ローンが残るマイホームを売る際のポイントは？

ローンが残るマイホームを売る方法について

基本的にマイホームを売りに出すには、住宅ローンの完済が必須条件です。しかし、ローンが残っていても、売却できる方法があります。ローンが残っているマイホームの売却条件について、詳しくご説明します。

ローンが残るマイホームの抵当権を外す

抵当権とは、住宅ローンを組む際、その物件を担保とすることを意味します。基本的に、抵当権を抹消できるのは唯一、ローンを全額返金できた時だけです。

つまり、ローンが残っている物件は抵当権付きということになります。マイホームに抵当権が付いた状態でも、売却は可能です。

ただし、ローン返済が滞ると競売となり、条件がさらに不利になる可能性も高いことから、抵当権付きの物件を購入する人はほとんどいません。

売主が不動産の売却代金を受け取るのと同時に、金融機関がローンの残債を一括引き落としし、完済が完了します。その後、司法書士が必要な書類を法務局に持ち込み、抵当権抹消が行われます。

売却代金がローン残高よりも少なかった場合、差額の自己負担が必要ですので、注意しましょう。

ローンが残るマイホームを買い替える場合について

買い替えでのマイホーム売却は、ローンの残高よりも売却価格が安くなることも想定しながら、資金計画を立てるのが無難です。

もし自己資金が不足しており、充当ができない場合には、買い替えローンも利用できます。買い替えローンは、マイホーム売却代金でも残ってしまうローン残高分を、新しい住居の代金に上乗せして借りる方法です。

担保である新居物件よりも高額な融資になるため、金融機関における融資の審査が厳しくなる傾向にあります。

新しい住宅が竣工している場合は、買い替えローンへの以降が比較的スムーズですが、竣工前のマンションなどを購入する場合、引き渡しが終わってからローン返済がスタートします。

一軒家であれば、工事の着工金などのために、住宅ローンの他に別途、一時的なローンを組まなければならないケースもあるので注意してください。

新しい住居に対して、つなぎ融資を利用することもひとつの手段です。ただし、無担保融資となり金利も比較的高めになりますので、計画的な利用を意識するとともに、返済を考慮すると、できるだけ避けたいところです。

万が一、マイホーム売却ができなかった場合を想定して、買い替え特例をつけておくことをおすすめします。買い替え特例は、売却できたマイホームより高い物件を買った場合に、譲渡益への課税を延長できる制度です。

逆に、マイホームより安い物件を購入した際には、通常の譲渡所得税よりも安い税率となり、どちらの場合でも、比較的、支払う税金が少なくなります。

ローンを完済せずにマイホームを売る方法には任意売却もある

任意売却は、住宅ローンを契約している金融機関に同意を得て、不動産を売却する方法です。資金繰りが厳しくなった際にも売却ができる救済制度のひとつで、無理なく返済しながら、売却で資金を得られるメリットがあります。

ただし、売却価格が通常の相場よりも低くなりやすい点や、金融機関へ同意を得る条件が多少、複雑になる点など、デメリットもあるので注意してください。

マイホームをより高く売るための方法について

マイホームをより高値で売却するために、事前にできることもあります。そのポイントについて、具体的にご紹介していきます。

訪問査定を依頼する

マイホームが、どのくらいの値段で売れるのかを具体的に知るために、不動産会社に査定を依頼します。
いったん売却を依頼する不動産会社を決めたら、一般媒介契約で進めるようにしましょう。万が一、担当者の動きが鈍かった場合に、他の不動産会社へ依頼することが可能な契約です。

近隣物件の相場を把握しておく

マイホームの周辺物件が、どのくらいの価格で売れているのか、相場を調べておきましょう。

今ではインターネットですぐに相場をチェックできます。相場観を掴んでおくと、不動産会社の査定価格が高いのか安いのか、自分でもある程度判断できるでしょう。

中古物件だけでなく、新築物件の価格や賃貸における賃料なども、他のエリアと比較しながら、大まかにでも抑えておくことをおすすめします。

マイホームの水回りを綺麗に清掃しておく

売却する際には、空の部屋であっても、クリーニングやリフォームを行うのが基本です。

特に水回りは、汚れが残っていると圧倒的に印象が悪くなり、他の部分がキレイであっても、一気に購入の候補から外されてしまう傾向が見られます。

キッチンやトイレ、洗面所、お風呂といった設備は、プロのクリーニングに依頼するなどして、新築並みに仕上げておきましょう。

クリーニングをプロに依頼するのに、3LDK全体で5万円前後からと、リーズナブルです。水回りだけでなく、クロスの破れや汚れ、畳の変色やカビ、ホコリが残っているなどは、売却時にはNGポイントとなります。

