任意売却における物件の査定について詳しく解説！

任意売却における物件の査定について

住宅ローンの残債があり、住宅を任意売却する場合、物件の査定金額によりその後の売却の流れや状況が変わります。

任意売却の成功を左右する物件の査定

住宅を任意売却する際にはまず、住宅の査定を行い、住宅ローンを借りている金融機関から住宅ローンの残高がいくらあるのか、正確な金額を知るために「残高証明」を取り寄せます。

任意売却では、住宅の売却価格が住宅ローン残高を上回るかどうかで、任意売却の成功が決まるほど、査定は重要だといっていいでしょう。

住宅ローンの残高が住宅の売却額より多い場合はオーバーローンといい、住宅ローンの残高が住宅の売却額より少ない場合はアンダーローンといいます。

任意売却の物件を査定したら、オーバーローンになるかアンダーローンになるか判断します。このオーバーローンかアンダーローンかで、任意売却の手続きが変わりますので、注意しましょう。

物件の査定額がアンダーローンになった場合の流れ

住宅ローンの残高が、住宅の査定額より低いアンダーローンとなれば、任意売却はスムーズに行われ、任意売却成功と言えます。

アンダーローンの場合、住宅を売却したお金で残りの住宅ローンを返済しますので、任意売却は不要となるケースもあります。

また、アンダーローンであれば、債権者へ任意売却を申し出ても抵抗されることはほぼありません。

債権者との協力のもと、任意売却を進めるとよいでしょう。アンダーローンとなった際は、少しでも高く売却して、手元に現金が残るようにすると、その後の住宅の購入や生活に影響が少なくなります。

任意売却による物件の査定額がオーバーローンになった場合の流れ

住宅を査定してオーバーローンになった場合、住宅を売却し住宅ローンを返済しても、住宅ローンが残ります。

住宅ローンの残債を返済できる目処が立たなければ、自己破産もあり得るでしょう。

もしオーバーローンとなった場合には、まず金融機関と相談し、どのように住宅ローンの残債を返済するか返済スケジュールを立てなおします。
（リスケジュールといいます）

任意売却の合意と住宅ローン残債の返済スケジュールを債権者である金融機関が合意できれば、住宅の売却へと入ります。

住宅の買い手が決まり、住宅ローンを返済すると、住宅についていた抵当権が抹消され、買い手に住宅を引き渡すことができます。

ここで注意したいのが、住宅ローンの残債がどうなるかです。

住宅を売却後、残った住宅ローンを計画通り返済できなければ、自己破産もあり得ますし、連帯保証人がいる場合、自己破産後は連帯保証人に住宅ローンの残債を返済する義務が生じます。

住宅ローンの残債がどうしても支払えない場合、任意売却後に自己破産を選択することも可能です。逆に任意売却ができなかった場合、住宅は競売にかけられます。

競売が終了するまでの1年間ほどは住宅に住み続けることができますので、その間に次の住居をさがし、引越すことになるでしょう。

任意売却による物件の査定は専門業者に依頼した方が良い

任意売却は、住宅ローンの残債より高く売れることが重要です。また、手続きには期限がありますので、どんな業者に依頼したら良いのか、また気を付けたい業者の特徴を知っておきましょう。

任意売却による物件の査定を専門家に依頼した方が良い理由について

任意売却の専門家に、住宅の査定を依頼するのが良い理由は、4つあります。

＜一つ目＞

任意売却は、一定期間の間に買い手を見つける必要があるからです。

任意売却の経験がない業者は、短期間で売却をする任意売却の査定が甘い傾向にあります。
（販売活動できる期間が短いと売りにくいため、査定金額を低くだす）

＜二つ目＞

スケジュールが短期間なので、物件を客観的に分析し、債権者との調整ができる専門業者に依頼した方がスムーズ且つ有利に任意売却を進めることができるからです。

＜三つ目＞

任意売却の専門業者は、リースバックを提案してくれる場合があるからです。

リースバックとは、住んでいる住宅を一度売却し、住宅の買主が大家となり、売主は家賃を払い、借りて住み続けることができる売却方法です。

＜四つ目＞

専門業者の中には、任意売却市場が得意な投資家のネットワークを持っているなど、物件を高値で売却できるからです。

物件を売却するだけでなく、リースバックなど売却者の手元に現金が残る方法を熟知している専門業者に依頼すると任意売却が成功するでしょう。

任意売却において業者に物件査定を依頼する場合の注意点

物件査定を依頼する業者で注意したい点は2つあります。

＜一つ目＞

任意売却の説明やどのように売却するのか、売主に何の相談もせず早期売却を勧めてくる業者は注意が必要です。

仲介手数料が入る売買物件が必要なため、早期売却を勧めてくるようです。

任意売却には、高く売るための手順やタイミングがあります。売主にとって任意売却は考える時間や決断が必要なことなので、早期売却を勧める業者は注意しましょう。

＜二つ目＞

自己破産を安易に勧めてくる業者にも注意が必要です。自己破産は、できれば避けたいものです。

状況が厳しい場合は、いくつかの選択肢を提案してくれる業者を選びましょう。