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2021年05月27日更新

マンションは売却と賃貸どちらが最適かを徹底比較!

転勤や転居など、大切なマンションを処分する必要が生じた場合、売却と賃貸のどちらが最適か慎重な判断が求められます。売却と賃貸を比較する際のメリットとデメリット、適しているケース、賃貸の契約、金銭的に計算して比較する方法について紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

マンションを売却する場合と賃貸に出す場合のメリット・デメリットを比較

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マンションを売却する場合のメリット

住み慣れたマンションを売却する場合のメリットとしては、まとまった確定資金を得ることができることに加え、不動産を所有していることでかかる税金や管理費用が不要になることがあげられます。

マンションに戻ることが確実な場合や将来にわたって安定的な賃料収入が見込める場合を除き、売却により、賃貸に伴う管理や経費などの負担、経年劣化によるマンション価値の低下についての心配を避けることもできます。

マンションを売却するデメリット

マンションを売却すれば、せっかく手に入れた不動産としての資産がゼロになることに加え、売却のための費用や売却益に対する税金が発生する可能性もあるというデメリットが生じます。

マンションを売却する際には、不動産業者への仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用である登録免許税や司法書士への報酬などの諸費用が必要となります。

また、マンションの売却益に対しては、所得税と住民税が課されます。

さらに、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税も別途、課税されることになっています。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットとしては、賃料収入が期待できることが挙げられます。資産としての不動産を所有したまま、収入を得ることができることになります。

住宅ローンがある場合でも、長期の比較的低金利なローンを選ぶなど、月々の返済額を少なく抑えていることも多いでしょう。

このため、家賃収入を住宅ローンの返済や経費に充当できることで、月々では黒字になりやすいと言えます。

また、分譲マンションは賃貸用に作られたマンションとは異なり、一般的に基本的な構造や設備、管理も充実していることから、近隣地域の賃貸用マンションに比べて高めの賃料を設定することが可能です。

税法上も、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、住宅ローンの金利などの費用については、不動産収入を得るための経費として、所得控除の対象とすることが可能です。

マンションを賃貸に出すデメリット

居住用のマンションを賃貸に出すデメリットとして、賃貸に出すための費用がかかることや、管理に手間がかかることが挙げられます。

借主をさがす際、不動産業者に仲介を依頼すれば、不動産会社へは賃料1か月分の半額を限度とする仲介手数料を支払わなければなりません。

マンションの立地や築年数、設備などの条件により、借主がすぐには決まらずに空き室となるリスクもあります。

空き室でも、マンションの管理費や住宅ローン、さらには維持費を支払う必要があります。

また、自分でマンションの賃貸経営を行う場合、家賃の集金や物件の管理などに手間がかかります。

不動産業者などの管理会社に任せる場合には、手間が省ける反面、賃料の5%程度の費用が発生します。

賃貸経営では、近隣住民とのトラブルやクレーム処理、家賃の滞納、退去時には部屋の現状回復や敷金の精算など、借主とのトラブルが発生するリスクも抱えることになります。

賃貸用住宅は、個人が自分の財産を大切に維持しながら住むのとは異なり、傷みやすいと言われています。

新たに借主を探す際には、不動産業者の広告費や経年劣化による設備の修繕費も貸主が負担しなければなりません。

新たな借主との契約が整うまでには、最低1か月、長い場合には数か月かかることが一般的で、その間は空き室となり家賃収入はありません。

賃貸を中止して売却したい場合は、売却するタイミングで入居者がいれば「収益物件」として売り出すことになります。

その際は、買主が不動産経営を行う業者や投資家などに限定されることになります。

収益物件は投資の対象であるため、購入額に対して家賃収入がどの程度あるかという「利回り」が低ければ、マンションの価値が厳しく査定されることになります。



マンションを売却する方が良いケースと賃貸に出す方が良いケースを比較

マンションを売却する方が良いケース

住宅ローンが残っている場合は、マンションを売却する方が良いケースと言えます。

住宅ローンはあくまでも居住用住宅の購入が前提となっています。このため、賃貸を目的とする場合は利用することができません。

居住用には使用せずに賃貸へ出すとなれば、金融機関に相談したうえで、同じ金融機関のアパートローンなどに変更するか、別の金融機関の賃貸ローンに借換えることになりますが、売却すれば、住宅ローンの一括返済が可能です。

現在居住しているマンションに将来的に住む予定がない場合も、マンションを売却する方が良いケースと言えます。

賃貸経営に伴う収入面でのメリットはあるものの、賃貸経営はリスクを伴っていることに加え、時期も確定しないまま売却を先送りにしていれば、マンションの資産価値も経年劣化などで自然に下がっていくことになります。

マンションを所有し続けることにより発生する管理費、修繕積立金、固定資産税、住宅ローンの金利など諸費用を払い続ける余裕がない場合も、売却する方が良いと言えるでしょう。

