マンション売却を依頼する不動産会社はどこを選べば良い？

マンション売却はどこの不動産会社に依頼すればいいか？

複数の不動産会社に見積もり査定を依頼すると良い

マンションを売却するなら、できるだけ高く、そして早く売却したいと考えます。

不動産の価格は、築年数や専有面積などによる基本情報での相場があります。

しかし、不動産会社によって異なる査定金額が提示されることが多くあります。

これは不動産会社（以下、業者）によるさまざまな意向が、売価に影響されるためです。

たとえば、業者は売却が成立した時のみ、仲介手数料を得ることができますが、早く自社で売って手数料を得ようと、相場よりも低い価格での売却を提案する場合があります。

また反対に、条件の合うマンション購入希望者を抱えている場合は、価格を下げずに売れるため、高めの価格を提案する場合もあります。

このように、条件により査定金額が異なるため、業者による見積もりに幅が出るのです。

そのため、マンションを適正な価格で売却できるよう、複数の業者に見積もり査定を依頼し、業者を比較することが必要になります。

また、査定金額の幅を確認して相場を知っておけば、業者に査定金額の根拠を説明してもらう際にも役立ちます。

売却したい物件に合った不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときに迷うのが、大手不動産会社にするか、中小の不動産会社にするかというものです。

名前も良く知っている会社を選ぶ安心感もありますが、実はどちらもメリットがあり、売却したい物件に合った不動産会社を選ぶ必要があります。

大手不動産会社の強みは、マンションを購入する予定がある顧客数の多さです。顧客数の多さを活かして、売却物件に合う顧客に物件の紹介をしてくれることが可能になります。

特に顧客数の多さが威力を発揮するのは、都内の物件と言えます。都内居住者の購入や買い替え以外に、地方都市から都内への流入も増え続けています。

全国に顧客を抱える大手不動産会社であれば、地元の人だけでなく多くの人に販売活動が可能になります。

また、大手不動産会社は取り扱い物件数を増やすために、多くの物件がある都内に力を入れます。

そのため、自動的に都内でマンションを探している人は、物件数の多い大手不動産会社で探すことになり、買い手が見つかりやすくなります。

以上のことから、売却したいマンションが都内の場合は、大手不動産会社を選ぶ方がよいと言えるでしょう。

では、地方のマンションを売却したい場合はどうでしょうか。地域にもよりますが、こちらは逆に、中小の不動産会社を選んだ方がよい場合があります。

地方にある地元の不動産会社は、その地でマンションを探している顧客と強い結びつきがある場合も多く、地域の情報に強いという特徴があります。

また、信頼関係で成り立つところもあるため、親身になって相談に乗ってくれる可能性が高くなります。

特に大手不動産会社が店舗を置かない地域では、中小不動産会社のネットワークが役に立ちます。

大手か中小かは、それぞれのメリットがありますので、売却物件が都内ではない場合は特に、両方に査定見積もりを依頼してみてはいかがでしょうか。

不動産一括査定サービスを利用するメリット

不動産会社と媒介契約を結ぶまでに、数社の不動産会社に売却予定のマンションの見積もり査定をしてもらうことになります。

しかし、名前がよく知られている大手不動産会社以外の不動産会社は知らない、ということが多くなります。

そんなときに役に立つのが、複数社の不動産会社に一括で見積もり査定を依頼できる「不動産一括査定サービス」です。

パソコンやスマホから簡単に依頼でき、1度情報を入力すれば、登録されている不動産会社数社から、見積価格の返答がもらえるサービスです。

また、一括査定サービスは大手企業がおこなっていることが多く、安心して不動産会社の選定を任せられるメリットもあります。

一括査定サービスの利用は無料です。

査定金額は物件によっては100万円以上の差が出る場合もありますので、相場と査定金額のずれを発生させないためにも、このサービスを利用するメリットは十分にあります。

一括査定を提供するサイトは、それぞれ特徴があり、対象の不動産会社も異なります。

