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2021年04月08日更新

不動産売却の手続きの流れと準備しておくべきものとは

不動産売却の際に必要な手続きとはどのようなやり方があるのでしょうか。不動産売却の流れや不動産会社との媒介契約について知ることで、不動産売却をスムーズに行うことができます。その他にも不動産を相続し売却する際の手続きなどもご紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却の手続きは自分でしなければならないのか?

不動産 売却 手続き

不動産売却は個人売買もできますが、不動産会社に仲介を依頼しない場合は自分で手続きを進めなければなりません。

個人売買する場合、不動産会社の手を借りずに買主の現地確認に立ち会ったり、契約書類の作成や登記の手続きなど、さまざまな取り決めや手続きを行う必要があります。

また契約前後に発生したトラブルの対処も自分でしなければなりません。

個人売買で契約後にトラブルが発生した場合、大きな金額の契約であるため簡単に解決することが難しくなり係争事件に発展する恐れがあります。

そのため、個人で不動産売却を行う人は少なく、ほとんどの不動産売却は不動産会社に媒介を依頼して行います。

不動産会社に仲介を依頼した場合、これまでのノウハウや経験などから解決できる能力やトラブルを回避する術を持ち合わせているので安心です。

売主が不動産に精通していたり、宅地建物取引士などではない場合は不動産会社に仲介を依頼するのが、スムーズで安心な取引をするための近道になるでしょう。

不動産売却時の媒介契約の種類

不動産売却時に不動産会社に仲介を依頼する場合「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類から選ぶ必要があります。

それぞれどのような内容なのか詳細をご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。自分が見つけた買主と不動産会社を仲介せずに契約することもできます。

一般媒介契約は、媒介契約の中で最も自由に売却活動ができる契約です。

  • ・不動産会社との契約数:複数可
  • 分で買主を見つけた場合:仲介無しで契約可能
  • レインズ(不動産流通機構)の登録義務:なし
  • 契約期間:規定なし(一般的には3カ月)
  • 販売状況の報告:規定なし

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産会社1社のみに依頼できる契約のことで一般媒介契約と同じく、買主を見つけたら売買契約を結ぶことができます。

また、レインズ(不動産流通機構)の登録義務があり、販売状況の報告も14日に1回以上受けることができます。

  • 不動産会社との契約数:1社のみ
  • 自分で買主を見つけた場合:仲介無しで契約可能
  • レインズ(不動産流通機構)の登録義務:あり
  • 契約期間:最長3カ月
  • 販売状況の報告:14日に1回以上

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同じく1社のみに依頼できる契約で、有効期間は3カ月、レインズの登録義務があります。

専任媒介契約と異なるところは、買主を見つけても不動産会社を仲介しないと契約できない点や7日に1回に販売状況の報告を受けられるという点の2点です。

  • ・不動産会社との契約数:1社のみ
  • 分で買主を見つけた場合:不動産会社の仲介が必要
  • レインズ(不動産流通機構)の登録義務:あり
  • 契約期間:最長3カ月
  • 販売状況の報告:7日に1回以上

不動産売却の手続き前に揃えたい必要書類とは?

不動産売却の手続きをする前に揃えたい必要書類とはどのような書類なのでしょうか。

権利書または登記識別情報通知書

「権利書」とは「登録済権利書」のことで、法務局から登記名義人に交付され物件の所有者であることを証明する重要な書類です。

戸建ての場合は、土地と建物の両方用意します。

登記権利書の代わりに登記識別情報通知書が発行された場合は、登記識別情報通知書を用意しましょう。

重要事項証明書

重要事項証明書とは物件の取引条件や内容、告知事項などの物件の売買契約に必要な情報が記載されている書類です。

図面

図面は、物件の間取りが書かれた書類のことです。

固定資産税課税明細書

固定資産税課税明細書は、固定資産税の納税額を確認したり、移転登記時の登録免許税の算出に必要です。

固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるため、不動産を取得した時期で負担額を調整し売主に一部を払い戻します。

