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2020年06月26日更新

不動産売却時の確定申告について詳しく解説!

不動産を売却した場合どのような状況になると確定申告が必要となるのでしょうか?不動産売却時の確定申告の流れや、必要となる書類、受けられる特別控除についてと、不動産を売却する際にかかる税金や費用についてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却時に確定申告が必要なケースについて

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不動産売却時に利益が発生した場合は確定申告が必要

不動産売却によって得られた利益は、税法上「譲渡所得」に区分され、譲渡所得税として確定申告を行わなければなりません。

この譲渡所得税は、居住している不動産を売却する際にも対象となります。

ただし、譲渡所得税はあくまで売却によって利益が得られた際にかかる税金であるため、売却によって損失が発生している場合には確定申告を行う必要はありません。

しかし、損失が発生した場合についても、確定申告を行うことによって損益の通算が行えたり、控除が受けられたりするケースがありますので、不動産を売却した際には念のため、確定申告を行っておいた方が良いでしょう。

不動産売却の際にかかる税金について

不動産売却時にかかる税金の種類とその他の費用

不動産を売却する際には、譲渡所得税の他にも、さまざまな税金や費用がかかります。

まず、売却益に課せられる税金は、住民税と譲渡所得税です。

譲渡所得税とは不動産の売却時に利益が得られた場合に課せられる税金で、住民税は年間所得に課せられる税金となります。

この時、消費税を納める義務がある場合には、追加で消費税を納めなければなりません。

売買の際に作成する契約書については、売買金額に合った収入印紙を貼る必要があるため、印紙税も必要です。

費用については、物件の仲介を依頼した場合には、不動産会社に仲介手数料がかかります。

不動産の名義変更や抵当権抹消などの登記費用も必要となり、手続きを司法書士に依頼した場合は司法書士への手数料も必要です。

その他にも、土地の面積を正確に測量して売買価格を決める場合には測量費用が、確定申告を税理士に依頼する場合は、税理士費用がかかります。

課税譲渡所得金額と税額の計算方法

譲渡所得が発生したかどうかはどうやって計算すればいいのでしょうか?

譲渡所得は、売却益から不動産の取得費を引いたものです。

この取得費は、物件を購入した際の金額から減価償却分を減らし、さらに手数料などの費用を追加します。

減価償却の計算方法は色々ありますが、定額法の場合は、「購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。

また、売却時の仲介手数料や印紙税の売主負担分、立ち退き料などは譲渡費用として、売却益から引くことができます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得には、不動産を所有していた期間によってかけられる税率が変わり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、それ以上は長期譲渡所得になります。

税率については、短期譲渡所得の場合が所得税と住民税を合わせて39.63%、長期譲渡所得の場合は所得税と住民税の合計が20.315%です。



不動産売却時に譲渡利益や譲渡損失がある場合の特別控除について

不動産の売却時には、譲渡によって発生した利益または損失に対し、税金の優遇措置が受けられる場合があります。

マイホーム売却時に譲渡利益がある場合の特別控除

マイホームを売却した際に、譲渡利益が得られた場合には、3,000万円を譲渡利益から引いた額を元に所得税を計算するという制度があります。

この制度を利用する条件は、自分が居住している家屋または居住しなくなって3年目の12月31までに売却すること、親子や夫婦などの近親者に売却していないことです。

また、この制度は3年に一度しか適用することができず、この期間内に物件を買換えた場合は制度を利用することができません。

ただし、この制度の利用条件には居住年数についての制限はありませんので、購入してすぐに売却した場合でも、3年以内に制度を利用していなければ、控除を受けることは可能です。

居住期間に関する特例については、10年以上不動産を所有していた場合に対象となる「10年超所有軽減税率」というものがあります。

こちらは、居住用の不動産を売却した際、その不動産を10年以上所有していた場合に所得税と住民税の税率が低くなる制度です。

長期譲渡所得の場合、税率は所得税と住民税の合計で約20%ですが、この制度を適用すると、売却益が6,000万円以下の部分にかかる税率が所得税と住民税を合わせて14%に軽減されます。