たとえその状態で購入候補とされても、売却価格を下げてしまう要因にもなりかねません。どうしてもクリーニングで賄えない場合は、簡単なリフォームでカバーすると好印象です。

マイホームを売る際に発生する税金について

次はマイホームを売るにあたり、発生する税金についてです。国で設けられている特別控除により、税率や金額が異なってきますので、対象となる条件などを抑えておきましょう。

マイホームを売る際の3,000万円特別控除について

3,000万円特別控除とは

自宅を住み替えるために住宅を売買する場合に、譲渡所有から3,000万円が控除される特例です。投資目的の不動産売買と異なり、売却価格のうち3,000万円分は、所得税や住民税といった税金が免除されます。

マイホームの売却価格が3,000万円以下だった場合は、全額が控除対象となり、課税されません。短期間や一時的な居住であっても、マイホームとして使用していれば、適用されるケースがほとんどです。

この特例は、住まなくなった日から数えて、3年後の12月31日までに売却が成立した物件に採用されます。

3,000万円特別控除が受けられないケース

ただし、次のような場合には3,000万円特別控除は受けられないことになっています。

• 土地のみ、あるいは借地権のみの売却
• 親子、夫婦など内縁関係の特別関係者への譲渡である場合
• 前年とさらにその前の年に3,000万円特別控除を受けた場合
• 買い替え特例が適用されている場合

所有期間が10年を超えるマイホームを売る際の軽減税率について

軽減税率適用の条件

マイホームの所有期間が10年を超える場合に、軽減税率が適用されます。上記の3,000万円特別控除と同様に、済まなくなった日より3年後の12月31日までに売却されている必要があります。

譲渡所得に対する税率

譲渡所得に対する税率は、次のように決められています。

• 譲渡所得が6,000万円以下：譲渡所得×14％（所得税10％+住民税4％）
• 譲渡所得が6,000万円超：譲渡所得×20％（所得税15％+住民税5％）

3,000万円特例控除と併用が可能

この軽減税率は、先に述べた3,000万円特別控除との併用が可能となっています。そのため、10年以上所有しているマイホームの売却では、譲渡益が出たとしても課税されないケースがほとんどです。

長期譲渡所得税と短期譲渡所得税について

長期譲渡所得の適用条件

長期譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点で、物件を5年以上所有していれば適用されます。この計算において、5年以下であった場合には、短期譲渡所得税が課税されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

長期譲渡所得税、短期譲渡所得税それぞれの税率は以下の通りです。

• 長期譲渡所得税：譲渡所得×20％（所得税15％+住民税5％）
• 短期譲渡所得税：譲渡所得×39％（所得税30％+住民税9％）

所有期間が10年未満の場合

マイホーム所有期間が10年未満の場合、先の軽減税率ではなく長期譲渡所得税あるいは短期譲渡所得税が適用されます。

売却における譲渡益が3,000万円以上見込めるのであれば、不動産会社に売却のタイミングを、あらかじめ相談しておきましょう。

マイホーム買い替え時の譲渡損失繰越控除について

譲渡損失繰越控除の適用条件

マイホームを買い替える際に、譲渡損失の繰越控除が利用できます。適用条件は下記の通りです。

• 所有期間が税務上の計算で5年以上であること
• 譲渡する前年1月1日〜12月31日に購入する新居は床面積50平米以上であること
• 新居取得の年の12月31日時点で10年以上の住宅ローンを組んでいること
• 新居購入の年の12月31日までに居住として用に供すること

住宅ローンとの併用も可能です。ただし、所得が3,000万円以上である場合は不適用となります。

買い替えでなくても譲渡損失が適用される

買い替えでない場合でも、マイホーム売却時に譲渡損失が発生すると、譲渡損失の繰越控除は適用とされます。この場合、条件が変わりますので注意が必要です。

後で支払うべき税金の費用が不足することのないよう、資金計画にあらかじめ盛り込んでおくと安心です。