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2021年04月08日更新

不動産売却の名義変更!5ケースを徹底解説

不動産を売却するのに、名義変更が必要だけど、難しそう。代表的な5種類のケースについて、名義変更の必要書類や費用などのポイントを紹介します。親名義の不動産を代理で売却する場合、判断力の有無によって分かれる、名義変更手続きの方法についても紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産で名義変更が必要な場面

不動産 売却 名義

不動産の名義変更とは、対象となる不動産登記の記録について、新たに所有者となる者の、名前と住所に変更することを指します。

名義変更をすることによって、所有権を第三者に主張できることになります。

名義変更が必要な代表的なケースとして、一般的な不動産売却を行う場合、相続した不動産を売却する場合、親名義の不動産を代理で売却する場合、贈与を目的とする売却の場合、財産分与により名義を変更する場合があります。

名義変更は自分でできる?

名義変更の手続きは、基本的に自分で行うことが可能です。

しかしながら、名義変更の種類によっては、準備する書類や手続きが複雑になるケースも多く存在します。

また、法務局の窓口での申請に際しては、聞きなれない専門用語や登記に関する法律なども理解した上で、間違いなく申請手続きを行わなければならないため、一般的には司法書士に依頼するケースが多いのが実態です。

信頼できる司法書士に依頼することが大切ですが、不動産業者が売買の仲介している場合であれば、業者が司法書士を手配してくれることが一般的です。

一般的な不動産売却による名義変更

一般的な不動産売却においては、第三者に所有権を主張できるよう、不動産の引渡と決済の終了後、速やかに名義変更を行います。名義変更の際のポイントとなる、名義変更のタイミング、必要書類、費用について紹介します。

名義変更のタイミング

通常、決済と同日に、不動産を管轄する法務局で名義変更手続きを行います。

不動産会社による仲介の場合、引渡と決済の場に司法書士が同席し、必要書類が確認され次第、司法書士は登記所に向かうのが一般的です。

必要な書類

一般的な不動産売買における名義変更手続きの際、次のような書類が必要です。

まず、売主は、登記済権利証、取得後3か月以内の印鑑証明書、固定資産評価証明書が必要です。

買主は、住民票、売買契約書、住宅ローンを組む場合は抵当権設定登記申請書を用意します。

名義変更にかかる費用

名義変更にかかる主な費用は、登記事項証明書が1物件当たり600円、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書代の入手費用が1,000円~2,000円、登録免許税が固定資産評価額の1000分の4となります。

ただし、登録免許税は買主が負担するのが一般的です。

相続した不動産を売却したいとき

相続した不動産を売却する際に、相続した不動産の名義が、例えば父親になっているなど、亡くなった被相続人名義である場合、売却する前に名義変更を行う必要があります。その際のポイントを紹介します。

必要な書類

相続登記手続きの際には、亡くなった被相続人について、出生から死亡までの戸籍が分かる戸籍謄本や除籍謄本、住民税の除票、固定資産評価証明書が必要です。

また、相続不動産を譲り受ける相続人については、戸籍謄本、住民票、登記にかかる登記免許税(固定資産評価額の1000分の4)が必要です。

さらに、相続により譲り受けるため、相続登記申請書、登記原因証明情報も必要です。

注意すべきポイント

相続手続きの際には、通常の名義変更にかかる費用に加え、相続税を支払わなければならない場合があることを考慮することが大切です。

相続税の支払い期限は、被相続人が死亡した日の翌日から10か月以内です。

相続税の負担を軽減するための控除として、基礎控除額が3,000万円に加えて法定相続人一人につき600万円、配偶者の場合は1億6,000万円のほか、未成年控除、障碍者控除なども利用可能です。

不動産を代理で売却するとき

親名義の家や土地を、親自身が売却できない状況は、いつでも起こり得る危険性があります。

売却の契約を行うためには、親が契約の当事者として、強制されずに自らの判断で決めるという「自由意思」が必要です。

親が、当時者として契約行為を行うことが可能であれば、子が代理で売却することが可能です。

一方、親が認知症や重度の精神障害を発症している場合、契約行為ができないことになります。

このような場合、子が親名義の家や土地を売却する手続きは、通常の代理売却とは異なるものとなります。

代理で売却する場合

親が、親名義の不動産を売りたいという意思がある場合、療養中などで直接の手続きができないケースであっても、判断能力があり自由意思で契約を行うことができるのであれば、親から委任を受け代理で売却できます。