売却益が6,000万円を超えている場合については、6,000万円以上の部分に、所得税と住民税を合わせて20%の税率をかけて計算します。

また、「10年超所有軽減税率」については、「3,000万円特別控除」との併用が可能です。

例えば、9,000万円の売却益が得られた場合で考えると、9,000万円から3,000万円を引いた6,000万円の部分に、10年超所有軽減税率の税率である14%をかけて税金額を計算します。

マイホームを買換える場合の特例について

住宅の売却の際に得られた利益を使用し、住み替え用の新居を購入した場合についても特例の対象となります。

この特例は、「買換え特例」と言い、売却時の譲渡所得を新しい住居を売却する時点まで繰り越すことができる制度です。

例えば、住宅の売却時に1,000万円の譲渡所得があり、その譲渡所得分を使用して新居を4,000万円で購入、さらに新居を5,000万円で売却したとします。

譲渡所得を個別に見てみると、最初の売却時が1,000万円、新居の売却は1,000万円となり、本来は売却した時点でそれぞれ税金についての計算を行わなければなりません。

しかし、この特例の対象となった場合、最初の1,000万円の譲渡所得を繰り越せるので、新居を売却するまで税金が発生せず、売却後に譲渡所得を合計して税金を計算することができるのです。

先ほどの例で考えると、最初の売却時には税金が発生せず、2度目の売却時にそれぞれの売却益を通算した2,000万円を元に税金を計算するということになります。

この制度は、一見あまりメリットが無いように思えますが、新居を購入後3年以内に売却した場合など、3,000万円特別控除の制限に抵触する場合などに有効な方法です。

もし、個別に税金を計算した場合、最初の売却時に3,000万円特別控除の適用を受ければ、新居を3年以内に売却すると3,000万円特別控除を利用することができません。

しかし、買換え特例があれば、最初の譲渡所得を新居売却時まで繰り越すことができるため、3年以内に新居を売却したとしても、双方の譲渡所得を合計して3,000万円特別控除の対象として扱うことができます。

マイホーム売却時に譲渡損失がある場合の特別控除

不動産を売却した際に譲渡損失が発生した場合、どのような制度を利用することができるのでしょうか?

住宅を売却した際に発生した譲渡損失については、給与所得などの所得と損益を通算することができます。

つまり、年間所得が600万円で、譲渡損失が1,000万円なら、損益を通算して400万円の損失があったという計算となり、所得税を大幅に減らすことができるのです。

また、この損失は売却した翌年から3年間繰り越せるため、上記の例なら残った400万円の損失を翌年の所得と損益通算することができます。

ただし、この制度は住宅の買換えを行うかどうかによって譲渡損失の計算方法が変わるため、場合によっては制度の適用が受けられません。

制度の適用条件は、買換えの場合、譲渡価格から取得費と譲渡費用を引いたものが譲渡損失とされます。

買換えを行わない場合には、住宅ローンが残っていることが条件となり、住宅ローン残高から売却金額を差し引いた金額を限度として、損益通算と繰越が可能となるのです。

不動産売却における確定申告の流れと申告に必要なものについて

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不動産売却時の確定申告で必要なもの

不動産を売却した年の確定申告では、不動産売却時の売買契約書と不動産を購入した際の売買契約書、仲介手数料および印紙税の領収書が必要です。

確定申告書については、確定申告書B様式と、分離課税用の確定申告書を使用します。

また、譲渡申告の内訳書も必要ですので、税務署などで入手して必要事項を記入しておきましょう。

不動産売却後の確定申告の方法

確定申告は、不動産売却をした年の翌年2月16日から3月15日までが申告期間です。

申告方法は、必要な書類を記入して税務署の窓口に直接提出する方法、郵送で書類を送る方法、インターネット経由で申告ができる「e-tax」を利用する方法があります。

申告用の書類については、税務署の窓口で入手できますが、税務署のホームページからダウンロードすることも可能です。

申告後に、追加で納税が必要な場合については、確定申告期間と同じ期間内に納付してください。

ただし、申告の際に振替納税の手続きを行っておけば、4月中旬に指定口座から引き落としで納付することができます。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

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