任意売却における売買契約書の注意ポイント！

任意売却の売買契約書とは？

一般的な売買契約との相違

任意売却は、基本的に一般的な売却方法と同じです。

しかしながら、手続き上、一般的な売却と比べ、「売買契約」と「引渡」を同時に行う点で、大きく異なります。

一般的な住宅売買では、まず売買契約を結び、売主は手付金を受領します。

通常、契約から１か月後に引渡となりますが、契約締結後の一定期間、当事者双方から解除を行うことが可能です。

その際は手付金が違約金の機能を果たしますが、任意売却では、売買契約と引渡を同時に行うことで、手付金と契約解除を排除します。

売主の経済的事情を考慮した特約

任意売却では、金融機関など債権者が資金を回収することを目的として売却を行うため、契約後の契約解除といった状況を避ける必要があります。

任意売却の売買契約書の場合、一般の不動産売買契約書と異なり、物件所有者である売主が、債務超過状態にあることが前提になります。

債務超過状態にある売主は、トラブルが発生した場合でも補償することが困難です。

このため、購入後に突発的な問題が生じてしまった場合、買主が責任と負担を負うことになるというリスクを抱えています。

このため、任意売却の契約書においては、売主の経済状況が考慮され、金融機関や買主などの利害関係者が不利にならないような特約が盛り込まれます。

任意売却における売買契約書のポイント

任意売却の売買契約書ならではの特約

任意売却は、通常の不動産売買とは異なります。

売主には責任を取る経済的余裕がないことに加え、利害関係者も多く、決済当日までに問題が発生しやすいというリスクを抱えています。

このため、任意売却では、利害関係者である売主、買主及び住宅ローンの債権者が、問題が発生した場合でも責任を負わないことを、売買契約書において特約として明確にすることが重要となります。

契約書に盛り込むべき特約

任意売却の売買契約書では、「一括決済を行うこと」、「違約金を負担しないこと」、「瑕疵担保責任を負わないこと」、「売買契約の白紙解約条項を設けること」、「公簿売買規定の責任を負わないこと」について、特約として盛り込むのが一般的です。

一括決済を行う

任意売却では、手付金を受け取った売主が行方不明になる場合、利害関係者の一方的な都合により契約が解除される場合など、決済までに様々なリスクが潜んでいます。

このため、売買契約の締結と同時に、売買代金をまとめて全額支払う「一括決済」の方法によることを、特約に盛り込みます。

例えば、「同日契約、同日移転・引渡の取引とする」ことや、「一括決済のため、手付、手付解除及び引渡前の滅失・毀損の各条項は適用がない」旨を特約として盛り込みます。

違約金を負担しない

支払日の直前になって、後順位の抵当権設定者から解除料の上積みを要求されたことにより売買が成立しない場合、決済日当日に差押えられ引渡が延期となる場合など、予期せず契約が解除されるリスクも想定されます。

このため、売買契約書には「契約解除となった場合でも、理由の如何を問わず」、「売主買主双方が責任を負わない」旨の特約を付けておく必要があります。

瑕疵担保責任を負わない

売主は、普通の売買契約において、3か月程度の瑕疵担保責任を負うのが一般的ですが、任意売却の場合、購入後に買主が瑕疵を知った場合でも、売主が補修する責任を負うことは事実上、困難です。

無用なトラブルを避けるため、買主に対し、瑕疵担保責任を負えない旨を事前に伝えておき、売買契約書に明記しておくことが重要です。

このため、売却後に買主が、雨漏りや白蟻の被害、主要な部位の腐敗や給排水管の故障などの瑕疵担保責任を理由として契約を解除することを防ぐため、「売主の瑕疵担保責任を免責とする」旨を、特約として盛り込みます。

売買契約の白紙解約条項

債権者である金融機関が抵当権の解除に同意しない、保証人の同意が得られないなどの理由により、抵当権の抹消ができない場合に備え、契約を無条件で白紙解除できる特約を明記する必要があります。

任意売却の場合、債権者である金融機関の同意を得て抵当権を抹消する必要があります。

抵当権の抹消について同意が得られなければ、売主の債務不履行となり売買が成立しません。

この場合、売主は買主から違約金の請求を受ける危険があるため、売買契約を無条件で解約できる旨の特約を付けておきます。

例えば、「万が一債権者の同意が得られず、引渡の日までに物件に設定された抵当権を抹消できなかった場合、本契約は白紙解約とする」といった特約を盛り込みます。

公簿売買規定の責任を負わない

実測売買の場合、測量した面積と売買契約時の登記簿に記載されている面積に相違があれば、過不足を精算することになります。

一方、登記簿に記載されている面積に基づく公簿売買の場合、契約後に精算を行う必要がありません。

任意売却では、後から売買代金が変更されることを防ぐため、公募売買の取引とし「登記簿による売買であり、実測面積と相違しても、売主買主双方とも異議を申し立てない」旨を、特約として売買契約書に明記します。