固定資産税課税明細書は最新のものを用意しましょう。

印鑑証明書、実印

印鑑証明書は、本人確認のために必要です。所有者が複数いる場合、全員分用意しましょう。

また、印鑑証明書は3カ月以内のものを用意します。

実印は、印鑑登録を済ませた印鑑を使用しましょう。



不動産売却の手続きの流れ

次に不動産売却の手続きの流れをご紹介します。

1 物件の相場確認

売却する物件の周辺の相場を調べて確認します。また、売却する物件と同じ条件で価格を調べてみると売却価格の参考になります。

物件の相場を調べる方法として、国土交通省が公表する「地価公示」や「都道府県地価調査」などがあります。

また、不動産会社に依頼して「レインズ」での流通価格を調べてもらい参考にするといいでしょう。

2 売却価格のおおよそのラインを決める

物件の周辺相場や似た条件で調べた価格を元に、売却価格を決めます。

3 複数社に物件の査定依頼

物件がどのような状況なのか不動産のプロに査定を依頼しましょう。まだ契約は結ばず、複数の不動産会社に査定を依頼し多くの意見を聞きます。

また、インターネットの一括査定サイトなどを使うと複数の不動産会社に同時に査定依頼できます。

4 不動産業者の選定

査定時の不動産会社の対応や販売力、過去の販売実績などを考慮し信頼できそうな不動産業者を選定します。

5 媒介契約の締結

不動産業者が決まったら、正式に媒介契約を締結します。媒介契約の種類は希望する販売方法などを基準に選ぶといいでしょう。

6 販売価格を決めて売り出す

販売価格は自分の希望だけでなく不動産会社による査定価格や周辺の相場、売却事例などを踏まえて慎重に決めます。

査定価格はあくまでも目安になるため、査定価格そのままで売り出す必要はありません。

7 内覧

購入希望者が現れたら、売却物件を内覧してもらいます。内覧日が決まったら不動産会社と打ち合わせを行い、購入希望者からの印象が良くなるように室内をきれいに掃除しておくといいでしょう。

このとき売主も同席し、購入希望者の質問があれば丁寧に答えるようにしましょう。

8 購入希望者と交渉

購入希望者と価格、その他の条件などのを交渉します。契約内容での注意点などを確認しましょう。

9 売買契約締結

買主と交渉がまとまったら売買契約を締結します。

このとき不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

10 物件の引き渡し

売買契約締結時に取り決めた日に不動産を引き渡します。

鍵を渡すタイミングと買主から売却価格を受け取る日を合わせます。

また、売買代金を受け取るのと同時に抵当権抹消や所有権の移転などの登記申請を行います。

不動産物件を相続し売却する場合の手続きとは?

不動産 売却 手続き

では、不動産物件を相続して売却する場合、どのような手続きを行うのでしょうか。

相続人が一人の場合

相続人が一人の場合、相続した不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きが必要です。

相続登記の手続きに期限はありませんが、不動産売却を考えていたら早めに相続登記を行いましょう。

相続登記は不動産の所有者変更手続きの「所有権移転登記」の相続版となっており、一般的には司法書士などの専門家に依頼することが多い手続きです。

相続登記をして相続人の名義になったら、後の不動産売却の流れは通常の売却の流れと同じです。

相続人が複数人いる場合

相続した不動産の相続人が複数人いる場合、「換価分割」という方法が有効になります。

「換価分割」とは不動産などの遺産を現金に換えて相続人で分割することを言います。では具体的に「換価分割」をするときの流れを見ていきましょう。

【換価分割の流れ】

  1. 遺産分割協議
    まず、相続人が複数人いるため相続人全員で話し合いをして、合意書を作成しなければなりません。
    これを「遺産分割協議」と言います。遺産分割協議は相続人全員が同意しなければ売却手続きを進めることができません。
    また遺産分割協議の際、誰がいくら取得するのか、売却にかかる経費をだれが負担するのかを明確にしておかないとトラブルに発展する恐れがあります。
  2. 相続登記をする
    相続人全員が同意したら次に、相続登記を行います。
    相続登記を行う相続人は、相続人の中で決めた代表者です。
    相続登記をした場合、固定資産税は相続登記をした相続人が支払う必要があります。
  3. 不動産業者を選定し売却依頼
    次に仲介を依頼する不動産会社を選び、正式な媒介契約を締結します。
    不動産業者によって不動産の売却価格が変わるため、販売力があり実績も豊富な不動産会社を選ぶといいでしょう。
  4. 売却完了後代金を相続人で分ける
    売却した代金は、遺産分割協議または法定相続分で定められた割合で相続人に分割されます。
    また、不動産売却後は確定申告をしなければなりません。
    土地や家、マンションなどを売却した場合、「分離課税」となり他の給与所得とは別に計算されます。
    不動産を売却したときに利益があった場合、住民税と所得税の課税対象となりますが、相続後3年10カ月以内に売却した場合は税金が軽減されることがあります。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

「調べてみたもののどの会社が本当に信頼できるか分からない…」

「複数社に何回も同じ説明をするのが面倒くさい...。」

そんな方は、簡単に無料で一括査定が可能なサービスがありますので、ぜひご利用ください。

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平

株式会社worth style home

濵田昭平

2005年より東京急行電鉄株式会社財務戦略室主計部にて都市開発における多様な事業セグメントの業務を経験。2012年1月より都心部で高級マンション賃貸仲介業を展開する株式会社ModernStandardへ転職し、賃貸仲介営業職での最短トップ記録樹立。2014年1月より「株式会社worth style home」での総合不動産業をスタート。1,000万円~10億のマンション・土地等の売買仲介業務を行う。

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