マンションを賃貸に出した方が良いケース

 
マンションを賃貸としておく方が良いケースとしては、空き室となるリスクが少ない条件として、立地条件や設備などが良いマンションの場合が考えられます。

一般的に、安定的な賃料収入を得るためには、他の賃貸物件との競合やニーズの変化などに対応できる、立地条件や設備の良さを備えていることが重要な要素です。

マンションに戻ることが確定している場合は、一時的に賃貸に出しておく方が良いケースということができます。ただし、契約期間や契約の更新の有無を定める賃貸借契約に関しては注意が必要です。

このようなケースでは、「定期建物賃貸借契約」が有効です。

この賃貸借契約では、書面で契約を行う場合、契約の更新をしないことや1年未満の契約期間でも賃貸を行うことが認められます。定期借家契約とも呼ばれます。

マンションを賃貸に出す場合のパターンを比較

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サブリース契約

サブリース契約とは、マンションを不動産会社に借りてもらい、不動産会社と入居者で賃貸契約を結ぶ賃貸の方法です。

この契約により、貸主は、空室リスクと家賃滞納リスクを解消することが可能です。

マンションの賃貸経営は空き室になれば家賃収入はなく、マンションの維持管理費や住宅ローンの支払いなどは支払い続けなければならないといったリスクを抱えています。

サブリース転貸借契約は、一般の賃貸借契約が貸主と借主の間で締結されるとのは異なり、いったん不動産業者に貸し、その不動産業者がマンションの入居者に転貸するという形をとります。

サブリース契約の場合、契約の相手方は不動産業者となるため、マンション入居者の有無や滞納などは無関係です。

このため、貸主の空き室リスクと家賃滞納のリスクを解消し、毎月家賃収入を得ることが可能となります。

ただし、貸主は不動産経営のリスクやトラブルを回避できる代わり、不動産業者に対しては、一般的に家賃収入の2割~3割程度の保証料を支払う必要があります。

リロケーションサービスとは

リロケーションサービスとは、定期借家契約とサブリース契約を組み合わせたもので、期間を限定して貸し出すことができることに加え、賃貸マンションの管理を不動産業者に任せることができる仕組みです。

リロケーションサービスのメリットとしては、定期借家契約として貸し出す期間を限定できることに加え、サブリース契約であるため、契約期間中に一定額の家賃収入が保証されることが挙げられます。

また、管理業務も全て不動産業者に任せることができるということもメリットですが、不動産業者に対しては、サブリース契約と同様、家賃収入の2~3割を保証料として支払う必要があります。

マンション売却と賃貸のどちらがお得か金銭的数値で比較

マンションPERについて

マンションPERは、マンション市場調査会社・東京カンテイが考案・発表する、新築のマンション1戸当たりの収益力を測る指標です。

この指標は、新築のマンション価格が、同じ駅圏内にある分譲用マンションについての賃料の何年分に相当するかを示すもので、賃貸用に仕向けた場合、何年で新築の購入価格を回収できるかを意味します。

マンションPERの計算式は、「マンション購入価格 ÷ (賃料月額 × 12カ月)」で表されます。

マンションの購入価格が低く、賃料収入が多いほど数値が小さくなり、収益性が高いことを示します。

表面利回りと実質利回りについて

金銭的に賃貸と売却のどちらが得かを金銭的に比較することができる指標として、購入価格に対する1年間の収益の程度を表す「利回り」があります。

この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りは、マンションの購入価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという、表面的な収益性を表します。

表面利回りの計算式は、「想定される1年間の賃料収入 ÷ マンション購入価格 × 100 (%)」で表されます。

一方、マンション購入価格に対する「経費を差し引いた後の実質的な賃料収入」の割合を、実質利回りと呼びます。

実質利回りは、一般的に、賃料収入の2割程度と言われる賃貸用マンションの管理・運営に要する経費を賃料収入から差引いた、実質的な収益性を意味します。

実質利回りの計算式は、「(1年間の賃料収入 - 運用経費) ÷ マンション購入価格 × 100 (%)」として表されます。

なお、運用経費としては、管理費、修繕積立金、都市計画税や固定資産税、火災保険料のほか、賃貸業務を委託する不動産会社への管理委託費などが該当します。

賃貸相場と売却相場を算出する

賃貸や売却についての相場を調べる場合、インターネットの物件情報サイトで、類似の条件にある物件と比較することが可能です。

その際は、最寄りの駅名や駅からの距離、広さや築年数などが、検索での主な類似条件です。

また、国土交通省が公表する公示地価や不動産売買取引情報なども利用できます。

比較の際は、全く同じ条件のマンションは存在しないため、通常、1㎡または1坪といった単位面積当たりの数値に換算して比較します。

マンションの資産価値については、相場のほか公示価格や路線価などからおよその相場を知ることもできますが、専門の不動産業者による査定を受けることが重要です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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