必要書類としては、一般的な不動産売却の際に必要な書類に加え、親が署名押印した「委任状」と印鑑証明が挙げられます。

ただし、本人以外の代理人が契約をすることになるため、買主側とすれば詐欺などの危険性も疑うこととなり、慎重にならざるを得ません。

このため、親子関係を証明する戸籍謄本や本人確認書類を用意すること、代理人を弁護士に依頼することも検討する必要があるでしょう。

成年後見制度で財産管理する場合

意識不明の重体や認知症など、親が売る意思を示せない状態になってしまった場合、親は自由意思で契約を結ぶことができません。

このような場合、成年後見制度による後見人が売却することも可能です。

成年後見人は、親に必要な介護や療養のための費用を目的とする場合に限定して、親の財産管理を行うことが可能となります。

ただし、財産を使うときは必ず、本人のためであることが条件となります。

このため、成年後見人といえども、現に親が居住している家を勝手に売却することは権限外となるため、別途、家庭裁判所に許可を申し立てる必要があります。

親名義の不動産を売却する必要がある場合は、親が居住していない不動産があれば、その売却を優先的に検討することが大切です。

必要な書類としては、成年後見人制度の利用を申請するために、成年後見人選任の申立書、申立人の戸籍謄本、本人の戸籍謄本や登記事項証明書、診断書、成年後見人候補者の戸籍謄本、住民票、身分証明書などが挙げられます。

また、親の居住用不動産を売却する許可を申請するためには、成年被後見人の居住用不動産処分許可の申立書などが必要です。

成年後見人の選任は、家庭裁判所が行います。

成年後見人として、子や親族を候補者とする申立は可能ですが、弁護士などの専門職が選任される場合もあることを知っておく必要があります。



贈与目的の売却による名義変更

不動産の所有者が、相続人にその不動産を生前贈与する際、譲り受けた相続人が売却する場合と、不動産を売却して得られた現金を相続人に贈与する場合の2種類が想定されます。

売却後の現金を贈与する場合については、贈与に伴う名義変更の必要がないことから、ここでは、不動産の贈与を受けた相続人が売却する場合について紹介します。

相続人が、贈与を受けた不動産を売却する際、譲り受けた不動産が、例えば父親名義など、売主以外の名義となっている場合、売却する前に名義変更を行う必要があります。その際のポイントを紹介します。

必要な書類

贈与による不動産の名義変更手続きをする際には、贈与者について、登記済権利証、発行から3か月以内の印鑑証明書が必要です。

また、贈与を受ける受贈者については、住民票の他、固定資産評価証明書、贈与契約書、贈与による所有権移転登記申請書などが必要です。

注意すべきポイント

名義変更にかかる主な費用は、基本的には一般的な不動産売却と同様ですが、登録免許税の税率は1000分の20で、一般的な売買や相続の際の1000分の4に比べて高くなっています。

また、贈与税は、相続税の課税逃れとしての生前贈与を防止するため、相続税に比べて基礎控除額が低く、さらに税率が高くなっています。

さらに、譲り受けた相続人が不動産を売却して現金化する場合と、不動産を売却して得られた現金を相続人に贈与する場合とでは、贈与の評価額が異なることから、税金の負担額も異なることにも注意してください。

財産分与による名義変更

不動産 売却 名義

離婚により財産分与を受けた不動産の名義を、元の名義人から新しい名義に変更を行う場合の名義変更について、ポイントを紹介します。

必要な書類

財産分与による不動産の名義変更手続きをする際には、元の名義人について、登記済権利証、取得後3か月以内の印鑑証明書、固定資産評価証明書が必要です。

また、新しい名義人については、住民票の他、財産分与契約書、離婚したことが証明できる戸籍謄本、財産分与による所有権移転登記申請書などが必要です。

注意点

住宅ローンが残っている場合、通常は、金融機関の承諾が必要である場合が多いため、名義変更をする際には事前に確認することが大切です。

なお、名義変更にかかる主な費用は、一般的な不動産売却と変わりがありません。

また、離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税はかかりません。

ただし、財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額などを考慮しても、多過ぎる場合には贈与税がかることがあるので注意が必要です。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平

株式会社worth style home

濵田昭平

2005年より東京急行電鉄株式会社財務戦略室主計部にて都市開発における多様な事業セグメントの業務を経験。2012年1月より都心部で高級マンション賃貸仲介業を展開する株式会社ModernStandardへ転職し、賃貸仲介営業職での最短トップ記録樹立。2014年1月より「株式会社worth style home」での総合不動産業をスタート。1,000万円~10億のマンション・土地等の売買仲介業務を行う。

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