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2020年06月26日更新

居住用不動産売却時に譲渡損失がある場合の繰越控除を詳しく解説!

居住用不動産を売却した際、譲渡損失が発生してしまう、そんな場合も、譲渡損失の繰越控除について知れば、スムーズな不動産売却も可能となるでしょう。譲渡所得にかかる税金とはなにか、譲渡損失を繰越控除できる制度や確定申告の必要性について紹介します。

  • 【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平
  • この記事の監修者
    株式会社worth style home
    濵田昭平
    代表取締役

不動産売却時の課税譲渡所得にかかる税金について

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課税譲渡所得とは

不動産売却による所得は課税譲渡所得、または、単に譲渡所得と称され、不動産売却によって利益が発生した場合のみ、所得税と住民税が課税されます。

また、2037年までは、2.1%の復興特別所得税が課税されます。

居住用の不動産売却によって得られる利益に関しては、譲渡所得に対して最高3,000万円の特別控除が適用可能ですから、一定の要件を満たす場合、譲渡所得が3000万円以上の場合に課税対象となると言えます。

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金は、給与所得などと違い、他の所得と合算することはできず、他の所得と分けて税額を計算する「分離課税」が適用されます。

譲渡所得の確定申告は、不動産を売却して譲渡所得が発生した翌年の2月16日から3月15日の間、他の所得の確定申告に合わせ申請を行います。

給与所得者でも確定申告が必要であることに注意が必要です。

譲渡所得の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより適用税率が変わります。

売却した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得と区分されます。

譲渡所得の課税対象には、土地に対する借地権や海外に所在する不動産を売却した場合の譲渡益も含まれます。

課税譲渡所得金額の計算方法について

譲渡所得は、不動産の売却価格から、該当の不動産を取得した時の購入代金である「取得費」と売却に要した費用である「譲渡費用」を差引いた金額として、「譲渡所得=売却価格―取得費-譲渡費用」で計算されます。

取得費とは、土地や建物の購入代金や購入手数料などの合計額です。また、譲渡費用とは、売却に際して要した直接的な経費を指します。

建物の取得費は、建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではなく、経年劣化が考慮されます。

このため、建物の購入代金などの合計額から、減価償却費を差引いた後の金額が取得費となります。

居住用建物の減価償却費は、定額法により、「建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で計算され、償却率は、木造建物で0.031、鉄筋コンクリート造では0.015が適用されます。

この際、耐用年数は事業用の1.5倍として扱われます。

土地と建物を一括購入した場合、売買契約書に土地と建物の金額が別々に記載されないこともあります。

その際、それぞれの取得費を計算する必要がありますが、税法上には規定がないため、合理的な計算方法により按分します。

譲渡費用の内訳としては、仲介手数料、契約書への印紙代、登記費用である登録免許税や司法書士への報酬、不動産取得税、土地の地ならし費用や建物の解体費用などの計上が可能です。

また、相続した不動産や築年数が古いなど取得費用が不明の場合、売却価格の5%を取得費用として計上することが可能です。

取得費用が判明している際も、売却価格の5%と実際の取得費を比べ、有利な方を選択できます。

課税譲渡所得金額の税率について

前述のとおり、譲渡所得の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより適用税率が変わります。

売却した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得と区分されます。

所得税率は、短期譲渡所得の場合が30%、長期譲渡所得の場合には15%です。

なお、住民税についてはそれぞれ9%、5%の税率で課税されます。



居住用不動産売却時に譲渡損失が発生した場合の繰越控除について

居住用不動産を売却時に譲渡損失がある場合、繰越控除を受けることができる

自宅を売却して譲渡損失が発生した場合、売却した年のその他の所得と相殺して、所得税や住民税を軽減することができます。

所得より譲渡損失が大きく相殺できない場合は、譲渡損失の繰越控除を受けられる場合があります。

繰越控除は、売却した年と合わせて最長で4年間の適用が可能です。

マイホームの買替え時に受けられる譲渡損失の繰越控除について

マイホームの買替えの場合に受けられる譲渡損失の繰越控除として、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。

適用を受けると、マイホームの買替えで損失が発生した場合、譲渡損失をその年の合計所得から控除する損益通算が可能となります。

損益通算は、所得の損失が生じた場合、他の所得からその損失金額を差引くことができる制度です。

所得の損失が生じていた場合、損益通算によって他の所得と相殺し、税額を減らすことが期待できます。

また、その年の損益通算後の控除しきれない損失について、翌年から3年間にわたって繰越控除できます。

その年に生じた損失額を、翌年以後3年間の所得金額の計算上、損失として差引くことができる控除の方法です。

例えば、譲渡損失が2000万円の場合、毎年の所得合計が600万円であれば、3年間は課税されないことになります。

この特例が利用できる条件としては、売却する自宅の所有期間が5年を超えること、敷地面積が500平方メートル以内の部分までが対象となること、合計の所得金額が3000万円以下であることなどが挙げられます。

また、買替え先の新居も、床面積50平方メートル以上の建物を売却の前年1月1日から翌年12月31日までに取得、翌年12月31日までに居住、償還期間10年以上の住宅ローンを組むといった条件があります。

マイホームを買替えなくても受けられる譲渡損失の繰越控除について

マイホームを買替えなくても受けられる譲渡損失の繰越控除として、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と呼ばれる制度があります。

この制度は、居住する不動産を売却しても住宅ローンの残額がある場合、その年に損益通算しても残る控除額について、翌年から3年以内の範囲で、他の所得を加えた総所得から繰越控除を受けることができるものです。

ただし、繰越控除の額は、売却前日の住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額が限度となります。

控除を受ける条件として、売買契約の前日に住宅ローンの残額があることが挙げられます。

また、所有期間や所得については、買替え時に受けられる繰越控除と同様の要件となります。

不動産売却時に譲渡損失が発生した場合の確定申告について

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不動産売却時には損益に関わらず確定申告を

不動産の売却時に譲渡所得が発生した場合、給与所得などの他の所得と区分して計算する分離課税方式が採用されているため、必ず確定申告が必要です。

確定申告をしないと、罰則を受ける可能性があるとともに、売却益の税金控除を受けることもできません。

また、譲渡損失が生じた場合でも、特別控除を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

確定申告に必要な書類としては、確定申告書(申告書B第一表、第二表、申告書第三表(分離課税用))、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)、売買契約書、取得費及び譲渡費用等の領収書の写しなどがあります。

確定申告の方法については、売却した翌年の2月16日から3月15日の間、他の所得と一緒に行うことになります。

申告方法は、確定申告書に必要事項を記入し、現在の住所地を管轄する税務署の窓口に、直接提出するのが一般的です。

申告期間が約1カ月と短く、期限が近付くと税務署の窓口が混雑するために時間を要します。

窓口での手続き以外にも、郵送による申告書の送付や、税務署に設置されている時間外文書収受箱への投函、また、電子申告・納税システム(e-tax)による申告という方法も用意されています。

不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

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