大手不動産会社のみから見積もり査定をとれるものや、大手や中小不動産会社の両方から見積もり査定がとれるものもあります。

売却物件に合わせて選ぶとよいでしょう。

マンションを売却したい顧客へ、不動産会社からおこなう最初の接触が、見積もり査定価格の連絡になります。

そのため、自社を選んでもらえるよう他社よりも高い価格を目指すことが多くなります。

しかし、相場より不当に高い価格も不信感を持たれ、逆に低すぎる価格も選ばれません。

不動産会社は各社が持つ情報やノウハウから、適正な見積もり査定額を算出します。

注意としては、見積もり査定額と、最終的な売却価格はイコールではないということです。

市場の動向や、購入者の値引きなどで見積もり査定額、販売当初の価格、最終売却時の価格は変動することがほとんどです。

つまり約束されるものではないので、少し高めに査定額が出る可能性も高くなります。

査定価格の根拠を、不動産会社に確認してみるとよいでしょう。高い価格でも根拠があり、問題のないケースがあります。

ほかに、一括査定サービスを利用することで、不動産会社に支払う媒介手数料が安くなるケースもあります。

不動産会社に支払う媒介手数料は、販売価格に対する上限が決められています。

不動産会社の利益はこの手数料から得られますので、多くの不動産会社が上限の手数料を請求します。

金額としても大きいこの手数料をできるだけ安く済ませたいとする人は多くいます。

原則的に、値引きは難しい部分ですが、一括査定サービスを利用することで、ほかの業者と競合することになり、限定的に値引きしてもらえることがあります。

ただし、手数料を値引きしても販売したい魅力的な物件かどうかが重要になります。

また、信頼できる業者を探すことが、一括査定サービスを利用する目的でもあります。

よって強引な値引きはサービスの質を落とす可能性もありますので、慎重におこなうことが望まれます。

マンションの売却がうまくいかない場合はどこに問題が？

不動産会社と媒介契約を結び、チラシやネットによる販売活動がスタートしても、なかなか売却が決まらない場合があります。

どのような原因が考えられるか、またその解決方法をご紹介します。

売却価格を高く設定している

不動産会社と相談して売り出し価格を決め、販売活動がおこなわれても、購入希望者がなかなか現れないことがあります。

この場合、売り出し価格が相場に対して高く設定されていることが、原因となっている場合があります。

売却マンションの近隣の不動産価格を再度、確認するなどして、高すぎる場合は、価格の見直しが必要になります。

価格の変更の時期や、どの程度価格を下げるかは、不動産会社とよく相談する必要があります。

物件情報の条件とマッチする希望を持っている購入希望者がいない

マンションの購入希望者は、価格や情報から欲しい物件を検索します。条件がマッチしていないことで、物件がヒットしない状態になっていることも考えられます。

たとえば、駅から離れている場合、バスの所要時間だけでなく、「閑静な住宅街」などのプラス条件を入れるなど、求められている条件に近づくよう、詳細情報を見直します。

そもそも物件情報が購入希望者の目に届いていない

これは不動産会社の担当者が、販売活動に積極的でない場合におこります。広告量が少ない、または情報を公開していないことが考えられます。

どのような広告をおこなっているかを不動産会社に確認し、販売活動の方法を再検討してもらいます。

売り出しから3ヵ月以上経過すると売れ残り物件という印象を与えてしまう

購入希望者は不動産広告をチェックしていますから、売り出しから3ヵ月が経過すると、売れ残っているのは「なにか問題があるのではないか」と思われてしまい、ますます売れなくなってしまいます。できるだけ早く売却できるように、原因を考え対応します。

前述の価格が適正か、魅力的な広告内容になっているか、広告量は少なくないかを確認します。

それ以外に考えられるものが、内覧時の部屋の状態です。

部屋はきれいに片付いており、掃除もされているか、カーテンを開けて電気をつけて明るくしているかを再度確認し、場合によってはハウスクリーニングを頼むことも考えられます。

