者の姿勢や、営業担当者との相性や営業方法も確認できます。

不動産業者の得意分野を調べる

不動産業者は数多く存在し、それぞれ得意分野があります。
賃貸・新築・中古・マンション・一軒家などのほか、得意な地域を持ちます。

そのため、中古の一軒家の売却を得意とし、売却物件の地域に強い不動産業者を調べることで、円滑な売却が可能になる確率が高くなります。

営業方法を確認する

査定を依頼したときには、金額だけに注目せず、どんな販売活動をしてくれるかも確認します。

まず、どのような広告を出してもらえるのか。
たとえば、新聞の折り込み広告やインターネット広告などの内容を確認します。

販売活動の報告を、どのような形式でしてもらえるのかも確認しておきます。
売却物件の問い合わせや広告の状況など、媒介契約の形態によって一定期間の報告義務はありますが、内容の決まりはありません。

売却への進捗状況がわかる報告を、きちんとしてくれる不動産業者を選びます。