マンション売却時に査定のポイントとなる項目はどこ？

どんな項目が査定に影響するのでしょうか。8つの項目を解説します。

最寄駅からの距離

マンションの査定で一番重要になるのが、「最寄駅からの距離」です。最寄駅から近いほど、査定額は高くなります。

検索条件の項目である「徒歩10分」が大きな区切りになります。

また、最寄り駅が便利な駅か、人気のある駅かも査定額に影響します。

周辺環境や立地条件

マンション近くに、学校や保育園があるかも査定に影響します。人気の学区であるか重要です。

ほかに、スーパーや商店街の有無や、公園や図書館が近くにあるか、騒音の原因になる幹線道路がないかなど、周辺の環境や立地条件が影響します。

方角や眺望

日当たりや眺望も、査定に大きく影響します。そのため、南向き、角部屋、階数が高いほど、査定金額は高くなります。

駐車場の台数

特に車での生活が基本になる郊外では、マンション内の駐車場台数が注目されます。一住戸当たり何台分の駐車スペースがあるのか、金額がいくらなのかが査定額に影響します。

使用状況やリフォームの有無

室内が丁寧に使われているかも評価に影響します。もちろん、きれいに使われているほど査定金額は高くなります。

過去にリフォームをしている場合は、リフォームをした年、どこをどのように直したのかを明記することで、評価があがる可能性があります。

築年数とグレード

築年数は浅いほど、評価は高くなります。また、築年数以外に1981年6月1日以降に建築されたかが重要になります。

この日以降のマンションには「新耐震基準」が適用されているため、より地震に強い建物だとみなされるためです。

また、マンションのグレードも査定に影響します。施工会社や販売会社が大手であれば、安心につながることから、査定ポイントが高くなる傾向があります。

セキュリティー

マンションの入り口がオートロックであるか、管理人が常駐しているかなども、ポイントとなります。セキュリティーが高いほど、査定金額が上がります。

時点修正という査定額の算出方法もある

時点修正とは、過去に似たようなマンションがいくらで売れたかを基本に、現在の適正価格に修正して、査定額を算出する方法です。

ただ古くなったので安くなるというだけでなく、市場によって高くなることもあります。

訳アリのマンションを売却するためには？

間取りに大きな問題がある

マンションの間取りについては、使い方や好みもあり、同じ間取りでもメリットとデメリットがあります。

しかし、それ以外に風通しが悪い間取りや、動線がおかしく使いにくい間取り、冷蔵庫や洗濯機が入らないなど、明らかな問題があるマンションの場合は、売却しにくくなります。

地域の相場や顧客の要望を熟知し、買い手がつく値下げ幅を提案してくれる、地域密着型の不動産会社に仲介を頼むことで、スムーズに売却できることがあります。

築年数が古すぎる

築年数が古い場合は、ほかのよい面を整理します。

日当たりや周辺環境など、アピールできるポイントを説明できるようにしておくことで、築年数よりも環境などに重点を置いている人に、売却できる可能性が高くなります。

また、築年数にこだわらず、最初から全面リフォームを予定している購入希望者も増えています。

大規模なリフォームを前提とした物件を多く扱う不動産会社を探すことで、売却できる可能性があります。

不幸な事故や事件があった

自殺や事件などがあった物件は、売り手が事実を告知する義務があります。

内容にもよりますが、そのような物件は相場より売却価格は低くなり、買い手がなかなかつかないこともあります。

しかし、地域密着型の不動産会社の中には、事故や事件のあった物件の販売を得意とする業者もあります。

また、どうしても販売が難しい場合、不動産会社が物件を買い取る「業者買取」を選択すれば、価格は低くなりますが、売却が可能です。

買い取り業者は、買い取ったあとにリフォームをおこない販売します。そのため、リフォーム費用や売却までのリスクを考え、買取価格は相場より低くなります。

売却できなかった時には買い取るという「買取保証」のある不動産会社もあり、一括査定サービスで選択も可能です。

この「業者買取」は、事故や事件があった物件だけでなく、築年数が古い物件など買い手が現れない場合や、売却を急いでいる場合にも有効です。